Le projet de loi, ouvert aux commentaires jusqu'au 11 novembre sur le site web du conseiller juridique de la présidence, définit ce qui constitue une résidence principale, énumère les documents qui le prouvent et ne précise pas comment le gain imposable est calculé
SAINT-DOMINGUE. – Le projet de règlement d’application de la loi 30-26 établit que seul l’achat d’une maison dont le transfert a été déposé au registre foncier, avec la taxe de transfert payée et le prix fixé, en tout ou en partie, conformément au contrat, sera accepté comme réinvestissement.
Les options d’achat, les promesses de vente et les contrats de prévente dans les plans sont exclus, conformément à l’article 11 du texte.
Le projet, composé de 40 articles, est disponible en téléchargement et peut faire l'objet de commentaires sur le portail de consultation juridique du pouvoir exécutif jusqu'au 11 novembre.
La loi 30-26, promulguée le 18 juin 2026, a introduit dans son article 14 l'article 296-1 du Code des impôts, qui taxe à hauteur de 10 %, en paiement unique et définitif, les gains en capital générés lors de la vente de biens immobiliers par des particuliers.
Selon le projet de règlement, l'impôt doit être acquitté dans les six mois suivant la finalisation du transfert de propriété. Cette même disposition prévoit une exonération de la plus-value lorsque l'intégralité du produit de la vente de la résidence principale est réinvestie dans une autre résidence principale au cours de ce même délai de six mois, et applique l'exonération au prorata en cas de réinvestissement partiel.
L’article 16 de la loi exempte également les personnes âgées de plus de 65 ans qui transfèrent leur résidence principale. La notion de « résidence principale » n’est pas définie dans le texte de loi.
Qu’est-ce qui est considéré comme une résidence principale ?
L’article 11 du projet le définit comme le bien bâti qui constitue l’habitation, c’est-à-dire la résidence d’occupation effective, permanente et continue de la personne physique, où elle établit son domicile principal et le centre de ses relations vitales, familiales et sociales.
Le texte présume qu'un bien remplit cette condition lorsqu'il s'agit de l'adresse résidentielle figurant au registre national des contribuables du vendeur, qu'il possède un certificat de propriété délivré par le registre foncier de la juridiction compétente, qu'il a souscrit des services de base tels que l'électricité, le téléphone, l'eau et la collecte des ordures, et qu'il a été habité sans interruption pendant au moins les trois années précédant le transfert, sauf circonstances dûment justifiées.
Le justificatif de paiement de l'impôt prévu par la loi 18-88 est joint le cas échéant. Le projet de loi énumère ces conditions sans préciser si elles doivent toutes être remplies ou si certaines suffisent.
Sont exclus les biens principalement destinés à des activités commerciales, industrielles, professionnelles, locatives, d'investissement, de loisirs ou de vacances, sauf si le contribuable prouve qu'il s'agit de son unique résidence principale et qu'il l'utilise effectivement comme telle.
Le paragraphe I du même article prévoit que ce terme aura une nature juridique et procédurale unique, quel que soit l'article ou le dispositif fiscal dans lequel il est invoqué.
Trois conditions pour le réinvestissement
Conformément au paragraphe II de l'article 11, seul le réinvestissement dans des biens effectivement acquis et perfectionnés, avec transfert en faveur du contribuable, sera valable.
Devant la Direction générale des impôts intérieurs (DGII), le contribuable doit démontrer simultanément trois conditions :
- que le prix d'achat a été payé, en totalité ou en partie, conformément aux termes du contrat, avec les reçus de paiement ;
- que la taxe sur le transfert des droits immobiliers, fixée dans le texte à 3 %, a été payée, avec le reçu officiel correspondant ;
- et que le dossier de transfert a été déposé et enregistré auprès du Registre des titres, ce qui est prouvé par le certificat de dépôt, physique ou numérique, ou par le nouveau certificat de titre au nom de l'acheteur.
Le même paragraphe précise que les options d'achat, les promesses de vente, les contrats de prévente dans le cadre de plans et les actes de signature privée qui n'ont pas formellement entamé leur processus de transfert et d'enregistrement ne seront pas acceptés comme réinvestissement.
L'article 14 de la loi fait référence à l'acquisition d'une nouvelle résidence principale et ne fait pas de distinction entre les types d'achat.
Exemption pour les personnes de plus de 65 ans
L'article 13 du projet modifie l'article 47 du règlement 139-98 pour réglementer l'exemption du sous-paragraphe m) de l'article 299 du Code des impôts, que la loi réserve aux personnes âgées de plus de 65 ans.
Pour être admissible, le contribuable doit prouver la propriété et la résidence comme résidence principale au moyen du certificat de titre, de la preuve des services de base contractuels et de la preuve d'une résidence continue pendant au moins trois ans avant le transfert, sauf circonstances justifiées, en plus du paiement de l'impôt de la loi 18-88 le cas échéant.
L'article 16 de la loi n'inclut pas l'exigence de résidence de trois ans.
Entités qui possèdent des biens immobiliers
Le paragraphe IV de l’article 296-1 permet aux personnes morales ou entités dont l’activité consiste exclusivement à détenir des biens immobiliers non destinés à des activités commerciales de bénéficier du même traitement.
Le paragraphe III de l'article 11 du projet définit la tenure comme la gestion, la conservation, la protection et la possession des actifs immobiliers au sein du patrimoine de l'entité, sans que l'entité n'exerce d'activités d'intermédiation, d'exploitation ou de commercialisation avec des tiers.
Le texte ajoute une référence à toute autre activité économique, avec ou sans utilisation des biens qu'elle possède.
Transferts entre membres de la famille
Les articles 36 et 37 du projet présument qu'un transfert déclaré comme une donation est en réalité une vente lorsque l'un des indices suivants est présent :
- paiement vérifiable,
- financement par un tiers pour acquérir l'actif,
- des informations incohérentes communiquées aux banques, aux compagnies d'assurance ou à d'autres institutions,
- référence à un prix de marché dans les documents de la loi,
- ou un comportement habituel dans lequel le cédant reçoit des biens ou des sommes de l'acquéreur, ou de personnes liées à l'acquéreur, au cours des 12 mois précédant ou suivant.
Lorsque l'acte est requalifié en vente, le cédant est soumis à l'impôt sur le revenu sur la plus-value conformément au régime ordinaire du Code des impôts, avec les majorations correspondantes et les intérêts de retard.
La déclaration sous serment des parties ou l'acte notarié de donation ne suffisent pas, à eux seuls, à réfuter les indications.
Le projet applique des règles différentes selon la nature du lien de parenté. Entre parents et enfants, seule la présomption générale s'applique.
Entre parents directs du deuxième au quatrième degré, une donation est présumée lorsqu'il est démontré que le donataire était insolvable, mineur ou atteint d'un handicap certifié.
Entre frères et sœurs, la présomption de vente ne peut être renversée que par la minorité ou l'incapacité.
Les transferts entre époux relèvent du régime de neutralité fiscale de l'article 295 du Code des impôts, à l'exception de ceux provenant d'un divorce ou d'une séparation judiciaire de biens.
Locations
L'article 17 de la loi fixe la retenue à la source à 15 % sur les sommes versées pour la location de biens fournis par des particuliers, en un seul et dernier paiement.
L’article 16 du projet précise que la retenue à la source ne s’applique que lorsque le locataire est une personne morale et que le bien appartient directement à une personne physique.
Cette disposition ne s'applique pas si le locataire est une personne physique ou si le propriétaire est une personne morale. Le propriétaire doit justifier ses transactions par des reçus fiscaux.
Ce que le texte ne définit pas
L’article 296-1 n’établit pas comment le bénéfice auquel s’applique le taux de 10 % est déterminé, et les 40 articles du projet de loi ne contiennent aucune disposition sur le calcul des gains en capital immobilier.
L’article 40 confie à l’administration fiscale l’élaboration de règles générales concernant les procédures, les formulaires, les moyens de paiement et autres aspects opérationnels.
La loi ne mentionne pas la taxe de transfert de 3 % visée à l'article 11 du projet de loi.
En ce qui concerne les taxes sur l'opération, l'article 59 de la loi 30-26 réduit à 1 % en 2027 la taxe unifiée de 2 % sur les autres opérations immobilières imposées par les lois sur l'enregistrement et la conservation des hypothèques, et la supprime à partir de 2028.
Les commentaires sur le projet sont acceptés sur le portail de conseil juridique jusqu'au 11 novembre.
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