Ces dernières années, le terme « gentrification » est passé des débats universitaires et urbains aux manifestations dans des villes comme Mexico, Barcelone et New York, et même aux paroles de chansons d'artistes internationaux tels que Bad Bunny. Mais au-delà de ce phénomène culturel, il a des conséquences très concrètes. En République dominicaine, notamment dans des zones comme Punta Cana et certains quartiers du District national, la gentrification a commencé à modifier l'accès au logement, que ce soit à l'achat ou à la location.
L’attrait touristique, combiné aux investissements étrangers, au développement des infrastructures et à l’essor du tourisme immobilier, a fait grimper la valeur des terrains, les prix de l’immobilier et les loyers à court et à long terme, déplaçant silencieusement les populations traditionnelles de ces régions.
Que se passe-t-il à Punta Cana et dans le District National ?
À Punta Cana, le développement de logements destinés au tourisme de luxe exerce une forte pression sur le marché immobilier. Selon les chiffres de l'Association des constructeurs et promoteurs immobiliers (ACOPROVI), le prix moyen au mètre carré dans des zones comme Cap Cana et le centre-ville de Punta Cana a augmenté de plus de 70 % ces cinq dernières années. Cette hausse s'explique par une forte demande de la part d'investisseurs étrangers qui acquièrent des biens pour la location saisonnière, principalement via des plateformes comme Airbnb.
Dans le District national, des quartiers comme Ciudad Nueva, Gascue, Ensanche Piantini et El Vergel ont connu une transformation discrète mais rapide. Les projets de rénovation urbaine, conjugués à des incitations fiscales pour les investissements hôteliers et mixtes, ont engendré un processus de « déplacement progressif », contraignant les habitants d'origine à déménager faute de pouvoir faire face à l'augmentation du coût de la vie. Selon des études de la Banque centrale, le loyer moyen dans le District a augmenté de 22 % entre 2019 et 2024, et dépasse même les 30 % dans les zones à forte demande touristique.
L’influence d’Airbnb et l’effet domino sur les locations
L'essor des plateformes de location de courte durée a considérablement réduit l'offre de logements disponibles pour la location traditionnelle. En 2023, une étude du cabinet Analytica a révélé que dans des zones comme Bávaro-Punta Cana, plus de 18 % du parc d'appartements était exclusivement destiné à la location touristique, diminuant ainsi la disponibilité de logements pour les résidents permanents. Si cette tendance est positive du point de vue de la rentabilité des investissements, elle exerce une pression structurelle sur la demande de logements.
Investissements directs étrangers et pression à la hausse sur la valeur foncière
Selon ProDominicana, les investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur immobilier touristique de la République dominicaine dépassent 1,2 milliard de dollars américains par an depuis 2021. La majeure partie de ces investissements se concentre dans l'est du pays et le long de la côte nord, entraînant une hausse constante de la valeur des terrains urbains. À Punta Cana, le prix du mètre carré dans certains quartiers est passé de 250 dollars américains en 2018 à plus de 450 dollars américains en 2024. Si cette croissance témoigne du dynamisme économique, elle représente également un défi pour les familles dominicaines souhaitant s'installer dans ces régions.
Gentrification ou développement ? Un dilemme pour les courtiers et les investisseurs
Pour les agents immobiliers et les promoteurs, ce phénomène représente à la fois une opportunité et une responsabilité. L'arrivée de nouveaux investissements, l'amélioration des services, le renforcement de la sécurité et l'intensification de l'activité commerciale sont des conséquences naturelles du développement urbain. Toutefois, maintenir un équilibre entre croissance et équité devient de plus en plus difficile.
Sur de nombreux marchés internationaux, la gentrification a engendré des réactions sociales hostiles, un durcissement de la réglementation des locations touristiques et des restrictions sur les investissements étrangers sans résidence. À Lisbonne, par exemple, les permis de construire pour de nouveaux hébergements touristiques ont été suspendus dans certains quartiers. À Mexico, les autorités locales ont entrepris d'évaluer les conséquences de l'exode rural vers des quartiers populaires comme Roma et Condesa.
Conclusion : Pouvons-nous nous permettre de rejeter la gentrification ?
En tant que pays dont l'économie repose sur le tourisme, la République dominicaine ne peut se permettre de diaboliser la gentrification sans en comprendre les subtilités. Si ce phénomène présente des défis, il génère également des emplois, attire des capitaux, modernise les infrastructures et contribue de manière significative au PIB national. Selon le ministère du Tourisme, 17,3 % du PIB en 2023 provenaient directement ou indirectement d'activités liées au tourisme et au développement immobilier touristique.
Pour les courtiers, les investisseurs et les autorités, l'enjeu est de favoriser un développement urbain inclusif grâce à une planification responsable, où le progrès économique n'implique pas nécessairement l'exclusion sociale. Bien gérée, la gentrification peut être plus qu'une menace : elle peut être un outil de transformation positive.
