Depuis le 2 décembre 2025, la disposition technique DNRT-DT-2025-001 autorise l'enregistrement provisoire des droits contractuels sur les biens immobiliers. Cinq mois plus tard, le marché de la vente sur plan continue de fonctionner grâce à des chaînes de contrats privés qui échappent à l'enregistrement
Au cours des vérifications préalables que j'ai effectuées ces derniers mois, un constat constant s'est imposé, avec une fréquence qui ne devrait plus surprendre : près de 90 % des promoteurs vendant des projets sur plan ne sont pas propriétaires des terrains où ils envisagent de construire. Ils disposent d'un compromis de vente signé avec le propriétaire enregistré. Et, dans la plupart des cas, même ce compromis n'est pas enregistré au cadastre.
Nous souhaitons un marché doté d'une sécurité juridique solide, mais nous n'utilisons pas les outils offerts par le système d'enregistrement. La Direction nationale de l'enregistrement des titres de propriété a publié la disposition technique DNRT-DT-2025-001 le 16 octobre 2025, relative aux annotations préventives, aux enregistrements provisoires et aux annotations informatives, entrée en vigueur le 2 décembre de la même année. Cette disposition intègre une proposition formelle soumise par le Conseil d'administration 2024-2026 de l'Association des agents et sociétés immobilières (AEI), visant à minimiser les risques liés aux ventes sur plan, à renforcer la sécurité juridique préventive et à aligner le système d'enregistrement dominicain sur les normes des juridictions internationalement reconnues telles que Dubaï. Cinq mois après son adoption, le secteur n'a toujours pas intégré son utilisation dans ses opérations quotidiennes de vente sur plan.
Une chaîne de contrats que le registre ne voit jamais
Une transaction de vente sur plan classique repose sur trois liens contractuels. Le premier est le propriétaire inscrit, seul détenteur du droit de propriété enregistré au cadastre. Le deuxième est le promoteur, lié au propriétaire par une promesse de vente préliminaire rarement enregistrée. Le troisième est l'acquéreur final, lié au promoteur par une autre promesse de vente préliminaire, elle aussi non enregistrée.
Il en résulte une chaîne où aucun maillon après le premier n'est opposable aux tiers. La construction a lieu, les promotions sont lancées, les réservations sont collectées et les contrats de vente à tempérament sont signés selon une structure juridique que le système du cadastre ne reconnaît tout simplement pas. Et entre-temps, le système lui-même a déjà apporté la réponse technique.
Que vous permet de faire DNRT-DT-2025-001 ?
L'article 12 de cette disposition autorise l'enregistrement provisoire des situations juridiques relatives aux droits immobiliers découlant de contrats valablement conclus entre les parties. Concrètement, un compromis de vente entre le propriétaire inscrit et le promoteur peut faire l'objet d'un enregistrement provisoire. De même, un compromis de vente entre le promoteur et l'acquéreur final peut être enregistré à titre provisoire.
L'article 17 prévoit même la conversion de l'inscription provisoire en inscription définitive une fois les conditions de la transaction remplies. Ceci permet aux droits contractuels de passer d'une protection initiale exécutoire à la pleine propriété sans interruption du processus d'inscription. Autrement dit, le système offre une protection progressive qui accompagne l'acquéreur depuis la signature du contrat jusqu'à la remise du titre de propriété individuel.
Le véritable obstacle n'est pas l'outil, c'est le consentement
Pourquoi est-il si peu utilisé ? L’article 13, paragraphe 1, exige le consentement exprès du titulaire du registre foncier pour l’immatriculation provisoire résultant d’un accord entre les parties. Voilà la clé pour comprendre le silence du secteur.
Pour qu'un promoteur puisse enregistrer provisoirement son contrat de vente, il doit obtenir l'accord du propriétaire enregistré. De même, pour qu'un acquéreur définitif puisse enregistrer le sien, il doit obtenir l'accord du promoteur. Chaque étape implique un degré de transparence que tous les acteurs du marché ne sont pas prêts à accepter : publication des engagements contractuels, traçabilité des transactions et réduction de la flexibilité opérationnelle.
L'outil n'est pas en cause. Ce qui manque, c'est la décision sectorielle de l'utiliser.
L'horizon réglementaire imminent
Ce qui relève actuellement d'une option technique deviendra bientôt une obligation réglementaire. Le projet de loi sur l'intermédiation et la publicité immobilières, déjà approuvé par le Sénat et actuellement examiné par la Chambre des députés, comblera la lacune structurelle qui caractérise une grande partie du marché : aucun agent ni promoteur ne pourra promouvoir ou vendre des projets immobiliers dont il n'est pas le propriétaire légal, ni justifier des ventes sur plan sur la seule base d'un accord de vente préliminaire avec le propriétaire enregistré.
Dès l'entrée en vigueur de cette loi, le document DNRT-DT-2025-001 cessera d'être un outil optionnel et inutilisé pour devenir un complément technique essentiel à la nouvelle norme du marché. Nous souhaitons un marché bénéficiant d'une solide sécurité juridique ; par conséquent, dès l'entrée en vigueur de la loi, son utilisation ne sera plus facultative.
Ce que chaque acteur du marché peut faire aujourd'hui
Si vous êtes acheteur ou investisseur : exigez-vous que le contrat de vente que vous signez avec le promoteur soit provisoirement enregistré au registre foncier, ou vous contentez-vous de la simple légalisation des signatures ?
Si vous êtes agent immobilier : avant de promouvoir un projet sur plan, vérifiez-vous que le promoteur est bien le propriétaire enregistré du terrain, ou vendez-vous sans connaître la chaîne de droits sur laquelle repose votre commission ?
Si vous êtes promoteur immobilier : lorsque vous achetez le terrain sur lequel vous prévoyez de construire sans en avoir encore payé le prix, enregistrez-vous provisoirement cette promesse de vente pour vous protéger, ou continuez-vous à travailler de la même manière — sans la même protection que vous n’offrez pas non plus à l’acheteur final par la suite ?
Si vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier : lorsque vous conseillez un acheteur, lui suggérez-vous d’inclure une clause expresse obligeant le promoteur à consentir à l’inscription provisoire au cadastre ? Et lorsque vous conseillez un promoteur, lui recommandez-vous d’appliquer cette clause lors de l’acquisition du terrain et de l’intégrer systématiquement à ses contrats avec les acquéreurs finaux ? Loin de freiner les ventes, cette protection les favorise : elle se traduit par un accord juridiquement contraignant, une confiance que l’acheteur averti d’aujourd’hui n’accorde plus sans preuve.
Nous souhaitons un marché solide et juridiquement sûr. L'outil nous est déjà fourni. La décision de l'utiliser nous appartient.
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