Par Joan Feliz Valoys
Spécial pour El Inmobiliario
Face aux défis croissants que rencontre le marché immobilier dominicain, le Service des impôts internes de la République dominicaine (DGII) a relevé le plafond des prix pour la classification des logements sociaux. Cet ajustement témoigne de la volonté du gouvernement de s'adapter à l'inflation, aux coûts élevés de la construction et à la pénurie croissante de logements, afin de garantir l'accès des familles dominicaines à un logement décent.
Ce nouveau plafond permettra à davantage de projets de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi 189-11, tels que l'exonération de la TVA et des droits de mutation sur le premier achat. Mais au-delà des chiffres, cette mesure aura des conséquences importantes pour les promoteurs immobiliers et les familles qui rêvent d'acquérir leur première maison.
Le logement social, un segment en danger
Ces dernières années, le logement abordable s'est raréfié. Selon les chiffres de la Banque centrale, l'indice des coûts directs de construction de logements (ICDV) a augmenté de plus de 16 % entre 2021 et 2023, sous l'effet de la hausse des prix des matériaux essentiels tels que le ciment (qui a progressé jusqu'à 15 % sur certaines périodes), l'acier et le béton. Par ailleurs, les coûts de main-d'œuvre ont fortement augmenté en raison des ajustements salariaux et de l'inflation cumulée.
Il est donc devenu de plus en plus difficile pour les promoteurs de respecter les plafonds de prix fixés par le DGII pour les logements sociaux. De ce fait, nombre d'entre eux ont abandonné ce segment pour se concentrer sur des projets plus rentables ciblant des tranches de revenus plus élevées, réduisant ainsi les options disponibles sur le marché pour les familles à revenus moyens et faibles.
Une perspective alarmante
Le déficit de logements demeure l'un des principaux défis sociaux du pays. Selon un rapport du ministère de l'Économie, de la Planification et du Développement (MEPyD), plus de 1,2 million de familles dominicaines sont confrontées à des problèmes de logement. Ce déficit englobe non seulement le manque de logements, mais aussi la précarité des conditions de vie d'une grande partie de la population.
Par ailleurs, selon l'Enquête nationale auprès des ménages (ENHOGAR) de 2022, environ 74 % des Dominicains acquièrent leur logement grâce à un prêt hypothécaire. Cependant, pour les familles à revenus faibles et moyens, l'accès à ce financement demeure limité en raison des taux d'intérêt élevés et des coûts initiaux importants.
Avantages spécifiques de la mesure
Le relèvement du seuil de prix pour la classification des logements sociaux a des répercussions positives sur plusieurs fronts :
1. Une meilleure viabilité pour les promoteurs :
Les projets immobiliers qui étaient auparavant à la limite de ne pas bénéficier d'avantages fiscaux auront désormais une plus grande marge de manœuvre pour s'adapter à la nouvelle fourchette de prix. Cela incite les promoteurs à réinvestir dans des logements destinés aux familles à revenus faibles et moyens.
• En augmentant l’offre de projets à bas coût, on encourage également la création d’emplois dans le secteur de la construction, qui est un moteur essentiel de l’économie nationale.
2. Un meilleur accès pour les acheteurs :
• Les familles auront accès à un plus grand nombre d’options de logement qui seront désormais considérées comme abordables, facilitant ainsi l’accès à des incitations telles que l’exonération de 3 % de la taxe de transfert et l’ITBIS sur la première vente.
• Cette économie peut représenter des dizaines de milliers de pesos pour les acheteurs, allégeant ainsi le fardeau économique lié à l'acquisition d'une maison.
• De plus, grâce à un plus grand choix de logements, les familles auront davantage de chances de trouver une maison qui corresponde à leurs besoins et à leur budget.
Leçons du marché : cette mesure est-elle suffisante ?
Bien que cet ajustement constitue une étape importante, il ne résout pas définitivement le problème d'accès au logement. La crise des coûts de construction, l'accès limité au crédit hypothécaire et l'absence de politiques plus globales demeurent des obstacles majeurs.
Certains développeurs ont proposé des alternatives qui pourraient compléter cette mesure, telles que :
• Programmes de subventions ciblées : Le gouvernement pourrait offrir des incitations directes pour réduire le coût des matériaux de construction essentiels, ce qui contribuerait à faire baisser le prix final des logements.
• Des fiducies plus accessibles : élargir les fiducies pour inclure des projets de plus petite envergure et soutenir les promoteurs travaillant dans les zones rurales ou avec des marges bénéficiaires plus faibles.
• Innovation dans la construction : Promouvoir l’utilisation de technologies de construction plus efficaces et durables, telles que les logements modulaires ou préfabriqués, qui peuvent réduire les coûts de production.
Le défi à long terme
Le logement social représente bien plus qu'un simple segment du marché immobilier ; il est essentiel au bien-être des familles dominicaines et à la construction d'une société plus équitable. Toutefois, si la hausse des coûts de construction n'est pas prise en compte de manière structurelle, cette catégorie risque de disparaître, même avec des ajustements périodiques de son plafond tarifaire.
Il est essentiel que le gouvernement et le secteur privé collaborent pour que le logement abordable demeure une réalité. Cela implique non seulement des mesures fiscales, mais aussi la création de politiques d'urbanisation durable qui facilitent l'accès au foncier et aux services essentiels.
Conclusion
La récente modification de la classification des logements sociaux constitue une réponse stratégique à un marché en constante évolution. Si elle ne résout pas tous les problèmes, elle apporte un soulagement bienvenu aux promoteurs et aux familles en quête d'un logement décent.
Face à la hausse continue des coûts de construction et à la persistance de la pénurie de logements, il sera essentiel de mettre en œuvre des politiques plus ambitieuses qui non seulement relancent l'investissement privé, mais garantissent également l'accès au droit au logement pour tous les Dominicains. Car, en définitive, un logement n'est pas seulement un lieu d'habitation, mais le fondement du développement et de la stabilité de milliers de familles à travers le pays.
Auteure : Joan Feliz Valoys, MBA, spécialiste du marketing numérique, directrice des opérations de l’entreprise de construction Incaribe, avec plus de 10 ans d’expérience dans le secteur de la construction et du tourisme.
