Le ministère du Logement a annoncé que les projets peuvent démarrer les travaux sans permis définitif. La question que personne ne se pose : que se passe-t-il en cas de problème ?
Il y a quelques jours, en consultant le communiqué de presse du MIVHED paru dans El Inmobiliario le 20 décembre 2025 concernant sa nouvelle procédure de lancement de travaux, j'ai reçu un message de Diana Pimentel, avocate spécialisée en droit immobilier chez Echenique Group et forte d'une longue expérience en matière de conseil aux promoteurs. Sa question était directe :
« Reyna, qui sera responsable en cas d’échec ? »
Il n'a pas dit « si cela échoue ». Il a dit « quand cela échouera ».
Car après 36 années cumulées de conseil en transactions immobilières, nous savons tous les deux que dans ce secteur, lorsque les responsabilités sont diffuses, c'est toujours l'acheteur final qui paie.
La nouvelle mesure : vitesse contre clarté
Le MIVHED vient d'introduire une procédure qui permet aux projets gérés par des gestionnaires urbains et inspectés par des superviseurs techniques privés de commencer les travaux avant l'obtention de l'autorisation finale, par simple notification au ministère.
L’objectif affiché : réduire les temps d’attente, rationaliser les processus et stimuler les investissements.
Objectif atteint : transférer le risque du processus à l'acheteur, à son insu.
Voici la vérité dérangeante dont Diana et moi avons discuté : pour l’acheteur qui met son rêve de côté, un projet « en cours d’obtention de licence » sonne exactement comme un projet « ayant obtenu une licence ». Mais juridiquement, ce sont deux mondes complètement différents.
Où se situe l'acheteur dans cette équation ?
Au cours de notre conversation, Diana a évoqué le scénario que redoutent tous les avocats spécialisés en droit immobilier :
Le projet démarre selon ce nouveau dispositif. Un maître d'œuvre privé donne son accord. Un gestionnaire d'urbanisme en prend la responsabilité. Le promoteur vend les appartements sur plan. L'acquéreur décaisse dix années d'économies.
Il y a un problème : une irrégularité dans la supervision, une erreur dans les permis, une omission dans les contrôles. L’autorisation finale révèle des problèmes que personne n’avait détectés à temps.
Question simple : qui est cet acheteur qui appelle ?
Au gestionnaire urbain qui a « assumé la responsabilité » ? Au superviseur technique qui a effectué l'inspection ? Au promoteur immobilier qui a vendu ? Au MIVHED qui « supervise » ? À l'agent immobilier qui a servi d'intermédiaire dans la vente ?
La réponse : À tout le monde. Et à personne. Car lorsque la responsabilité est partagée, personne ne répond clairement.
La sécurité juridique ne se construit pas à la fin
Voici un principe qu'aucun professionnel du secteur ne peut ignorer : la sécurité juridique se construit dès l'instant où l'acheteur décide ou envisage d'acheter, et non avec la signature du dernier document.
Lorsqu'un projet débute sans permis définitif, même sous supervision privée, le risque ne disparaît pas. Il se déplace simplement.Et ce déplacement finit toujours par peser sur le portefeuille et la tranquillité d'esprit du client final.
Le problème des responsabilités diffuses
L'un des risques les plus importants de ce dispositif est la dilution des responsabilités. L'acquéreur ne comprend pas le rôle des gestionnaires urbains ni celui des maîtres d'œuvre privés. Pour lui, un projet est soit « approuvé par l'État », soit il ne l'est pas.
Mais la réalité juridique est plus complexe :
- Le gestionnaire urbain assume la responsabilité pendant la gestion
- Le superviseur technique est responsable de l'inspection
- Le développeur garantit l'exécution
- MIVHED procède ensuite à des inspections
- L'agent immobilier a négocié la vente
Vous voyez le problème ? Cinq acteurs, cinq responsabilités partielles, aucune clarté quant à savoir qui finance le projet.
Comme Diana l'a souligné lors de notre conversation (et à nous deux, nous cumulons 36 ans d'expérience en matière de conseil en transactions) : « L'expérience nous montre que de nombreux litiges immobiliers ne sont pas dus à la mauvaise foi, mais à des lacunes réglementaires et à des interprétations ultérieures. Lorsque la régularisation est reportée, le risque ne disparaît pas : il est transféré à l'acheteur. »
Ce que les agents immobiliers doivent comprendre maintenant
Si vous vendez un projet dans le cadre de ce nouveau dispositif, vous allez recevoir des questions embarrassantes de la part d'acheteurs avertis (n'oubliez pas : l'acheteur naïf a disparu) :
- « Qui est responsable si le permis définitif n’arrive pas à temps ? »
- « Quelles garanties ai-je si le superviseur privé a commis une erreur ? »
- « Mon acte peut-il être enregistré sans problème même s'il a été établi sans autorisation ? »
Pouvez-vous répondre clairement, ou allez-vous éluder la question avec de jolies phrases ?
Car voici la vérité : l’IA peut créer vos scripts marketing, mais lorsque le client s’interroge sur les responsabilités légales, c’est votre cerveau qui répond. Et cela, on ne peut pas l’externaliser.
L’assistance juridique n’est plus une option. Dans ce nouveau contexte, le message aux acheteurs finaux est clair : l’assistance juridique préventive n’est pas un luxe, c’est votre seule véritable protection.
La question « qui est responsable ? » doit trouver une réponse claire avant de signer une réservation, avant de verser un acompte, avant de s'engager dans un projet qui a débuté sans autorisation définitive.
Car, comme Diana et moi le confirmons, un projet peut démarrer rapidement, mais ce n'est que lorsque les responsabilités sont clairement définies dès le départ que chacun peut dormir sur ses deux oreilles.
Accélérer, oui, mais avec des règles parfaitement claires
Cette mesure pourrait être l'occasion de revitaliser le secteur. Mais seulement si elle s'accompagne de mécanismes clairs pour :
- Attribution précise des responsabilités par étape
- Protocoles de compensation en cas de défaillance des supervisions
- Garanties obligatoires pour les acheteurs dans les projets avec pré-autorisation
- Transparence concernant l'état d'avancement réel de chaque projet
Sans ces éléments, nous accélérons les processus tout en rendant les acheteurs plus vulnérables qu'auparavant.
Votre décision en tant que professionnel
Si vous êtes agent immobilier, promoteur ou investisseur, cette nouvelle procédure soulève une question fondamentale :
Allez-vous utiliser cette mesure pour vendre plus vite ou pour construire de manière plus responsable ?
Car dans le secteur immobilier, il existe une vérité qui n'admet aucun raccourci : vous pouvez conclure des ventes rapidement aujourd'hui, mais si les responsabilités ne sont pas claires, les problèmes vous rattraperont demain.
Posez-vous la question suivante : si un client vous demande : « Qui est responsable si quelque chose tourne mal avec ce projet qui a débuté sans licence définitive ? », pouvez-vous lui fournir des noms précis, des documents et des garanties ?
Si votre réponse est vague, il est temps de consulter un avocat. Votre crédibilité professionnelle repose sur des réponses claires, et non sur des esquives habiles.
Car n'oubliez pas : la sécurité juridique se construit dès l'instant où l'acheteur décide ou envisage d'acheter, et non à la signature du dernier document. Et en cas de problème, c'est toujours l'acheteur final qui en supporte les conséquences.
