SAINT-DOMINGUE – Évoquer le tourisme en République dominicaine, c'est parler de croissance, d'investissements et de dynamisme économique. Le pays a non seulement consolidé sa position de leader dans les Caraïbes, mais continue d'établir de nouveaux records. Rien qu'en 2025, il a accueilli 11 676 901 visiteurs, dont 8 861 169 par avion et plus de 2,8 millions par bateau de croisière, selon les données officielles du ministère du Tourisme.
Ces chiffres confirment l'attrait de la destination. Au premier trimestre 2025, des zones comme Punta Cana/Bávaro ont atteint un taux d'occupation hôtelière de 89,9 %, La Romana/Bayahíbe de 88,2 % et Puerto Plata de 82,8 %, témoignant d'une forte demande qui continue de stimuler la construction d'hôtels, de résidences touristiques et de locations de vacances.
Cependant, ce succès même qui attire aujourd’hui les investisseurs bouleverse les règles du jeu. Le tourisme mondial entre dans une phase où la rentabilité ne dépendra plus uniquement de la situation géographique ou du flux de visiteurs, mais de variables plus complexes : les risques climatiques, les coûts d’exploitation, la pression environnementale, les assurances et la transformation du transport aérien.
La question n'est plus de savoir quels projets attireront des capitaux, mais lesquels pourraient cesser d'être rentables avant la fin de la décennie.
Un secteur touristique dynamique… mais plus exposé
Le tourisme dominicain a débuté l'année 2016 avec un nombre record de 1 155 484 visiteurs en janvier, témoignant d'une demande internationale toujours soutenue. Toutefois, cette croissance n'élimine pas les risques structurels. En effet, des organisations internationales alertent sur le fait que les phénomènes climatiques commencent à engendrer des risques financiers pour le marché immobilier, affectant les évaluations, les financements et les décisions d'investissement.
À cela s'ajoute un facteur de plus en plus visible dans les Caraïbes : les sargasses. L'accumulation massive de ces algues peut réduire le taux d'occupation des hôtels, endommager les écosystèmes et affecter directement l'économie touristique, obligeant même les gouvernements à coordonner des stratégies régionales pour en limiter l'impact.
Le message adressé aux investisseurs est clair : le tourisme continuera de croître, mais tous les projets de développement ne suivront pas cette croissance.
1. Projets en bord de mer sans protection côtière
Pendant des décennies, la proximité de la mer a été synonyme d'augmentation immédiate de la valeur immobilière. Cependant, l'OCDE recommande d'éviter de construire dans les zones à haut risque climatique et d'intégrer ces facteurs dans les décisions de planification et d'investissement. La raison est financière : les phénomènes météorologiques extrêmes peuvent faire chuter la valeur des biens immobiliers, perturber les systèmes de crédit et engendrer des pertes qui fragilisent les garanties d'emprunt.
Concrètement, cela signifie qu'un hôtel en bord de mer peut subir une dépréciation accélérée, des coûts de protection plus élevés et des difficultés à obtenir des financements. Un emplacement de premier choix pourrait devenir un actif moins liquide si le marché perçoit le risque physique comme permanent.
2. D'immenses complexes hôteliers qui ne font concurrence que sur les prix
Le tourisme à grande échelle perdurera, mais le modèle à fort volume et faible marge est de plus en plus sensible aux évolutions réglementaires et environnementales. L’ OCDE souligne la nécessité de réorienter les investissements des bâtiments à forte intensité de carbone ou à haut risque vers des actifs résilients et à faibles émissions.
Cette évolution engendre des exigences accrues en matière de technologies, d'énergie et d'exploitation. Les projets qui ne s'adaptent pas risquent de voir leurs coûts exploser, au moment même où le marché exige la durabilité comme norme. Autrement dit, le prix ne sera plus le seul facteur de compétitivité ; l'efficacité environnementale et l'adaptabilité deviendront des variables clés de la rentabilité.
3. Développements fortement dépendants des vols bon marché
Le changement climatique a également des répercussions sur l'aviation. Des études d' EUROCONTROL préviennent que des phénomènes météorologiques extrêmes plus fréquents entraîneront davantage de retards, une consommation de carburant plus élevée et une augmentation des émissions, ce qui fera grimper les coûts d'exploitation du secteur.
Pour les destinations insulaires, où le transport aérien est le principal mode d'accès, toute hausse structurelle des coûts peut se répercuter sur les tarifs et impacter la demande. Ainsi, les projets reposant exclusivement sur un important trafic de passagers internationaux pourraient devenir plus vulnérables aux chocs externes, qui ne sont plus exceptionnels, mais bien ancrés dans le nouveau contexte climatique.
4. Complexes à forte consommation d'eau
L'avenir de l'immobilier est lié à la décarbonation et à l'adaptation du cadre bâti aux risques physiques croissants. Cela représente un défi direct pour les projets énergivores ou gourmands en eau : les investissements nécessaires pour les rendre résilients peuvent augmenter considérablement.
Le dilemme est double – atténuer les émissions et adapter les infrastructures – ce qui oblige les promoteurs à intégrer la résilience dès la phase de conception s'ils veulent préserver la performance de l'actif.
5. Projets dans des destinations dont les infrastructures sont saturées
Les risques climatiques n'affectent pas seulement les bâtiments ; ils agissent également par le biais de facteurs macroéconomiques tels que la croissance, la productivité et l'inflation, ce qui peut modifier la performance de l'ensemble de l'écosystème immobilier. Lorsque les infrastructures urbaines – transports, services essentiels, planification – ne parviennent pas à suivre le rythme de la croissance, les visiteurs en subissent les conséquences et, par extension, la compétitivité de la destination s'en trouve affectée. Ceci confirme une idée essentielle pour les investisseurs : la rentabilité touristique dépend autant du projet lui-même que de son environnement.
6. Biens exposés aux catastrophes naturelles sans couverture financière solide
Le marché des assurances reflète déjà l'ampleur du problème. Les catastrophes naturelles engendrent chaque année des pertes se chiffrant en centaines de milliards, dont seule une partie est assurée, contraignant entreprises et particuliers à supporter des dommages considérables. De plus, la multiplication des événements extrêmes pousse les assureurs à augmenter leurs primes, à restreindre la couverture ou à se retirer des zones à haut risque, creusant ainsi le déficit de protection.
Un projet peut maintenir un bon taux d'occupation, mais si la sécurisation de l'infrastructure devient trop coûteuse, l'équation financière change complètement.
7. Hôtels situés dans des zones sujettes aux sargasses récurrentes et ne disposant pas de stratégie d'atténuation
Les sargasses constituent une menace environnementale et économique pour les Caraïbes. Leur accumulation endommage les écosystèmes, génère des gaz irritants et freine le tourisme, un secteur qui représente environ 15 % du PIB de la République dominicaine, selon les estimations du Conseil mondial du voyage et du tourisme citées par Reuters.
Des scientifiques ont même averti que les volumes pourraient doubler par rapport aux pics précédents, ce qui compliquerait la planification et réduirait l'intérêt des investisseurs. Pour les hôtels dont le modèle économique repose sur la plage, l'absence de solutions opérationnelles pourrait se traduire par des annulations, une atteinte à leur réputation et une pression à la hausse sur les prix.
La nouvelle mesure de la rentabilité du tourisme
Le tourisme dominicain continue de s'affirmer comme un moteur économique, au point que le Conseil mondial du voyage et du tourisme prévoit que le secteur contribuera à hauteur de près de 21 milliards de dollars américains à l'économie du pays, soit environ 15 % du PIB. Cependant, la rentabilité future ne se mesurera plus uniquement aux taux d'occupation ou au nombre d'arrivées de visiteurs. Le marché commence à se polariser entre projets résilients et projets vulnérables.
Les premières intègrent le développement durable, la gestion des risques et la planification à long terme. Les secondes dépendent de conditions qui ne sont plus garanties. À l’horizon 2030, le message adressé aux investisseurs est aussi clair que stratégique : dans le secteur du tourisme, bien construire ne suffira plus. Il faudra construire en étant préparé.
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