Par Joan Feliz
Spécial pour El Inmobiliario
Dans le cadre de mes collaborations avec différents médias, j'ai analysé l'impact de plateformes comme Airbnb sur le tourisme dominicain. Ce phénomène est incontournable car, s'il a permis la diversification de l'offre d'hébergement, il pose également de sérieux problèmes de pérennité au secteur touristique. L'absence de réglementation compromet non seulement les grands projets touristiques qui ont soutenu l'économie du pays, mais nous amène aussi à nous interroger sur la rentabilité réelle de ce modèle pour les investisseurs immobiliers.
Airbnb et sa menace pour le tourisme dominicain
La République dominicaine est un chef de file des Caraïbes grâce à un modèle touristique robuste fondé sur des complexes hôteliers tout compris, des hôtels de charme et de grands projets immobiliers. Cependant, Airbnb s'est imposé sur ce marché en proposant une alternative plus abordable et, dans de nombreux cas, moins réglementée.
Cela crée une concurrence déloyale. Alors que les hôtels et les complexes touristiques respectent des réglementations strictes en matière de fiscalité, de sécurité, de santé et de développement durable, de nombreux logements proposés sur Airbnb échappent à ces obligations. Cet avantage disproportionné nuit non seulement à la compétitivité des projets officiels, mais réduit également les recettes fiscales du pays, compromettant ainsi des investissements économiques et sociaux à fort impact.
Airbnb est-il vraiment si rentable pour les investisseurs ?
L'un des principaux atouts d'Airbnb réside dans la promesse de générer d'importants revenus passifs. De nombreux investisseurs immobiliers ont acquis des biens dans l'optique de les transformer en locations touristiques de courte durée. Mais ce modèle est-il aussi rentable qu'il y paraît ?
La réalité est plus complexe. Si les tarifs journaliers peuvent être supérieurs à ceux d'une location traditionnelle, les coûts associés sont également importants. La gestion d'un logement sur Airbnb implique des dépenses régulières pour l'entretien, le ménage, les charges et les plateformes de gestion. De plus, les revenus ne sont pas toujours stables, car ils dépendent de la saisonnalité et de la concurrence sur le marché local.
Dans des destinations comme Punta Cana ou Las Terrenas, où le nombre d'annonces Airbnb a explosé, la saturation du marché peut limiter la rentabilité des hôtes. Ce phénomène est aggravé par des risques tels que la dépréciation des biens immobiliers et, dans certains cas, le manque d'intérêt des acheteurs locaux dû à la hausse des prix.
Impacts sociaux et urbains : un coût caché
Outre ses conséquences économiques, la croissance d'Airbnb a un impact négatif sur les communautés locales. Dans de nombreuses destinations touristiques, les logements auparavant disponibles à la location longue durée sont désormais réservés pour des séjours de courte durée. Cette situation a fait grimper les prix de l'immobilier, rendant le logement plus difficilement accessible aux résidents locaux.
De même, la transformation de quartiers en zones exclusivement touristiques peut éroder le caractère et l'identité de ces communautés, les privant des éléments qui faisaient leur charme initial. Ce phénomène, connu sous le nom de gentrification touristique, constitue une menace réelle dans des villes comme le Saint-Domingue colonial, Sosúa et Cabarete.
L'urgence de la réglementation
Comme je l'ai souligné dans des articles précédents, réglementer les plateformes comme Airbnb ne signifie pas limiter leurs activités, mais plutôt garantir une concurrence équitable entre tous les acteurs. Cette réglementation peut prendre diverses formes :
Exiger l'enregistrement obligatoire des propriétés sur les plateformes numériques.
Fixez une limite au nombre de jours par an pendant lesquels un bien peut être loué.
Appliquer une fiscalité équitable aux revenus générés par Airbnb.
Mettre en œuvre des réglementations en matière de sécurité et de santé, similaires à celles exigées des hôtels.
Des pays comme l'Espagne, la France et le Mexique ont déjà adopté ces mesures, protégeant les communautés locales, garantissant les recettes fiscales et équilibrant la concurrence dans le secteur du tourisme.
Conclusion : Un modèle durable pour tous ?
Si Airbnb a démocratisé l'accès au marché du tourisme, son absence de réglementation menace le tourisme dominicain, l'une de nos principales sources de revenus. De plus, ce modèle n'est ni aussi simple ni aussi rentable que le pensent de nombreux investisseurs, surtout si l'on ne tient pas compte des coûts cachés et des conséquences sociales.
Réglementer Airbnb profitera non seulement au secteur hôtelier et au gouvernement, mais aussi aux investisseurs eux-mêmes, en instaurant un environnement plus structuré et prévisible. Protéger le tourisme, c'est protéger notre avenir, et établir une réglementation claire pour Airbnb est une étape essentielle vers un développement touristique durable et équitable. Il est temps que toutes les parties prenantes prennent leurs responsabilités et collaborent pour préserver la compétitivité de notre pays et son statut de destination touristique de premier plan.
Auteure: Joan Feliz Valoys, MBA, spécialiste du marketing numérique, directrice des opérations de Constructora Incaribe, avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur de la construction et du tourisme.
