Par Indhira Desangles
Un contrat de bail commercial est le document juridique utilisé par un propriétaire et un locataire pour définir les droits et les avantages de chacun. Ce document doit être rédigé par un spécialiste, car il constitue une protection juridique en cas de modification ou de rupture de contrat. Il est donc important qu'il soit clair et complet. Il doit être enregistré chez un notaire.
Il est important de noter que chaque partie a ses propres objectifs et préoccupations propres à l'opération commerciale.
Pour les propriétaires, la principale préoccupation est la valorisation du bien immobilier au fil du temps. Par conséquent, avant de conclure un contrat de location, ils doivent porter une attention particulière à l'état du bien et aux qualifications du locataire. Ils souhaitent également attirer et fidéliser des locataires de qualité, maintenir le bien en excellent état, transférer les risques au locataire par le biais des clauses contractuelles et se réserver le droit de reprendre possession du bien en cas de défaut de paiement ou de faillite du locataire.
Les principales préoccupations des locataires portent sur l'adéquation des locaux à leurs besoins, leur emplacement pratique, la durée du séjour, la superficie, la distribution de l'espace, la facilité d'accès pour leurs employés par les transports en commun, le stationnement, la proximité des fournisseurs et des clients, les coûts des rénovations, du déménagement et des améliorations, ainsi que les commodités dont ils disposeront à proximité, telles que les centres commerciaux, les supermarchés, les banques, les magasins, les universités, les logements, les salles de sport, etc.
Les préoccupations des locataires varient selon le type de bien, mais elles restent très similaires, qu'il s'agisse de locaux commerciaux, de bureaux, d'entrepôts ou d'appartements, et sont comparables quelle que soit la taille du bien. Ce sont précisément ces préoccupations qui sont intégrées à un accord entre les parties afin de négocier des clauses garantissant la sécurité des deux parties.
Quelles sont les clauses essentielles de tout contrat de bail commercial ?
Il est essentiel que les coordonnées complètes du propriétaire, du locataire et du garant soient incluses, ainsi qu'une description du bien, le montant du loyer à verser au propriétaire et toutes les dépenses et responsabilités des parties.
Certaines clauses peuvent paraître évidentes, comme celle stipulant que l'espace est en état optimal pour la location ; cependant, c'est au locataire de le déclarer, comme cela sera établi dans le contrat.
Droits accordés lorsque les droits du propriétaire et du locataire sont définis.
Le propriétaire concède au locataire le droit de possession et ce dernier paie un loyer ; grâce à cet instrument contractuel, tous les différends susceptibles de survenir pendant la durée du contrat sont prévus et réglés.
Sa complexité varie en fonction des exigences et des besoins des deux parties et peut généralement compter de 2 à 50 pages.
Types de location :
Bail net absolu : Le locataire prend en charge tout ou partie des charges d’exploitation.
Contrat de location hybride : les deux parties prennent en charge leurs frais d’exploitation.
Loyer indexé : calcule les augmentations de loyer proportionnellement à un indicateur préétabli, généralement l’indice des prix à la consommation ou IPC.
Loyer fixe : Loyer fixe pour toute la durée du contrat. Aucune augmentation. Généralement exprimé en pesos par mètre carré.
Bail à paliers : avec des augmentations échelonnées au fil des ans, liées aux taxes, à l’assurance, aux services publics, à l’exploitation et à l’entretien de la propriété.
Bail brut absolu : Le propriétaire prend en charge les charges d’exploitation et l’entretien du bien. Le locataire verse un loyer mensuel fixe au propriétaire, qui se charge des taxes, de l’assurance, de l’entretien, des charges (eau, électricité, gaz), du nettoyage et de la sécurité. Un prix fixe au mètre carré est facturé séparément du loyer.
Frais d'entretien des espaces communs (CAM) : Ceci s'applique aux centres commerciaux et aux immeubles à locataires multiples et comprend l'entretien des espaces communs tels que le hall d'entrée, les couloirs, les ascenseurs, les escaliers, les sous-sols, les parkings, entre autres.
Améliorations locatives : Il s’agit d’une disposition économique par laquelle les propriétaires accordent aux locataires les moyens d’entreprendre des rénovations et des réaménagements des murs, des sols, des plafonds, du câblage électrique et des salles de bains, en fonction des besoins et des exigences du locataire.
Renouvellement: Le droit ou non de renouveler le contrat de location et à quelles conditions, telles que les augmentations de prix en pourcentage.
Extension : Droit d’occuper/louer une surface supplémentaire, sous réserve de disponibilité. Cette option peut même être ajoutée à des espaces locatifs existants, tels que des locaux adjacents au sein du même immeuble, pour une durée déterminée, aux prix du marché ou à des tarifs prédéfinis.
Résiliation anticipée : Cette clause de révision permet au locataire de résilier le contrat avant son terme, en précisant la date et les frais si sa mise en œuvre est nécessaire.
Marge sur le loyer commercial : Il s’agit d’un pourcentage supplémentaire du loyer de base versé aux locataires commerciaux, calculé en fonction de leur chiffre d’affaires annuel. Elle doit être versée au propriétaire ou à l’entité qui gère et promeut le centre commercial.
Les concessions courantes comprennent des périodes de grâce ou la gratuité du loyer pendant une certaine période
Loyer réduit et parking inclus, ou extras gratuits ou surclassements inclus
Il est essentiel que ces clauses soient incluses dans le contrat que les parties signeront, car cela rend impossible le contournement de tout accord antérieur et évite les problèmes futurs dus à des interprétations erronées ou à des informations imprévues.
