Joan Gerardo Feliz
Spécial pour El Inmobiliario
Le secteur de la construction en République dominicaine traverse une période complexe qui affecte non seulement les promoteurs et les constructeurs, mais aussi, et surtout, les particuliers qui investissent dans leur logement ou l'immobilier. La forte hausse du prix des matériaux de construction, conjuguée à une pénurie inquiétante de main-d'œuvre qualifiée, a engendré un effet domino, entraînant une augmentation des coûts et des retards dans les projets. Toutefois, la dure réalité est que le poids de cette crise pèse avant tout sur le consommateur final, qui en subit les conséquences les plus graves.
Hausse soutenue des prix des matières premières : pression constante
Selon les données officielles de l'Office national des statistiques (ONE), l'indice des coûts directs de construction de logements (ICDV) a enregistré une augmentation cumulée de plus de 32,8 % entre 2020 et 2024. Cette augmentation reflète la hausse des principaux intrants qui constituent le coût total de la construction.
Les augmentations suivantes sont particulièrement remarquables :
Acier ondulé : +58 % au cours des quatre dernières années, en raison notamment des fluctuations du dollar et de la demande mondiale.
Le ciment Portland, produit indispensable à tout projet de construction, a vu son prix augmenter d'environ 27 %.
Bois d'œuvre pour coffrage : augmentation de 41 %, due aux pénuries internationales et à la hausse des coûts de transport.
Coûts logistiques : les coûts de transport et de logistique ont augmenté de 38 %, une hausse aggravée par l'augmentation des prix des carburants et du fret international.
Cette hausse de prix a un impact direct sur les coûts finaux, mais au-delà, elle affecte la planification financière de milliers de Dominicains qui investissent leurs économies dans un projet immobilier, souvent à un stade précoce, selon la méthode d'achat sur plan.
Achat sur plan : une promesse mise à rude épreuve
L'achat sur plan a longtemps été une pratique courante dans le pays en raison de son accessibilité financière et de la possibilité d'acquérir un bien à un prix généralement inférieur à celui pratiqué une fois le projet achevé. Cependant, le contexte actuel d'inflation et de pénurie a transformé cet avantage en une source d'incertitude.
Les acheteurs qui ont signé des contrats il y a deux ou trois ans avec des attentes claires concernant le prix et la livraison sont désormais confrontés à une réalité différente : des retards de livraison, des coûts supplémentaires et des modifications des spécifications qui, parfois, n’avaient pas fait l’objet d’un accord formel.
L'incertitude quant aux délais de livraison engendre non seulement des désagréments, mais aussi un coût financier réel : les fonds investis restent immobilisés tandis que les prix du marché continuent d'augmenter. De plus, pour ceux qui dépendent d'un financement hypothécaire, l'évolution de la conjoncture rend l'accès au crédit et la planification des remboursements encore plus difficiles.
Le travail : le maillon de plus en plus faible
À cela s'ajoute le problème croissant de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée. Le secteur de la construction est à forte intensité de main-d'œuvre, et le manque de personnel qualifié constitue l'un des principaux défis pour les promoteurs immobiliers. L'exode rural vers d'autres secteurs économiques offrant de meilleurs salaires, conjugué à un manque de formation technique adéquate, limite la réactivité des entreprises de construction.
Cette rareté engendre de multiples effets négatifs :
Augmentation des coûts salariaux pour attirer et fidéliser les talents.
Retards dans les phases critiques des travaux.
Risque de détérioration de la qualité de la construction en l'absence de contrôle rigoureux.
Ces facteurs augmentent non seulement les coûts, mais affectent également la confiance des acheteurs, qui constatent un allongement des délais de livraison et un retard dans leur investissement.
Qui supporte le coût final ? L’acheteur
En théorie, les entreprises de construction devraient absorber les coûts engendrés par ces hausses. En pratique, cependant, le fardeau retombe sur le client final, qui subit un double coup dur : des prix plus élevés et des délais d’attente plus longs.
Cela s'explique par le fait que le marché immobilier fonctionne selon un principe où le consommateur, lors de la signature d'un contrat, accepte un prix qui, dans la plupart des cas, est ajusté en fonction de l'inflation et des variations des coûts de production. Lorsque ces hausses dépassent les prévisions, les promoteurs négocient généralement des augmentations de prix ou des modifications qui, au final, entraînent une dépense plus importante pour l'acheteur.
De leur côté, les banques et les institutions financières réagissent également avec prudence à cette dynamique, en durcissant les critères d'octroi des prêts hypothécaires, ce qui limite encore davantage l'accès au logement pour l'acheteur moyen.
Impact sur le marché et le développement économique
Cette situation a un impact négatif sur le marché immobilier dominicain. D'une part, la baisse de confiance affecte la demande, et d'autre part, les projets sont confrontés à des risques financiers et opérationnels accrus.
Le secteur de la construction est un pilier fondamental de l'économie nationale, non seulement par sa contribution au produit intérieur brut (PIB), mais aussi par sa capacité à créer des emplois et à stimuler d'autres industries connexes. Par conséquent, tout facteur qui limite son développement a également un impact sur la croissance économique du pays.
Propositions et perspectives d'avenir
Dans ce contexte, il est essentiel que les secteurs privé et public coordonnent leurs actions afin d'atténuer ces effets et de protéger l'acheteur.
Des contrats clairs et équitables : les contrats d’achat doivent inclure des clauses transparentes expliquant comment seront gérés les ajustements de prix dus à l’inflation ou aux pénuries, avec des limites protégeant l’acheteur.
Supervision et soutien accrus : Promouvoir un contrôle et des garanties accrus dans les projets afin de garantir le respect des délais et des spécifications.
Formation technique : Investir dans la formation et l'éducation d'une main-d'œuvre spécialisée afin d'améliorer l'offre et de réduire les coûts.
Mesures incitatives de l'État : Le gouvernement peut concevoir des mécanismes qui soutiennent la production de logements abordables et favorisent la stabilité des prix et des délais de livraison.
Conclusion : Un appel à protéger l'acheteur
En résumé, le secteur de la construction en République dominicaine est confronté à des défis qui exigent des solutions collaboratives et responsables. Cependant, dans ce contexte, une vérité indéniable et incontournable demeure : c’est le consommateur final qui, en fin de compte, en paie le prix.
Des milliers de familles dominicaines, de jeunes actifs et d'investisseurs sont actuellement confrontés à un marché où les promesses d'achat sont entravées par des hausses de prix et des retards indépendants de leur volonté. Il est temps d'exiger davantage de transparence, de protection et d'engagement afin que le logement, au lieu d'être une source d'incertitude, devienne un droit et une opportunité pour tous.
Car s'il y a une chose qui doit être claire, c'est que dans le secteur du développement immobilier dominicain, celui qui peut le moins supporter les coûts ne peut pas être celui qui subit les plus grandes pertes.
L'auteur est titulaire d'un MBA, spécialiste du marketing numérique et directeur des opérations de l'entreprise de construction Incaribe, avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur de la construction et du tourisme.
