À quoi bon un projet spectaculaire avec vue sur l'océan si la propriété est contestée ?
Quel est l'intérêt de vendre un appartement si le contrat contient des clauses abusives et que l'acheteur est exposé à des risques ?
Et quel est l'intérêt de vendre un projet si le terrain sur lequel il se situe n'est même pas arpenté ?
Ce sont les questions par lesquelles j'ai débuté mon discours d'ouverture au forum « Métros sûrs, investissement immobilier au carré ». Et la réaction des plus de 200 professionnels présents m'a confirmé une chose : nous savons tous que ces problèmes existent, mais rares sont ceux qui agissent pour les prévenir.
L'ennemi que nous ignorons tous
Au cours de mes 20 années d'expérience dans la protection des investissements immobiliers, j'ai identifié quatre menaces récurrentes que j'ai surnommées « les prédateurs de la sécurité juridique ». Il ne s'agit pas de concepts abstraits, mais de problèmes bien réels qui font capoter les transactions, ruinent les réputations et laissent les clients sans protection. Et le pire : ils sont parfaitement évitables.
Permettez-moi de vous faire part d'un cas concret que j'ai présenté lors de la conférence. À Punta Cana, un promoteur a vendu sur plan des dizaines de logements sans en posséder le titre de propriété. Il en a résulté une injonction de la part de ProConsumidor, organisme de protection des consommateurs, ordonnant des remboursements et des indemnisations, ainsi que l'application de la loi n° 126-02 relative au commerce électronique et de la loi n° 108-05 relative à l'enregistrement immobilier.
Lorsqu'un acteur du système ne respecte pas la sécurité juridique, cela entraîne tout un régime de conséquences.
Prédateur n° 1 : Titres au nom de tiers ou de personnes décédées
C'est le scénario classique du « ne vous inquiétez pas, on réglera ça plus tard ». Un propriétaire vend un bien immobilier qui est toujours enregistré au nom de son père décédé, ou pire, au nom d'une personne qui n'est même pas impliquée dans la transaction.
Le danger : l’acheteur acquiert un problème qui peut exploser lorsque des héritiers inconnus se présentent pour revendiquer des droits.
Comment vous protéger : vérifiez que le vendeur est bien le propriétaire actuel du bien. N’acceptez aucune promesse de « transfert ultérieur ». Le titre de propriété doit être à votre nom avant tout engagement financier.
Prédateur n° 2 : Terrains sans délimitation ni réglementation parcellaire
Vendre un terrain sans limites clairement définies, c'est comme construire sur du sable mouvant. La beauté du projet importe peu si son cadre juridique est défaillant.
Le danger : sans levé cadastral approuvé, il n’y a aucune certitude quant aux limites exactes du terrain, il n’y a pas de régime de copropriété, ce qui ouvre la porte aux conflits avec les voisins et, dans le pire des cas, à l’impossibilité d’enregistrer la copropriété.
Comment vous protéger : exigez le titre de propriété définitif, déjà individualisé et traité par la Direction régionale du cadastre. Il ne s’agit pas d’une procédure en cours, mais d’une exigence fondamentale.
Prédateur n° 3 : Propriétés litigieuses
J'ai vu des publicités pour des projets « spectaculaires » alors que les terrains sur lesquels ils doivent être construits font l'objet d'un litige en cours et que les droits de propriété sont contestés devant les tribunaux. Je tiens à être parfaitement clair : ces biens ne devraient pas être mis sur le marché. Il ne s'agit pas de « le mentionner dans le contrat », d'« être transparent » ou de « fournir un certificat à ce sujet ». Ils ne devraient pas être vendus tant que le litige n'est pas résolu. Vendre en promettant que « le litige sera réglé avant la livraison » relève de la pure irresponsabilité. Parfois, même les juges ignorent quand et comment le conflit entre les parties sera résolu. Et tant que le litige persiste : la banque ne financera pas un bien faisant l'objet d'un litige enregistré, aucun acheteur informé ne l'achètera, il n'y a ni permis, ni autorisations, ni régime de copropriété. Vous ne vendez pas un bien immobilier. Vous vendez un problème juridique dont la date de résolution est inconnue.
Voici un point souvent négligé par les agents immobiliers : si vous avez été informé, notamment par une certification, de l’ d’uneaction en justice et que vous avez malgré tout vendu le bien, vous ne pouvez pas invoquer l’ignorance des conséquences futures. Si le projet n’aboutit pas, si votre client ne reçoit pas ce qu’il a acheté, s’il perd son investissement, vous, en tant qu’agent, avez contribué activement au problème. L’ignorance n’est pas une défense légale lorsque l’information était disponible et accessible.
Le danger : un bien immobilier litigieux peut changer de propriétaire par décision de justice. L’acheteur risque de perdre la totalité de son investissement si le jugement est favorable à la partie adverse. De plus, l’agent immobilier qui a vendu le bien en connaissance de cause pourrait faire l’objet de poursuites judiciaires.
Comment vous protéger : Demandez le certificat de statut juridique du bien, délivré par le registre foncier. Ce document révèle toute hypothèque, restriction ou procédure judiciaire grevant le bien. Et s’il fait état d’un litige : ne vendez pas. Point final.
Prédateur n°4 : Projets non autorisés
Vendre des logements dans des projets sans permis de construire approuvés, c'est comme jouer à la roulette russe avec l'argent de vos clients.
Le danger : sans les permis nécessaires, le projet ne pourra pas démarrer ; s’il démarre, il pourrait être interrompu, faire l’objet d’une amende, voire être démoli. Les acheteurs se retrouvent alors dans une situation juridique incertaine, sans date de livraison et avec leur investissement menacé.
Comment se protéger : vérifiez que tous les permis de construire, autorisations municipales et autorisations environnementales nécessaires sont en règle. Ne vendez pas de promesses ; offrez des garanties étayées par des documents.
Le contraste qui en dit long
Lors de cette même conférence, j'ai présenté le cas inverse : un promoteur qui a réussi à vendre 90 % de ses unités avant même le début de la construction et qui a livré le projet six mois en avance sur le calendrier prévu.
La différence ? Toute la documentation est juridiquement irréprochable et tous les permis sont approuvés. La sécurité juridique en action.
Deux projets. Deux destinations. Le facteur déterminant : le respect de la sécurité juridique.
Une vérité qui dérange
Au cours de ma conférence, j'ai dit quelque chose qui a provoqué un silence dans la salle :
« Nos portefeuilles peuvent attendre, mais le risque auquel nous faisons courir un client en lui vendant un problème, lui, n'attend pas pour exploser. »«.
En tant que professionnels de ce secteur, notre responsabilité va bien au-delà de la simple conclusion d'une vente. Nous sommes les gardiens des investissements les plus précieux de nos clients : leurs maisons, leurs biens, leurs rêves.
Votre arsenal de protection
La loi 108-05 sur l'enregistrement immobilier nous donne quatre piliers :
- Inscription au registre foncier: Certitude quant à la propriété
- Publicité du registre : Transparence des droits
- Inopposabilité aux tiers: Protection contre les réclamations
- Certitude cadastrale: Délimitation précise des propriétés
Ce sont des outils que nous devons utiliser dans chaque transaction.
L'appel à l'action
Si vous êtes agent immobilier, promoteur ou investisseur, posez-vous la question suivante :
Votre dernière transaction a-t-elle impliqué l'un de ces quatre prédateurs ?
Si la réponse est oui, il est temps de revoir vos exigences à la hausse. Car la sécurité juridique ne se construit pas d'elle-même. Elle a besoin d'acteurs engagés pour la consolider.
Et si nous ne le faisons pas, les investisseurs iront placer leurs ressources dans d'autres pays.
La République dominicaine a doublé son score en matière de droits de propriété, passant de 25 à 56 points entre 2016 et 2024, dépassant ainsi la moyenne mondiale selon The Global Economy.
Nous avons les outils. Nous avons le cadre juridique. Il ne nous reste plus qu'à les utiliser.
La sécurité juridique est la clé qui permet d'assurer des ventes prévisibles, un flux de trésorerie stable, la confiance des clients et une solide réputation.
Dernière question : ferez-vous partie du problème ou de la solution ?
Car, au final, un prédateur ne peut attaquer que si vous lui ouvrez la porte.
