Cette étude de cas, documentée par Global Property Guide et publiée en juin dernier, illustre pour les investisseurs la voie à suivre pour acquérir des biens immobiliers dans le pays
SAINT-DOMINGUE – Lorsqu'un investisseur décide d'acquérir un bien immobilier à l'étranger, qu'est-ce qui prime : l'intuition ou les chiffres ? Commence-t-il par rechercher des appartements ou par étudier les marchés ? Quelles informations utilise-t-il pour prendre une décision impliquant des centaines de milliers de dollars ?
Voici quelques-unes des questions auxquelles répond l'étude de cas « Investissement immobilier en République dominicaine, Punta Cana (Étude de cas) », publiée le 3 juin 2026 par Global Property Guide (GPG), une plateforme spécialisée dans l'analyse des marchés immobiliers internationaux.
Contrairement à ses rapports habituels sur les prix ou la rentabilité, cette publication documente cette fois le processus complet suivi par un investisseur pour sélectionner, analyser et acheter un appartement destiné à la location de courte durée à Punta Cana.
Plutôt que de recommander un bien immobilier spécifique, l'étude décrit la méthodologie utilisée pour réduire les risques avant d'investir.
Quel était l'objectif de cet investissement ?
Selon Global Property Guide, l'investisseur a commencé par définir des critères financiers avant même de visiter un seul bien immobilier. Son objectif était d'obtenir un rendement annuel net proche de 7 %, avant impôts, grâce à la location saisonnière, en privilégiant un actif capable de générer des revenus dès le premier jour.
Cette décision a conduit à l'abandon des projets de pré-construction (sur le plan) et à la concentration de la recherche sur les propriétés achevées, avec un historique d'exploitation et des données réelles sur l'occupation et les revenus.
Pourquoi comparer les destinations plutôt que les appartements ?
L'étude montre que l'étape suivante n'était pas d'examiner les annonces immobilières, mais de comparer différents marchés au sein de la République dominicaine.
Las Terrenas, Puerto Plata, Samaná, Cap Cana et Bávaro ont été analysés en tenant compte de variables telles que le flux touristique, l'infrastructure, la connectivité, le profil des visiteurs et le potentiel de rentabilité.
À l'issue de cet exercice, l'investisseur a conclu que Bávaro offrait la combinaison la plus équilibrée entre la demande touristique, la liquidité et la possibilité d'atteindre le rendement escompté.
Suffit-il de simplement consulter les plateformes de données ?
Non. L'un des aspects les plus intéressants de cette affaire est que l'investisseur a utilisé des outils spécialisés comme AirDNA pour obtenir une première approximation des revenus et du taux d'occupation, mais n'a pas considéré ces données comme définitives.
Global Property Guide signale que certaines estimations semblaient trop optimistes, notamment pour certaines catégories de biens. Par conséquent, l'étape suivante a consisté à recouper ces informations avec celles d'agents immobiliers locaux et de propriétaires exploitant déjà des locations de vacances afin de valider les revenus et les dépenses réels.
La conclusion implicite est que ces plateformes constituent un point de départ, mais ne remplacent pas la vérification sur le terrain.
Quels facteurs avez-vous évalués avant de faire une offre ?
Avant de soumettre une proposition d'achat, l'investisseur a intégré à son analyse des aspects souvent négligés.
L'étude explique avoir fait appel à un avocat local pour calculer la charge fiscale applicable aux locations de courte durée et évaluer l'impact de ces taxes sur la rentabilité prévue.
Il s'est ensuite rendu en personne sur les lieux des propriétés sélectionnées afin de vérifier des éléments impossibles à apprécier sur des photos ou des publicités, tels que la qualité de la construction, l'environnement immédiat, l'état des parties communes et l'expérience qu'un futur client pourrait vivre.
Comment se sont déroulées les négociations ?
Selon l'étude de cas publiée par Global Property Guide, le bien immobilier choisi était affiché à 295 000 dollars américains.
L'investisseur a initialement soumis une offre de 257 000 $US, qui a été rejetée. Il a ensuite relevé son offre à 280 000 $US, laquelle a été acceptée sous certaines conditions.
À partir de ce moment, le processus de vérification préalable a commencé. L'acompte a été placé sur un compte séquestre pendant la vérification du titre de propriété, des documents juridiques et des informations financières relatives à l'exploitation du bien en location de vacances.
Que s'est-il passé après l'achat ?
L'étude ne s'arrête pas à la signature du contrat. Global Property Guide suit la transaction et explique que le nouveau propriétaire a décidé de conserver la société de gestion qui s'occupait déjà de l'immeuble, compte tenu de son excellente réputation. Il a également fait appel à un expert-comptable pour garantir le respect des obligations fiscales.
D'après les données publiées, l'investissement a par la suite généré un bénéfice net annualisé de près de 21 400 $US, soit un rendement approximatif de 7,4 % avant impôts, sur un prix d'acquisition de 290 000 $US.
Quelles sont les conséquences de cette affaire pour les autres investisseurs ?
Bien que l'étude porte sur une transaction spécifique, la principale leçon réside dans le processus suivi pour parvenir à l'acquisition du bien.
Au lieu de commencer par l'appartement, l'investisseur a d'abord défini ses objectifs financiers ; avant de faire confiance à une plateforme, il a validé les informations auprès des acteurs locaux ; avant de conclure l'achat, il a soumis la transaction à un examen juridique et fiscal ; et avant de changer de gestionnaire immobilier, il a évalué les performances déjà réalisées.
À cet égard, l'étude de cas publiée par Global Property Guide offre un aperçu inhabituel de la manière dont un investisseur international structure une décision immobilière en République dominicaine, démontrant qu'un achat réussi repose généralement sur un processus d'analyse beaucoup plus large que le simple choix d'un bien immobilier.
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