Par Joan Feliz
Spécial pour El Inmobiliario
Le secteur du logement, moteur essentiel du développement en République dominicaine, traverse une crise marquée par la hausse continue des prix des matériaux de construction. Cette situation a non seulement fait exploser les coûts de développement des projets, mais a également de graves conséquences pour les acquéreurs, qui en subissent de plein fouet les conséquences sous la forme de prix finaux exorbitants. De plus, ce phénomène est lié à une augmentation des ruptures de contrat dans le secteur immobilier et à la disparition des logements abordables, une option cruciale pour les familles les plus vulnérables.
La hausse des coûts des matériaux de construction
Les données de l'Office national des statistiques (ONE) et de l'Indice des coûts de construction de logements (ICDV) révèlent que le coût des matériaux tels que l'acier, le ciment et les blocs de béton a augmenté de plus de 45 % entre 2020 et 2024. L'acier, matériau essentiel à la construction, est passé de 65 RD$ la livre en 2020 à plus de 100 RD$ en 2024, soit une hausse de plus de 50 %. Quant au ciment, dont le sac coûtait 330 RD$ en 2020, il dépasse désormais les 500 RD$.
L'impact de ces hausses sur le coût total d'un projet est considérable. Selon l'ACOPROVI, l'Association dominicaine des promoteurs et constructeurs de logements, le coût moyen de construction par mètre carré est passé de 25 000 RD$ en 2019 à 35 000 RD$ ou plus en 2024, selon le type de projet. Ces augmentations sont étroitement liées à la hausse mondiale des coûts des matières premières et du transport, exacerbée par la pandémie de COVID-19 et les conflits internationaux qui affectent le commerce mondial.
Ce sont les acheteurs qui en paient le prix
Pour les promoteurs immobiliers, répercuter ces coûts sur l'acheteur final est devenu la seule option viable. Le prix d'une maison moyenne a augmenté de 20 à 30 % ces cinq dernières années, selon les chiffres de la Banque centrale. Ainsi, une maison qui coûtait 4,5 millions de pesos dominicains en 2020 coûte aujourd'hui plus de 6 millions de pesos dominicains. Cette flambée des prix a exclu du marché des centaines de familles qui pouvaient auparavant bénéficier d'un prêt hypothécaire.
Le problème réside non seulement dans les prix élevés, mais aussi dans l'incapacité à répondre aux attentes des acheteurs. De nombreux projets initialement présentés comme des « logements sociaux » finissent par dépasser le plafond de 5 563 380 RD$ fixé par la loi 189-11, ce qui les prive d'avantages fiscaux et les rend encore plus difficiles à acquérir. Ce type de non-conformité mine la confiance dans le marché et plonge les acheteurs dans une situation d'incertitude financière.
La fin du logement à bas prix
Le logement social, destiné aux familles à revenus faibles et moyens, disparaît du marché. Les chiffres d'ACOPROVI montrent que les programmes immobiliers de cette catégorie ont chuté de 25 % ces deux dernières années. Cette situation s'explique par l'incapacité des promoteurs à maintenir leurs marges bénéficiaires face à la hausse des coûts.
Il en résulte un vide sur le marché qui touche directement les populations les plus vulnérables. Les jeunes familles, les travailleurs du secteur informel et les personnes à faibles revenus sont confrontés à des obstacles de plus en plus importants pour accéder à la propriété.
Effets sur le secteur et solutions possibles
La situation actuelle exige des mesures urgentes pour enrayer cette tendance et protéger le droit des Dominicains à un logement décent. Voici quelques propositions :
1. Incitations fiscales supplémentaires : La réduction des taxes sur les matériaux de construction essentiels pourrait alléger une partie des coûts pour les promoteurs immobiliers.
2. Promouvoir la production locale : Investir dans les industries locales qui fabriquent des matériaux tels que le ciment, l'acier et d'autres intrants permettrait de réduire la dépendance aux marchés internationaux.
3. Réglementation des prix et supervision des contrats : Un meilleur suivi des prix et des engagements contractuels permettrait de garantir que les projets ne modifient pas leurs conditions initiales, protégeant ainsi les acheteurs.
4. Élargir le plafond des logements à bas prix : L'ajustement de la limite de prix établie dans la loi 189-11 permettrait d'inclure davantage de projets dans cette catégorie, compte tenu des conditions actuelles du marché.
Dans plusieurs de mes articles, j'ai souligné comment la hausse incontrôlée des coûts de construction compromet l'accès au logement et risque d'en faire un luxe réservé à une minorité. Aujourd'hui plus que jamais, un débat ouvert et des actions concrètes sont nécessaires pour empêcher que cette situation ne continue de nuire à des milliers de familles dominicaines.
L'auteur est : MB, spécialiste en marketing numérique, directeur des opérations de l'entreprise de construction Incaribe, avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur de la construction et du tourisme.
