Par Joan Feliz Valoys
Spécial pour El Inmobiliario
La République dominicaine s'est imposée comme l'une des destinations touristiques les plus prisées des Caraïbes, avec un marché immobilier ayant connu une croissance significative ces dernières décennies. Le tourisme de luxe, porté par des complexes exclusifs dans des zones telles que Punta Cana, Cap Cana et Las Terrenas, a été un moteur essentiel de la croissance de l'économie locale. Cependant, l'essor des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb commence à avoir des effets négatifs sur ce secteur, impactant à la fois la valeur des biens immobiliers et l'image de marque du pays.
La perturbation du marché immobilier : effets sur la valeur des biens immobiliers
D'après les données du Service des impôts internes de la République dominicaine (DGII), en 2023, le nombre d'annonces de location saisonnière a augmenté de 18 % dans des destinations touristiques majeures comme Punta Cana et Bávaro. Cette hausse est significative par rapport à l'année précédente, qui n'avait enregistré qu'une augmentation de 9 %. Cependant, cette croissance incontrôlée a commencé à saturer le marché dans ces destinations. Bien que nombre de ces locations soient de qualité inférieure, les prix de l'immobilier à la vente ont chuté de 12 % dans certaines zones touchées par ce phénomène. Il est donc devenu plus difficile pour les promoteurs de projets immobiliers de luxe de maintenir leurs marges bénéficiaires.
Airbnb a entraîné une saturation de l'offre, les propriétés initialement destinées aux résidents permanents ou aux touristes de luxe étant désormais proposées en location courte durée sans aucune réglementation. Dans des destinations comme Las Terrenas, par exemple, d'anciens complexes hôteliers haut de gamme ou des résidences exclusives se transforment en locations à bas prix, disponibles à la journée ou à la semaine.
Le constat est sans appel : l’immobilier perd de la valeur. Selon un rapport de 2023 de Global Hospitality Insights, les programmes immobiliers autrefois considérés comme luxueux et exclusifs sont désormais concurrencés par d’innombrables options plus informelles qui, même si elles ne répondent pas toujours aux mêmes exigences, proposent des prix plus bas et une expérience plus accessible, mais au détriment de la qualité et de la tranquillité qui attiraient jadis une clientèle touristique haut de gamme.
Cette évolution a un impact direct sur la pérennité du marché immobilier. L'idée qu'une destination soit désormais « commercialisée à grande échelle » et accessible à tous les types de touristes, quel que soit leur budget, compromet la capacité des promoteurs et des propriétaires à préserver la valeur de leurs biens. À long terme, cela peut réduire l'attractivité de la destination pour les investissements importants, affectant gravement l'avenir du tourisme immobilier dans le pays.
Inconvénients liés à la stabilité des appartements et des destinations
Un rapport d'AirDNA, qui suit les tendances du marché de la location de courte durée, a révélé qu'en 2023, le taux d'occupation moyen des appartements en location de courte durée en République dominicaine a augmenté de 21 % par rapport à 2022. Cependant, la stabilité des appartements et des destinations touristiques a été affectée par la rotation des touristes à petit budget qui, dans de nombreux cas, ne répondent pas aux attentes des résidents permanents ou des touristes de luxe.
La déréglementation de ces locations a engendré un marché du logement mal contrôlé, où la forte rotation des locataires et le manque de supervision de la gestion immobilière fragilisent la stabilité des complexes résidentiels et touristiques. Dans des zones comme Cap Cana, où résidents et touristes de luxe recherchent calme et intimité, ce modèle locatif a entraîné une intensification des activités commerciales dans les quartiers résidentiels, source de désagréments pour les résidents permanents et les personnes en quête d'exclusivité.
Au niveau des destinations, cela influence la perception des zones touristiques, qui cessent d'être considérées comme des espaces haut de gamme et deviennent des lieux plus communs et moins attrayants. Ce qui était autrefois perçu comme une destination de luxe peut désormais être vu comme une option accessible à un plus large éventail de touristes, dont beaucoup ne recherchent pas la même qualité de service ni ne sont disposés à payer les tarifs élevés exigés par les promoteurs immobiliers de luxe.
L'impact sur la marque du pays
L'un des effets les plus néfastes de l'essor d'Airbnb non réglementé en République dominicaine est la menace directe qu'il fait peser sur l'image du pays. Selon le ministère du Tourisme dominicain, le pays a accueilli 10 millions de touristes en 2023, soit une augmentation de 6 % par rapport à l'année précédente. Cependant, l'absence de contrôle des plateformes de location de courte durée a engendré une incertitude chez les touristes potentiels quant à la qualité des hébergements proposés.
La République dominicaine a investi massivement dans le développement d'une image d'exclusivité et de luxe sur le marché touristique mondial. Cependant, la multiplication des locations informelles et non réglementées risque d'éroder cette perception.
L'absence de réglementation sur des plateformes comme Airbnb fait que des logements de piètre qualité et mal gérés côtoient les offres les plus exclusives du marché. Il en résulte une image chaotique de la destination, susceptible de dissuader les touristes fortunés en quête d'une expérience haut de gamme et exclusive. L'atteinte à l'image de marque d'un pays est particulièrement préoccupante lorsque le marché international perçoit une destination comme ayant perdu de son attrait, ce qui compromet directement la réputation durement acquise qu'elle a mise au point.
Appel à l'ADETI : La nécessité de prendre l'initiative en matière de réglementation des marchés
Il est essentiel de souligner le travail accompli par l'Association dominicaine du tourisme immobilier (ADETI) concernant la réglementation et le contrôle des plateformes telles qu'Airbnb. Malgré les défis posés par la déréglementation, l'association a mené de nombreuses actions dans le cadre de projets touristiques, réalisant des progrès significatifs dans la création d'un cadre réglementaire bénéfique au secteur immobilier. Grâce à ses efforts, des politiques claires ont été mises en place, qui non seulement facilitent le développement du tourisme immobilier, mais garantissent également la qualité et la pérennité du marché.
Selon l'ADETI, on estime que dans les trois prochaines années, plus de 2 000 hébergements situés dans des zones touristiques prisées seront soumis à une réglementation spécifique afin de garantir leur qualité et leur sécurité. Ces efforts ont été essentiels pour préserver l'attrait des destinations touristiques les plus exclusives auprès des touristes internationaux, en assurant l'application de cette réglementation aux projets d'envergure.
Il est toutefois important de souligner que, malgré les efforts déployés par ces organismes, l'absence de réglementation généralisée demeure un défi. Dans de nombreux projets, notamment dans les zones touristiques prisées, la prolifération des locations informelles non contrôlées a dépassé la mise en place de la réglementation, ce qui nuit à la stabilité du secteur.
Il est donc crucial que le leadership de cette organisation dans la mise en œuvre d'une réglementation plus stricte se poursuive et s'étende afin d'empêcher que le modèle commercial de la location de courte durée n'ait un impact disproportionné sur le secteur du tourisme immobilier en République dominicaine. Son expérience en matière de réglementation favorisant un tourisme immobilier ordonné constitue un guide précieux que les autorités devraient suivre de près.
La nécessité d'une réglementation claire : s'adapter aux besoins du pays
Il est important de souligner que chaque pays doit élaborer des lois et des réglementations adaptées à ses propres besoins et à sa situation économique. La République dominicaine, dont le principal moteur économique est le tourisme, ne peut se permettre de suivre l'exemple d'autres pays pour lesquels le tourisme n'est pas un secteur aussi central.
Alors que certains pays ont adopté une approche plus souple vis-à-vis des plateformes comme Airbnb, la République dominicaine ne peut se permettre de voir son industrie touristique et son image de marque nationale compromises simplement parce que d'autres n'ont pas mis en place la même réglementation. L'établissement de politiques claires et rigoureuses est essentiel pour protéger la valeur de nos biens immobiliers et la pérennité des destinations touristiques qui font de nous un acteur majeur des Caraïbes.
Afin de garantir la préservation de la qualité des destinations touristiques et la stabilité du marché immobilier, des mesures décisives s'imposent. L'adoption d'une réglementation encadrant les locations de courte durée est une mesure qui profitera non seulement au secteur, mais permettra également à la République dominicaine de conserver sa réputation de destination touristique haut de gamme et de luxe.
L'auteur est titulaire d'un MBA, spécialiste du marketing numérique et directeur des opérations de l'entreprise de construction Incaribe, avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur de la construction et du tourisme.
