Les autorisations accordées pour la tour violaient les règlements municipaux concernant l'utilisation des sols, la densité, la hauteur et les marges de recul, rendant ainsi inefficaces les principaux permis d'urbanisme du projet
SAINT-DOMINGUE.– Une décision du Tribunal administratif supérieur (TSA) a une fois de plus mis en lumière l'une des principales préoccupations concernant la croissance urbaine dans le District national : jusqu'où un projet immobilier peut-il être transformé sans déroger aux règles d'urbanisme de la ville ?
La quatrième chambre du TSA a déclaré nulles les principaux permis d'urbanisme accordés au projet de la tour Everestà Piantini, concluant que les autorisations délivrées s'écartaient des dispositions municipales qui régissent l'utilisation des sols, la densité de logements, la hauteur des bâtiments et les marges de recul minimales requises.
La décision, contenue dans le jugement n° 0030-1642-2026-SSEN-00280, daté du 9 juillet 2026, a accepté le recours administratif litigieux déposé par le Conseil municipal du district national (ADN), qui contestait la légalité des certificats délivrés pour le développement immobilier.
Au-delà d'un projet spécifique, la décision établit que les réglementations d'aménagement du territoire constituent une limite au développement urbain et que les autorisations administratives ne peuvent s'en écarter lorsque l'intérêt public est compromis.
Un projet qui a changé de dimension
L'un des aspects qui a pesé le plus lourd dans la décision judiciaire a été l'évolution du projet, de sa conception initiale à sa version finalement autorisée.
Selon l'évaluation du tribunal, le projet initial prévoyait un d'appartements de 64 unités. Cependant, des rénovations et modifications ultérieures ont conduit à la création d'un complexe à usage mixte comprenant 238 suites hôtelières en copropriété, ainsi que des restaurants, des bureaux, des espaces événementiels, des zones de services et un héliport.
Pour les juges, ces modifications représentaient une transformation substantielle du projet initialement approuvé, augmentant considérablement l'intensité de l'occupation des sols.
La décision indique que la densité projetée a atteint environ 3 763 habitants par hectare, un chiffre supérieur à celui autorisé par la réglementation en vigueur pour cette zone du District national.
Hauteur, marges de recul et utilisation des sols
Le tribunal a également conclu que le projet autorisé dépassait les paramètres d'urbanisme établis pour ce secteur de Piantini.
Parmi les observations figure un bâtiment de 22 niveaux au-dessus du sol, en plus d'espaces complémentaires destinés à des restaurants, des services, une mezzanine et un héliport, une configuration qui dépassait la hauteur maximale autorisée pour les routes tertiaires de type A.
En outre, la décision souligne que certaines marges de recul latérales et arrière approuvées étaient inférieures au minimum réglementaire de quatre mètres, une condition qui, selon le tribunal, affecte directement des aspects tels que la ventilation, l'éclairage naturel, la sécurité, l'intimité et l'intégration de l'ouvrage dans l'environnement urbain.
Les juges ont également déterminé que les certificats contestés contredisaient les dispositions contenues dans la résolution municipale n° 94-98 et l'ordonnance n° 9/2019, par lesquelles le plan de planification territoriale du district national a été approuvé.
Un conflit qui s'est retrouvé devant les tribunaux
Selon le communiqué, la construction de la tour Everest avait suscité l'opposition des résidents et des représentants de la communauté du secteur de Piantini, qui, depuis plusieurs années, s'interrogeaient sur l'ampleur du projet et son impact sur une zone caractérisée principalement par son usage résidentiel.
Les préoccupations soulevées incluaient l'augmentation du trafic routier, la pression sur les infrastructures existantes et les effets que la construction à haute densité pourrait avoir sur la mobilité et la qualité de vie dans les environs.
La décision judiciaire s'inscrit dans le prolongement de ces arguments, affirmant que l'aménagement du territoire vise précisément à équilibrer la croissance immobilière et la capacité urbaine de chaque secteur.
Portée de la décision
Dans le cadre de cette décision, la Cour administrative supérieure a annulé le certificat de non-objection au projet préliminaire n° ADN-DPU-2020-0466 (remis sous scellés), le certificat d'utilisation des sols et de recul des bâtiments, le certificat de non-objection n° ADN-DPU-2021-1202, ainsi que les certificats DPU-CC-2023-0040, tous liés au développement de la tour Everest.
La décision précise également que toute autorisation éventuelle de l'Institut dominicain de l'aviation civile (IDAC) concernant l'héliport n'évaluerait que les aspects liés à la sécurité des opérations aériennes et ne remplace pas l'évaluation d'urbanisme qui relève de la compétence du gouvernement municipal.
Le tribunal a conclu que la protection de l'intérêt public en matière urbaine comprend le respect de la planification de l'utilisation des sols, la mobilité, la durabilité environnementale, la sécurité juridique et la qualité de vie des citoyens, raisons pour lesquelles il a ordonné l'annulation des permis contestés et ordonné que la décision soit communiquée aux parties concernées, en plus de sa publication au Bulletin du Tribunal administratif supérieur.
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