Un arrêt récent de la Cour constitutionnelle, fondé sur la jurisprudence colombienne et péruvienne, établit les conditions auxquelles doit répondre un avis de retard de paiement dans un immeuble résidentiel afin de ne pas violer les droits fondamentaux
SAINT-DOMINGUE. – La Cour constitutionnelle (TC) a statué que la diffusion de dettes d'entretien via les réseaux sociaux, des enregistrements audio, vidéo et des photographies de propriétaires défaillants viole le droit à la vie privée, à l'honneur et à la réputation, lorsque ces informations dépassent la sphère des copropriétaires eux-mêmes et atteignent des tiers extérieurs au complexe résidentiel.
La décision, identifiée comme TC/0684/26 et émise le 27 juillet 2026, résout le dossier TC-05-2026-0032, issu d'un conflit entre un groupe de propriétaires et le Conseil de quartier du complexe résidentiel Estrella Marina, à La Romana.
Appliquée à l'affaire Estrella Marina, la Cour constitutionnelle a conclu que la faute ne résidait pas dans le signalement du manquement, mais dans les moyens et la portée choisis par le conseil d'administration. La publication d'enregistrements audio, vidéo et de photographies sur les réseaux sociaux, a relevé la Cour, excédait les pouvoirs légitimes du conseil d'administration, lesquels se limitent à informer les autres copropriétaires de l'état des charges communes.
En conséquence, il a ordonné à l'association de quartier résidentiel d'Estrella Marina de cesser ces pratiques et de s'abstenir de les répéter.
En pratique, ce critère fournit une feuille de route aux de copropriété et d'immeubles résidentiels : un avis physique sur le tableau d'affichage ou dans les parties communes, adressé aux propriétaires ayant une dette certaine et non litigieuse, est admissible ; sa publication sur les réseaux sociaux ou sa diffusion à des personnes extérieures à la copropriété ne l'est pas.
Selon les données du Conseil national de l'administration des copropriétés (CONACO), citées par El Inmobiliario en mai 2025, 47 % des copropriétés du District national accusent des retards importants dans le recouvrement des charges d'entretien, un manquement qui peut entraîner la détérioration des installations et l'interruption de services tels que la collecte des ordures et la sécurité.
C’est ce type de pression financière qui a conduit certains conseils d’administration à exposer publiquement les débiteurs, et ce qui distingue cette décision d’une simple interdiction, c’est que la Cour constitutionnelle n’a pas fermé la porte à tous les avis de défaut de paiement.
La cour a précisé, réitérant les critères établis dans son jugement TC/0198/23, que le fait de placer des avis de dette pour entretien dans les installations de l'immeuble ne viole pas le droit à la vie privée du débiteur, à condition qu'il s'agisse d'une dette certaine et exécutoire, et qu'elle ne fasse pas l'objet d'un litige judiciaire.
La raison, selon l'association professionnelle, est que les frais d'entretien constituent un fonds pour les dépenses communes, une question d'intérêt pour les autres copropriétaires.
Droit comparé
Pour étayer cette distinction, la Cour constitutionnelle s'est appuyée sur la jurisprudence comparée, citant la Cour constitutionnelle de Colombie, qui, dans son arrêt T-106/02, a établi que la publication de listes de débiteurs ne constitue pas, en soi, une violation des droits à la réputation et à la vie privée, car la seule chose qui est rendue publique est un fait certain, le défaut de paiement des frais administratifs.
Ce critère a été réitéré par le même tribunal dans l’arrêt C-328 de 2019, sur la base d’une décision de 2002.
La Cour dominicaine a également fait appel devant la Cour constitutionnelle du Pérou, qui, dans son jugement STC 05903-2014-PA/TC, a subordonné la validité de ces listes à la possibilité d'exécuter la dette, sans aucun doute quant à son existence, puisqu'elle n'est pas soumise à un litige judiciaire.
Dans cette même décision, le tribunal péruvien a établi trois critères supplémentaires, également adoptés par la Cour constitutionnelle de Colombie dans son arrêt T-630 de 1997, qui servent de guide pratique aux administrateurs de résidences : que l'information concerne tous les résidents de l'unité, qu'elle ne décrive pas des aspects strictement personnels ou familiaux et qu'elle ait une pertinence économique pour l'ensemble du complexe.
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