Le portrait de la fracture du logement : tandis que des tours de luxe redéfinissent l'horizon dans certaines régions, près de 660 000 logements sont protégés par des murs qui ne sont pas en béton, dans un pays situé sur la trajectoire des ouragans et des tempêtes
SAINT-DOMINGUE– Les grues et la verticalité ont redéfini l’horizon en quelques points de la géographie nationale, redessinant la silhouette de certains secteurs, comme c’est le cas pour les tours résidentielles de Piantini, Paraíso, les complexes à usage mixte de Naco, les projets de luxe de La Altagracia, Puerto Plata ou El Seibo.
Le secteur de la construction dominicain a entamé l'année 2026 avec une vigueur renouvelée : en janvier, il a enregistré une croissance annuelle de 7,6 %, menant la croissance de l'ensemble de l'économie, et en mars, ce taux est passé à 8,0 %, tiré par une augmentation des investissements privés dans les projets résidentiels, commerciaux et touristiques, selon l'Indicateur mensuel d'activité économique (IMAE) de la Banque centrale.
Sur le plan financier, le portefeuille hypothécaire du système bancaire a clôturé l'année 2025 à 443 170 millions de RD$, soit une croissance annuelle de 13,2 %, la plus élevée parmi tous les types de crédit, selon la Surintendance des banques.
Et les prêts de plusieurs banques pour l'acquisition et la construction de logements ont triplé entre 2017 et octobre 2025, passant de 114 869 millions de RD$ à 289 648 millions de RD$ pour le seul financement de l'acquisition de logements, selon l'Association des banques multiples (ABA).
Statistiques révélatrices
Le marché immobilier est en pleine effervescence. Mais derrière ce paysage se cache un autre pays, un pays que les images de synthèse ne révèlent jamais, et ce contraste est documenté dans le « Livret I : Caractéristiques structurelles du logement en République dominicaine », publié par l’Office national des statistiques (ONE) dans le cadre des rapports du X<sup>e</sup> Recensement national de la population et du logement de 2022.
Les données relatives aux caractéristiques structurelles du logement décrivent, avec l'objectivité clinique des statistiques, une nation divisée en deux.
Ou plutôt, divisée en plusieurs, car la distance entre Higüey et El Seibo n'est pas seulement géographique : il s'agit à peine de cent kilomètres de route, bien que les chiffres des deux provinces témoignent de réalités résidentielles qui pourraient appartenir à des pays différents.
Maisons sans murs en béton
Le constat est le suivant : 82,2 % des 3 694 060 logements privés du pays ont des murs en parpaings ou en béton. En soustrayant ce chiffre, on constate que plus de 650 000 logements, ménages et familles ont des murs en bois, en zinc, en planches de palmier, en feuilles de palmier, en carton, en contreplaqué ou en matériaux de récupération.
Le bois est le deuxième matériau le plus courant, présent dans 13,1 % des foyers du pays. Le zinc est utilisé dans 2,8 % des cas et les panneaux de fibres de palmier dans 1,6 %.
Et bien que les pourcentages semblent faibles à l'échelle nationale, derrière chaque dixième se cachent des dizaines de milliers de maisons que l'ONE classe dans la catégorie « basse qualité », associée à une moindre résistance structurelle aux phénomènes climatiques.
La différence entre les zones urbaines et rurales est significative. En ville, 88,5 % des maisons ont des murs en parpaings ou en béton, tandis qu'à la campagne, ce pourcentage tombe à 65,4 %. Dans les zones rurales, une maison sur quatre a des murs en bois, et les toitures en zinc et en chaume représentent à elles seules 8,5 % des habitations.
Parallèlement, selon le Registre des matériaux de construction (ROE 2025-2) de l'ONE lui-même, il y a 6 981 chantiers actifs dans la région métropolitaine, et Santo Domingo Est continue de concentrer le plus grand nombre, avec 34,1 % du total, Los Frailes étant le quartier qui arrive en tête en nombre de chantiers actifs.
Le marché se développe en hauteur et en largeur, mais pas en profondeur.
Près de la moitié du pays a des toitures en zinc
Si les murs racontent une histoire, les toits en racontent une autre. À l'échelle nationale, 47,5 % des maisons dominicaines sont recouvertes de tôles de zinc. Cela représente près d'une maison sur deux, et dans les zones rurales, cette proportion atteint 72,1 %, contre seulement 26,2 % pour les toits en béton.
Le recensement est clair à ce sujet : le matériau de toiture détermine directement la protection qu’offre une maison contre les fortes pluies, les vents violents et les températures élevées. Le zinc absorbe et rayonne la chaleur, n’offre aucune isolation et, lors d’un ouragan, peut se transformer en projectile.
Le secteur de la construction a tiré la croissance économique en janvier 2026 avec une hausse de 7,6 % en glissement annuel et en mars avec une croissance de 8,0 %, selon l'Indice mensuel d'activité économique (IMAE) de la Banque centrale. Par ailleurs, le portefeuille de prêts hypothécaires du système financier, qui s'élevait à 443,17 milliards de pesos dominicains (RD$) fin 2025 selon la Surintendance des banques, a progressé de 13,2 %, soit le taux le plus élevé de tous les segments de crédit.
Mais le crédit, tout comme la grue, a des objectifs géographiques dont le zinc sur le terrain n'a pas conscience.
Cent kilomètres, deux pays
Les statistiques nationales font la moyenne de réalités qui n'ont rien en commun. La comparaison entre Higüey et El Seibo l'illustre.
Higüey, chef-lieu de la province de La Altagracia, figure parmi les municipalités affichant les plus fortes concentrations d'activité immobilière et touristique du pays. Selon le rapport Global Property Guide mis à jour en avril 2026, la région de Punta Cana-Bávaro abrite l'un des deux principaux pôles d'appréciation immobilière du pays, avec un prix moyen de 286 000 $US pour un appartement de deux chambres.
Le recensement a dénombré 158 512 logements privés occupés dans la municipalité de Higüey. El Seibo, chef-lieu de la province du même nom et située à un peu plus de 100 kilomètres de là, en a dénombré 25 387.
La différence ne se limite pas à la taille. La commune de Higüey compte 56 468 appartements, témoignant du dynamisme touristique et résidentiel de l’est du pays, tandis qu’El Seibo n’en compte qu’à peine 1 004.
En ce qui concerne les toitures, 3 869 maisons de la municipalité d'El Seibo ont le zinc comme matériau prédominant, soit plus de 15 % de toutes ses habitations.
Mais il y a aussi 991 baraques, le type de logement le plus précaire recensé, associé aux bateyes et à l'extrême pauvreté, dans une commune qui compte six fois moins de logements au total que Higüey.
L’ONE souligne dans ce document que la connaissance de la répartition des matériaux permet de « détecter les risques potentiels liés aux phénomènes naturels et les éventuelles lacunes territoriales en matière d’accès à des matériaux de qualité adéquate ». L’ONE précise que ces lacunes nécessitent une attention particulière dans le cadre de l’aménagement du territoire et des politiques de logement.
Près de 70 000 sols en terre battue
En République dominicaine, 69 620 maisons ont un sol en terre battue. Ni ciment, ni céramique : de la terre. Ce type de revêtement de sol est présent dans 4,4 % des habitations rurales, contre seulement 0,9 % en zone urbaine.
Ce sont des maisons où chaque pluie transforme le sol en boue et où l'humidité constante est un vecteur de risque de maladies.
Ces données proviennent du même pays où le prix au mètre carré dépasse 2 200 dollars américains dans certains secteurs, selon l’Observatoire du marché immobilier de la République dominicaine (OMIRD), cité par El Inmobiliario.
14 % avec poêle de terrasse
Le recensement demandait également si le logement disposait d'une cuisine ou d'un espace de cuisson. 5,5 % du total national, soit environ 204 443 logements, n'en possèdent pas. En zone rurale, ce pourcentage atteint 7,8 %, et 14 % des logements disposent d'une cuisine extérieure, appelée « cuisinière de terrasse », un espace partagé, une solution d'urgence devenue permanente.
Dans le langage des organisations internationales, la présence d'une cuisine est un indicateur de confort minimal. Son absence dans un logement rural sur douze révèle une pénurie de logements d'une ampleur et d'une dimension géographique différentes de celles des projets résidentiels qui concentrent les investissements privés dans les régions métropolitaines.
La géographie de la vulnérabilité
Le document ONE est un instrument technique qui ventile les données par région, province, municipalité et zone de résidence.
La région d'El Valle, qui comprend des provinces comme San Juan et Elías Piña, compte 175 575 maisons, le zinc étant le matériau de toiture dominant et une proportion de maisons avec des matériaux de faible qualité supérieure à la moyenne nationale.
Le rapport sur les estimations du PIB régional publié par le ministère des Finances en décembre 2025 montre qu'entre 2015 et 2024, Enriquillo et El Valle sont les deux régions ayant la production par habitant la plus faible du pays, avec respectivement 330 245 et 333 688 RD$, contre 541 702 RD$ pour Cibao Sur ou 506 509 RD$ pour Ozama.
Pedernales, la province la plus méridionale, a recensé 10 298 logements, dont 1 648 sont principalement couverts de toitures en zinc. Cette province figure parmi les territoires prioritaires des plans de développement touristique du gouvernement.
Ce que les données suggèrent
Le rapport ONE montre que l'expansion du secteur de la construction présente une répartition territoriale bien définie. 18,4 % du parc immobilier du pays est constitué d'appartements, dont 620 852 sur les 681 247 recensés se situent en zone urbaine. En zone rurale, ce chiffre tombe à 5,9 %.
Les régions affichant le PIB par habitant le plus faible, Enriquillo et El Valle, sont également celles qui concentrent la plus forte proportion de logements construits avec des matériaux de faible qualité.
D'après le Registre des matériaux de construction 2025-2 (ROE), 34,1 % des 6 981 projets de construction en cours dans la région métropolitaine sont concentrés dans l'est de Saint-Domingue. Dans les zones où ces projets ne sont pas réalisés, le zinc reste le matériau de toiture prédominant, les planches de palmier le matériau de revêtement mural le plus courant, et 69 620 logements ont encore des sols en terre battue, selon le recensement de 2022 (qui n'est pas un document de politique publique).
Il s'agit d'un outil de mesure dont les données relatives aux matériaux de construction, à la typologie des sols et à la disponibilité des cuisines forment ensemble une carte des risques liés au logement que l'ONE décrit elle-même comme un élément d'entrée pour « la planification territoriale, la formulation des politiques publiques et la prise de décision en matière de développement du logement »
La carte révèle une double dynamique : tandis que le secteur de la construction croît de 8,0 % en glissement annuel en mars 2026 et que le portefeuille de prêts hypothécaires enregistre sa plus forte expansion dans tous les segments de crédit, ce dynamisme se concentre dans la région métropolitaine et les centres touristiques.
L’Institut national de la statistique (ONE), le ministère des Finances et la Banque centrale produisent les données permettant d’établir cette corrélation. La Stratégie nationale de développement et le Plan national de logement pour des familles heureuses sont les deux instruments de planification actuellement utilisés par le gouvernement pour remédier au déficit de logements.
Le recensement de 2022 leur fournit l'image la plus précise possible du problème.
Sources: Fascicule I. Caractéristiques structurelles du logement en République dominicaine. X Recensement national de la population et du logement 2022. Office national des statistiques (ONE) · Registre des approvisionnements en bâtiments ROE 2025-2, ONE · Indicateur mensuel d'activité économique (IMAE), janvier et mars 2026, Banque centrale de la République dominicaine · Rapport sur le crédit dans le système financier 2025, Surintendance des banques · Association des banques multiples de la République dominicaine (ABA), novembre 2025 · Rapport sur les estimations du PIB régional 2015-2024, Ministère des Finances · Guide mondial de l'immobilier, avril 2026 · Observatoire du marché immobilier de la République dominicaine (OMIRD), cité par El Inmobiliario.
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