La réputation du secteur ne repose plus uniquement sur la croissance économique ou l'attractivité fiscale, mais aussi sur la transparence contractuelle et la professionnalisation de ses acteurs.
SAINT-DOMINGUE – Les allégations de malversations dans le secteur immobilier dominicain ont fortement nui à la réputation de ce secteur. Malgré la persistance des investissements étrangers, la perception du risque s'est accrue et les investisseurs, notamment internationaux, n'ont plus la même confiance qu'il y a quelques années.
L’avocate spécialisée en droit immobilier Ana Bello affirme que le changement le plus significatif n’est pas d’ordre réglementaire, mais comportemental. « Les investisseurs enquêtent désormais sur tout », a-t-elle déclaré lors d’une interview dans l’émission La Ventana delel Inmobiliario.
Bello, responsable juridique du centre commercial Acropolis Business Mall, a insisté sur l'impact en termes de réputation : « Les investisseurs examinent désormais tout : le promoteur, le projet, et même l'avocat. Ils scrutent les contrats et recherchent des garanties à chaque étape. ».
Selon ce spécialiste du droit immobilier et cadastral, le principal effet de ces fraudes n'a pas été une baisse des investissements étrangers, que la Banque centrale estime à plus de 5 milliards de dollars l'an dernier, mais la perte de cette confiance automatique qui caractérisait auparavant de nombreuses décisions d'achat.
D'après son expérience avec les investisseurs étrangers, les plaintes les plus fréquentes concernent des contrats déséquilibrés, des clauses abusives, des pénalités excessives et des conditions opaques. « Cela crée un climat d'insécurité », a-t-il déclaré, évoquant les difficultés liées aux procédures d'autorisation et aux retards d'approbation officielle, autant de facteurs qui influent directement sur les délais de livraison et, par conséquent, sur la rentabilité prévue.
La prudence est de mise à tous les niveaux :
l’une des questions les plus délicates suite aux récentes plaintes concerne la gestion des hausses de prix. Bello a expliqué que certains contrats sont indexés sur l’indice de la construction, tandis que d’autres ne le sont pas, ce qui, après la pandémie, a engendré des conflits lorsque les hausses n’ont pas été correctement encadrées.
En outre, il existe des clauses pénales qui, a-t-il indiqué, peuvent atteindre des pourcentages très élevés de la valeur totale du bien, ce qui représente des montants disproportionnés d'un point de vue juridique.
Ce contexte a conduit l'investisseur d'aujourd'hui à adopter une approche plus technique et moins émotionnelle. « Ils scrutent les contrats à la loupe », a-t-il insisté, soulignant que l'analyse détaillée de chaque clause contractuelle est devenue une pratique courante.
Bello a expliqué que le processus d'achat immobilier dans le pays n'est pas complexe, mais qu'il exige une vérification préalable rigoureuse. Il recommande d'examiner les antécédents du promoteur, la qualité des livraisons précédentes et le respect des délais. Il conseille également de vérifier que le bien est libre de toute charge et que la procédure de transfert de propriété est claire.
L'examen s'étend également au client. En tant qu'avocate, elle a souligné qu'elle est tenue de vérifier la provenance des fonds et a même révélé avoir eu des cas où, après enquête, elle a choisi de ne pas fournir de services juridiques en raison de situations délicates constatées.
Ce changement est manifeste dans la structuration des transactions. L'avocate affirme que les acheteurs examinent les contrats avec plus de rigueur, s'interrogent sur les clauses pénales, analysent les mécanismes d'ajustement des prix et exigent une plus grande clarté quant aux échéanciers de livraison.
De plus, ils se renseignent sur les antécédents du promoteur, l'historique des projets réalisés et l'expérience des professionnels impliqués dans la transaction. La réputation individuelle des avocats et des agents immobiliers est également scrutée de près.
Ce comportement, soutient-elle, découle d'une logique implacable : dans un contexte où les lacunes sont flagrantes, la gestion des risques devient primordiale. Les investisseurs ne présument plus que le marché, à lui seul, garantit les bonnes pratiques.
Plus de diligence, moins d'improvisation.
Pour Bello, la vérification préalable n'est plus une simple formalité, mais est devenue l'élément central de la transaction. La vérification des charges, la confirmation de la viabilité réelle du projet et la validation de chaque engagement contractuel sont des étapes désormais menées avec une plus grande rigueur.
Même le ton des négociations a évolué, avec davantage de demandes de documents, une exigence accrue de transparence et une plus grande réticence à accepter des clauses ouvertes ou ambiguës. Les investisseurs cherchent à minimiser toute incertitude.
Réputation et nécessité de réformes :
Bien qu’Ana Bello reconnaisse que la République dominicaine conserve des atouts concurrentiels, notamment des incitations fiscales intéressantes et un niveau de sécurité rassurant, elle estime que le cadre juridique peut être renforcé.
Parmi les propositions qu'il a mentionnées figuraient une meilleure réglementation des promoteurs immobiliers, la création d'une base de données historique permettant aux investisseurs de connaître les antécédents de chaque entreprise, et le renforcement de la formation et de l'agrément des agents immobiliers, en définissant clairement jusqu'où ils peuvent intervenir et quand ils doivent faire appel à un avocat.
Par ailleurs, elle a insisté sur la nécessité de structurer correctement les nouveaux mécanismes tels que la tokenisation immobilière.
Elle est formelle sur ce point : les récentes fraudes ont durci les exigences du marché. « Les investisseurs examinent désormais tout. Le marché est plus prudent, plus technique et moins enclin à prendre des risques sans un solide cadre juridique. »
Contexte de la fraude en 2025 :
Au cours de l’année 2025, plusieurs affaires judiciaires retentissantes ont alimenté le débat sur la réputation du secteur immobilier en République dominicaine, suscitant des inquiétudes et ayant un impact significatif sur la perception du secteur à l’échelle mondiale. Sur un marché où les investisseurs étrangers évaluent plusieurs destinations, la réputation est un atout stratégique.
Lorsque des plaintes surviennent concernant des violations de contrat, des surventes ou des projets inachevés, l'effet dépasse le cadre des entreprises impliquées et touche l'ensemble de l'écosystème.
Il en a résulté une érosion automatique de la confiance. Si, auparavant, des incitations fiscales et une croissance soutenue suffisaient à faire pencher la balance, aujourd'hui, les investisseurs intègrent une analyse de réputation beaucoup plus rigoureuse dans leur processus de décision.
Les affaires les plus médiatisées :
L’une des plus marquantes fut l’opération Guépard, au cours de laquelle le parquet a démantelé un réseau présumé ayant obtenu des fonds pour des projets immobiliers fictifs ou non réalisés. Le montant en jeu dépasse 18 millions de dollars américains et a touché plus de 200 victimes, dont de nombreux investisseurs étrangers.
Dans une autre affaire, une fraude présumée de plus de 700 millions de pesos dominicains (environ 12 à 13 millions de dollars américains) a été mise au jour, liée à des ventes immobilières irrégulières. L’homme d’affaires Emmanuel Rivera Ledesma est le principal accusé dans cette affaire.
Par ailleurs, des arrestations ont été signalées dans la province de Puerto Plata dans le cadre d’une affaire de fraude immobilière présumée, dont le montant initial en jeu s’élève à environ 25 millions de pesos dominicains.
Prises ensemble, ces affaires, impliquant plus de 30 millions de dollars et des centaines de parties concernées, ont eu un impact direct sur la perception du risque sectoriel.
Au-delà des responsabilités individuelles que les tribunaux détermineront, l'ampleur des sommes en jeu et la médiatisation ont forcé les investisseurs à adopter une culture de plus grande prudence, d'examen contractuel et de vérification de la réputation – soit précisément le changement de mentalité auquel Ana Bello faisait référence dans soninterview avec La Ventana..
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