Par Massiel Martínez
Spécial pour El Inmobiliario
L’achat et la vente de biens immobiliers en République dominicaine sont des processus qui, bien qu’ils paraissent
simples, ne devraient en aucun cas être entrepris sans les conseils d’un
véritable conseiller immobilier ou d’un expert du secteur.
Au cours de mes années en tant que conseiller immobilier et avocat dans le secteur immobilier, j'ai été
très surpris de constater le nombre de personnes qui, lors de la vente d'un bien immobilier,
conservent encore leurs titres de propriété sur le papier antérieur à celui utilisé par la loi 108-05 et qui
conservent également des titres appelés « Certificat annoté » ou « Lettres de certificat ».
Le certificat annoté ou la lettre de certificat est le document délivré par le registre des titres
qui, sans avoir sa propre désignation cadastrale ni un plan d'arpentage individuel dûment approuvé
, certifie l'existence d'un droit de propriété sur une partie
d'une parcelle, tel qu'établi par l'article 2 du Règlement pour le contrôle et la réduction des
certificats annotés.
Il est important de noter que la vente d'un bien immobilier avec ce type de document comporte
le risque d'une acquisition ou d'une vente erronée, car
ces documents ne précisent ni la localisation ni les dimensions exactes,
se limitant à décrire des unités de surface. Ces portions dépendent de la
désignation cadastrale ou de l'identifiant unique de la parcelle dont provient le certificat, et
comme elles ne sont pas représentées sur une carte, leur emplacement précis ne peut être divulgué. C'est
l'inverse de ce que l'on trouve dans un titre de propriété.
D'après mon expérience, de nombreux vendeurs hésitent à faire appel à
un géomètre-expert pour localiser et mesurer précisément un bien immobilier, en raison des
coûts engendrés. Or, l'achat et la vente de biens immobiliers doivent
toujours être encadrés par la loi, garantissant ainsi la sécurité juridique des deux
parties et assurant au vendeur une vente conforme à la réglementation et à l'acheteur un transfert de propriété en bonne et due forme
.
Par conséquent, l'article 129 de la loi 108-05 sur l'enregistrement immobilier interdisait la délivrance
de ce type de document pour forcer le propriétaire d'un bien à individualiser
sa portion de terrain et à obtenir un certificat de titre avec les sceaux de sécurité correspondants
, qui permettent le transfert immobilier.
Toutefois, la procédure permettant
de corriger le certificat enregistré et de le convertir en titre de propriété doit être effectuée par un géomètre-expert – comme
indiqué précédemment – qui doit suivre différentes étapes pour normaliser les
mesures et la localisation du bien et ainsi obtenir le titre de propriété correspondant.
En guise de dernière recommandation, j'ajouterais à l'intention des conseillers immobiliers qu'avant
de vendre ou d'acheter un bien immobilier dans cette situation — ou même sans elle —, ils devraient envisager
de faire appel à un géomètre-expert capable de vérifier à la fois les
documents enregistrés et les titres de propriété, car seul un géomètre-expert peut
fournir des informations précises et véridiques à cet égard.
