La nouvelle loi transforme le marché locatif après 70 ans de réglementation obsolète. Des limites claires concernant les dépôts de garantie, la possibilité de recourir aux banques et de nouvelles règles d'ajustement des loyers définissent l'avenir de l'immobilier, mais laissent subsister des zones d'ombre que les professionnels doivent anticiper en attendant la publication du règlement qui précisera les règles définitives.
Après 70 ans d'attente, ça y est enfin ! La loi 85-25 vient de bouleverser la donne pour tous les acteurs du secteur immobilier dominicain. La question n'est plus de savoir si elle vous concernera, mais plutôt si vous êtes prêts à vous adapter à ce nouveau contexte.
Les agents qui maîtrisent ces réglementations se forgeront des avantages concurrentiels durables, tandis que ceux qui les ignorent perdront toute pertinence sur le marché.
La loi 85-25 relative aux locations immobilières et aux expulsions a été promulguée (Journal officiel, 14 août 2025). Elle ouvre un nouveau chapitre après plus de sept décennies de législation obsolète.
Les progrès que nous attendions tous
Dépôts de garantie transparents (Art. 13)
Pour les logements résidentiels, les propriétaires ne peuvent exiger qu'un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer. Pour les locaux commerciaux, le montant sera convenu entre les deux parties. Enfin, nous avons établi des limites claires qui protègent les locataires sans pour autant laisser les propriétaires sans protection.
Banque et taux d'intérêt (Art. 15)
Le dépôt peut être effectué auprès de Banreservas ou de Banco Agrícola et générera des intérêts au profit du locataire. Ce droit, institué par la loi 4314, fait actuellement l'objet d'une modernisation dans son application.
Frais et honoraires d’avocat (Art. 7)
La loi stipule clairement : « La commission de courtage sera payée par la partie qui conclut le contrat » et « les frais juridiques liés au contrat de location seront supportés à parts égales par le propriétaire ou le bailleur et le locataire ou le preneur. ».
Ajustements avec limites (Art. 8)
Sauf convention contraire, les augmentations de loyer des logements ne peuvent excéder 10 % par an. Ce dispositif établit un juste équilibre entre la protection des locataires et celle des droits des propriétaires face aux fluctuations économiques. À cet égard, la loi officialise une pratique considérée par beaucoup comme raisonnable sur le marché.
Les défis dont personne ne parle
Le vide du premier mois
La loi ne précise pas si le dépôt du premier mois est inclus dans le calcul du dépôt maximal de deux mois. En attendant que la réglementation clarifie cette distinction, les agents et les avocats doivent établir des critères clairs dans leurs contrats afin d'éviter tout litige ultérieur sur le marché.
La collaboration entre collègues est en danger
Le principe du « qui embauche paie » pourrait être utilisé pour limiter le partage des commissions, affaiblissant ainsi la coopération qui caractérise les meilleurs agents immobiliers.
La contradiction dans les frais juridiques
L’obligation de partager les frais de justice contrevient à l’article 1593 du Code civil. Cette incohérence réglementaire nécessitera une interprétation judiciaire, susceptible d’engendrer une incertitude jusqu’à sa résolution.
Votre plan d'action immédiat
Puisqu'il n'est pas possible d'ignorer cette loi, voici votre stratégie :
Cette semaine:
- Examiner les contrats existants et identifier ceux qui ne répondent pas aux nouvelles exigences
- Dès la première rencontre, informez vos clients sur les dépôts, les frais et les ajustements
- Elle établit des protocoles internes qui unifient les critères en matière de frais et de collaboration
Ce mois-ci :
- Il comprend des clauses préventives visant à éviter les conflits concernant les paiements anticipés, les dépôts ou les ajustements
- Formez-vous aux aspects techniques de la nouvelle réglementation, car divers organismes du secteur organisent des sessions de formation pour rester à jour
N'oubliez pas : un agent qui ne maîtrise pas ces réglementations perdra en crédibilité auprès de tous ses clients.
Le moment de vérité
L'ère de la loi 85-25 a commencé. Le processus de consolidation juridique se poursuivra avec la publication du règlement d'application, qui précisera les procédures et lèvera les ambiguïtés actuelles
Le marché immobilier dominicain avait un besoin urgent de cette mise à jour pour dynamiser davantage l'investissement immobilier. Et les agents qui la maîtriseront en premier seront ceux qui bâtiront les carrières les plus brillantes.
Notre engagement en tant que professionnels n'est pas de nous plaindre du changement, mais de transformer ce nouveau cadre juridique en un avantage concurrentiel.
Car la sécurité juridique, plus qu'un principe, est la clé de voûte de tout investissement immobilier en République dominicaine. Et cette clé est désormais verrouillée par de nouveaux verrous que seuls des professionnels qualifiés peuvent ouvrir.
Votre prochaine étape est simple mais essentielle : cette semaine, posez-vous la question suivante : combien de vos contrats actuels sont conformes aux nouvelles exigences de la loi 85-25 ? Si vous ne pouvez pas répondre avec une certitude absolue, vous avez du travail à faire.
Votre crédibilité professionnelle en dépend. Le secteur a besoin de professionnels qualifiés qui rehaussent les standards de tous, et le marché récompense ceux qui anticipent le changement plutôt que d'y réagir.
