Un extrait du prochain livre de TRD sur les hommes et les femmes au cœur de la renaissance de la ville après une tragédie indicible.
TRD
New York
Voici un extrait du The Real Deal sur la nouvelle ère des bâtisseurs de l'horizon new-yorkais, les hommes et les femmes qui étaient au cœur de la renaissance de la ville, des profondeurs du 11 septembre à sa position actuelle de centre financier et culturel mondial et de terrain de jeu pour les super-riches du monde.
Il comprend des points de vue inédits des plus grands magnats de la ville sur la façon dont ils ont bâti, acquis et perdu leurs fortunes, puis recommencé, à l'échelle des gratte-ciel.
Le matin du 11 septembre 2001, Kent Swig se rendait en toute hâte à un rendez-vous au 2 World Trade Center avec ses banquiers de Lehman Brothers. Sa journée s'annonçait chargée : c'était le huitième anniversaire de son fils et la famille devait assister à un spectacle de magie le soir même. Les primaires pour la mairie de New York avaient également commencé et M. Swig avait l'intention de voter avant d'aller travailler, mais il s'était trompé de bureau de vote.
Alors qu'elle descendait les escaliers vers le métro par cette belle journée ensoleillée, elle craignait d'être en retard à sa réunion. Ce n'est qu'une fois entrée dans la station et dirigée vers le quai du métro 4 que quelqu'un l'informa qu'un avion s'était écrasé sur l'une des tours du World Trade Center et que « c'était le chaos en centre-ville ».
Bien sûr, il n'y aurait pas de rencontre entre Swig et ses créanciers ce jour-là.
Des milliers de personnes ont péri sous les décombres du World Trade Center. Les États-Unis étaient en guerre. Et plus rien ne serait jamais comme avant dans ce quartier.
Dans les semaines qui suivirent, certains développeurs allaient se retrouver sous les feux des projecteurs d'une manière qu'ils n'auraient jamais imaginée.
Larry « Energizer Bunny » Silverstein avait débuté comme courtier dans le Garment District dans les années 1950 et s'était constitué un portefeuille immobilier avec son père et son beau-frère de l'époque, Bernie Mendik. Il avait pris le contrôle du site du WTC six semaines seulement auparavant, après une longue bataille d'enchères avec Vornado, Brookfield et Boston Properties. L'accord de 3,2 milliards de dollars conclu par Silverstein pour obtenir le bail de ce complexe de 11 millions de pieds carrés constituait la plus importante transaction de l'histoire de New York. Il l'avait propulsé au sommet de la hiérarchie des promoteurs immobiliers.
« Je suis ravi », a-t-il déclaré au New York Times après l'annonce de l'accord. « Cela fait des années que je contemple le World Trade Center en me disant : “Quel bien immobilier exceptionnel, quel bonheur ce serait d'en être propriétaire !” Il n'y a rien de comparable au monde. ».
Il était désormais devenu l'un des symboles de la catastrophe. Ses immeubles flambant neufs, si précieux à ses yeux, n'étaient plus qu'un amas de ruines. La terre qu'il avait si âprement conquise était devenue un cimetière. Silverstein, comme tout le monde, était sous le choc. Mais il était aussi pragmatique.
« Je l’ai croisé par hasard. J’allais dîner quand je l’ai heurté dans la rue, dans l’Upper East Side », raconte Mary Ann Tighe, la principale agente immobilière de la ville spécialisée dans la location de bureaux et figure clé de la reconstruction du centre-ville après le 11 septembre, dans un entretien accordé à The Real Deal à propos de Silverstein. « Nous étions face à face et j’ai fondu en larmes. Il m’a prise dans ses bras et m’a dit : “Ma chérie, je vais reconstruire.” Il était 18 heures, le soir du 11 septembre. »
Silverstein a déclaré que ces attaques lui avaient donné un sentiment de détermination.
« C’est drôle, mais je ne me souviens pas de ce à quoi je pensais à l’époque, si ce n’est la catastrophe et l’ampleur des problèmes auxquels nous étions confrontés », a-t-il déclaré dans une TRD en 2011
Pour nombre d'autres propriétaires du centre-ville qui allaient par la suite s'associer à la reconstruction de la ville, l'ampleur de la catastrophe de ce jour-là a anéanti toute perspective d'affaires. C'était presque comme si le monde s'écroulait.
Steve Witkoff se trouvait dans son bureau, dans l'ancien immeuble du Daily News, sur la 42e Rue, et pouvait voir la fumée s'échapper des tours par ses fenêtres. À 9 h 59, il a assisté, horrifié, à l'effondrement de la Tour Sud, suivi 29 minutes plus tard par celui de sa tour jumelle voisine.
Witkoff s'est précipité dans le Bronx pour récupérer ses enfants à l'école primaire Riverdale. Peu après son retour, il a reçu un appel de Bo Dietl et Mike Ciravolo, deux vieux amis, anciens détectives de la police de New York. Ils lui ont suggéré d'aller prêter main-forte au centre-ville. C'est ainsi que Witkoff s'est retrouvé debout sur un morceau d'acier tordu, suspendu à une corde jusqu'à 5 heures du matin le lendemain, tenant l'extrémité d'une longue corde attachée autour du ventre d'un pompier, tandis qu'un chien renifleur fouillait les décombres de l'immense amas de débris à la recherche de survivants.
Witkoff avait déjà vu des New-Yorkais traverser des épreuves. Mais ce qu'il allait voir dans les jours qui suivirent le 11 septembre dépassait de loin tout ce qu'il avait connu.
Né dans le Bronx et ayant grandi à Long Island, Witkoff a débuté sa carrière à la fin des années 1970 comme avocat chez Dreyer & Traub, tout juste diplômé de la faculté de droit de Hofstra. Jeune collaborateur, il consacrait 90 heures par semaine à des transactions immobilières. Mais, à l'instar de Steve Ross, il rêvait de se lancer lui-même dans l'immobilier.
« Chaque jour, vous représentiez ces personnages aventuriers qui étaient avant tout des entrepreneurs », a déclaré Witkoff à propos de ses clients, tels que Peter Kalikow, Arthur Cohen et Howard Lorber. « J'avais l'impression qu'ils étaient de véritables stars du rock. ».
En 1986, à l'âge de 29 ans, Witkoff réalisa son premier achat immobilier en empruntant 15 000 $ à son père et en s'associant à Larry Gluck, son collègue du cabinet Dreyer, pour acquérir un immeuble de 240 000 $ dans le quartier de Washington Heights. Ils financèrent l'opération, à l'instar de certaines transactions qu'ils avaient réalisées pour leurs clients, grâce à un prêt garanti par Freddie Mac, la Federal Home Mortgage Loan Corporation, organisme parrainé par le gouvernement américain. Peu après, Witkoff et Gluck quittèrent le cabinet d'avocats et fondèrent Stellar Management – un nom formé de la contraction de Steve et Larry – dans un bureau de 14 mètres carrés situé à Park Place.
Au moment où le marché a commencé à décliner en 1989, Witkoff et Gluck possédaient dix propriétés dans le quartier d'Uptown. Incapables de les vendre — ils avaient initialement l'intention d'être des « hommes d'affaires » —, ils ont réalisé qu'ils allaient devoir apprendre les rouages de l'immobilier, notamment comment gérer les canalisations gelées et travailler avec des survivants albanais pour réduire les coûts de réparation.
À cette époque, Washington Heights était encore en proie au trafic de drogue, aux gangs et à la violence. Witkoff, un orateur né, aborda de nombreux locataires et entendit de leurs propres yeux des récits de morts tragiques et de leurs difficultés à joindre les deux bouts. Il se souvenait d'une jeune mère qui, séduite par sa personnalité, l'avait invité chez elle pour avoir des relations sexuelles car elle avait besoin d'argent pour nourrir ses enfants (il lui donna l'argent et déclina ses avances). Il découvrit également qu'une famille vivait illégalement au sous-sol, faute de pouvoir payer son loyer. (Witkoff les relogea dans un appartement.).
Il apprit à se servir d'une arme et commença à transporter un pistolet Uptown dans son sac de sport. Il passa le réveillon du Nouvel An 1991 au sous-sol d'un immeuble situé à l'angle de la 124e Rue et de Madison Avenue, aidant son plombier à déboucher une canalisation. Pendant des années, il garda sur son bureau un exemplaire du livre « Tough Jews », récit romancé de gangsters juifs.
Witkoff et Gluck ont fait leurs débuts en centre-ville en 1994. Ils ont compris qu'ils pouvaient acquérir un immeuble de bureaux saisi, situé à deux pas de leur siège social, pour 4 millions de dollars (moins de 20 dollars le pied carré), et s'y installer leur permettrait de réaliser des économies sur le loyer. Witkoff s'est séparé de Gluck en 1997 et, dès 2001, il était devenu un acteur majeur du quartier. Il possédait jusqu'à dix immeubles, dont le majestueux Woolworth Building, une tour de 60 étages revêtue de terre cuite qui fut jadis le plus haut gratte-ciel du monde.
Or, plusieurs de ses propriétés se trouvaient en plein cœur de ce qui ressemblait désormais à une zone de guerre.
Après cette nuit éprouvante passée sur les décombres, Witkoff pénétra dans le hall somptueux de son immeuble de 146 millions de dollars, avec ses plafonds cathédrale, ses ornements en bronze et ses mosaïques de verre raffinées. Il fut horrifié de découvrir des pompiers, des policiers et d'autres secouristes épuisés, allongés sur chaque centimètre carré disponible. Leurs vêtements étaient couverts de cendres et leurs mains écorchées à force de fouiller les décombres, se souvint-il, offrant un spectacle saisissant sur le sol en marbre et la moquette rouge de la tour.
Ému, Witkoff porta un drapeau américain jusqu'au sommet du gratte-ciel (les ascenseurs étant hors service) et le hissa. Il déplaça un générateur, jurant de maintenir le bâtiment ouvert coûte que coûte. Pendant les 30 jours suivants, le bâtiment servit de base logistique et hébergea une grande partie du 10e district ainsi que des secouristes venus d'autres régions.
Lorsque l'ampleur de la tragédie apparut clairement — les terroristes d'Al-Qaïda d'Oussama ben Laden avaient tué près de 3 000 personnes, traumatisé la ville et entraîné les États-Unis dans la guerre —, Witkoff commença à assister aux funérailles et à faire tout son possible pour aider. Il s'efforça consciemment d'ignorer comment la tragédie pourrait affecter son empire.
Il avait acquis la quasi-totalité de ses immeubles à un prix dérisoire, et la plupart de ses locataires bénéficiaient de baux de longue durée. Le 14 septembre, lors de sa visite sur les lieux, le président George W. Bush, le bras autour de l'épaule d'un pompier, s'adressa aux secouristes au mégaphone. L'immeuble Woolworth se dressait en arrière-plan, et Witkoff se tenait à quelques mètres de là, invité du commissaire de police Bernie Kerik.
« J’ai décidé que je n’avais pas à me préoccuper de mes affaires », a déclaré Witkoff. « Je me souviens avoir pensé : “Ce n’est pas une question de business.” Et j’ai été profondément touché. Je me suis dit : “Que puis-je faire ?” Ces hommes en uniforme montaient ces escaliers pour secourir des gens, et ils sont tous morts. Ils ne sont jamais rentrés chez eux. C’est à ce moment-là que je me suis dit : “Je ne peux pas en faire assez.” ».
Cependant, lorsque la ville a commencé à évaluer les dégâts, la destruction massive de biens s'est avérée être l'une des conséquences les plus évidentes et les plus coûteuses. Le centre-ville a perdu 1,4 million de mètres carrés de surface, dont près de 1,2 million ont été détruits et plus de 186 000 mètres carrés déclarés structurellement instables à la suite d'incendies, de chutes de débris et d'effondrements d'immeubles.
On estime à 11 millions de pieds carrés la surface endommagée, dont environ la moitié sera retirée du marché pendant au moins un an. Le sous-marché du World Trade Center/World Financial Center représentait 40 millions de pieds carrés, selon JLL, et la moitié de cette surface a été détruite par les attentats.
L'avenir du centre était incertain. Un climat toxique allait persister pendant des mois. Les locataires en quête de nouveaux locaux se tournèrent vers d'autres secteurs. Le taux global de vacance des bureaux dans la zone, qui était de 6,2 % en août 2001, allait grimper à 15,6 % dans les semaines suivantes.
L'effondrement de ces deux tours gigantesques a également eu un impact psychologique tel que l'on a repensé les limites du possible. Dans toute la ville, et même à travers le monde, certains ont commencé à se demander si les gratte-ciel avaient encore un avenir.
Gene Kohn, fondateur et président du cabinet d'architecture Kohn Pedersen Fox, a prédit à Scientific American qu'il pourrait y avoir une pause dans la construction de gratte-ciel « qui durerait jusqu'à une décennie ».
Related avait lancé la commercialisation de ses espaces au Time Warner Center un mois seulement avant les attentats du 11 septembre. William Mack, partenaire de Related dans ce projet, a eu un premier aperçu de l'impact que les attaques pourraient avoir sur ses efforts de marketing. L'un de ses locataires a menacé de quitter un autre immeuble appartenant à Mack à Pittsburgh.
Avec ses 64 étages, la tour USX était le plus haut gratte-ciel de la ville. Avant l'attentat, Heinz était sur le point de signer un bail de 15 ans pour occuper les trois derniers étages. Le géant de l'agroalimentaire s'est finalement rétracté. « Et si les terroristes détruisaient votre immeuble ensuite ? », a-t-on demandé à Mack
« C’est à ce moment-là que j’ai demandé : “Qui va à Pittsburgh ?” », se souvient Mack.
Les garanties de Mack n'ont pas suffi. Heinz est allé voir ailleurs.
« Il est donc difficile de se mettre à la place des gens. On craignait énormément que tout gratte-ciel n’entre en collision avec des avions, et la sécurité ne pouvait être assurée », se souvient-il.
Des années plus tard, avec le recul, Ross, de Related, minimisait ses propres craintes, affirmant qu'il savait déjà à ce moment-là que cela arriverait.
« Bien sûr que c’était stressant », a déclaré Ross. « On lit des articles dans le journal et on se demande : “Y aura-t-il un jour un autre gratte-ciel à New York ?” On se pose des questions sur ce qui se passe dans le monde. On réagit à tout ça. Mais on ne craque pas. ».
Ross et Mack avaient encore 163 appartements à vendre à Time Warner. Les dirigeants de l'entreprise ont admis que plusieurs acheteurs avaient demandé un délai de réflexion. Un ami de Mack, qui comptait acheter, l'a informé que sa femme refusait de vivre au-delà du 15e étage. Il n'était pas le seul acheteur perdu.
Cependant, peu à peu, le marché immobilier de la ville a commencé à faire preuve de résilience.
En novembre, Related a annoncé la signature de plus de 45 millions de dollars de contrats de vente de copropriétés depuis les attentats, portant le total à 105 millions de dollars. Un chiffre inférieur aux prévisions d'avant les attentats, mais un signe positif malgré tout.
L'acteur le plus audacieux du marché des copropriétés est de retour. Fin novembre, un groupe mené par Donald Trump a remporté l'appel d'offres face à trois autres candidats pour la vente de l'hôtel Delmonico, un immeuble de 169 chambres situé dans l'Upper East Side, à l'angle de la 59e Rue et de Park Avenue, pour la somme de 115 millions de dollars. Construit en 1928, l'établissement a été transformé en appartements par William Zeckendorf Jr. en 1975, puis reconverti en hôtel par d'autres propriétaires en 1991 (Zeckendorf conservait le penthouse comme pied-à-terre).
L'accord conclu par Trump, écrivait Charles Bagli du Times, était la preuve que « le marché immobilier ne s'était pas effondré ». Bagli notait que Trump prévoyait de transformer le Delmonico en un complexe hôtelier de type résidence, « assez semblable » au Trump International Hotel and Tower situé de l'autre côté de la ville, à Columbus Circle. Sans grande surprise, Trump baptiserait finalement ce projet Trump Park Avenue.
Quelques semaines après les attentats du 11 septembre, Michael Bloomberg, fondateur de la société de services financiers Bloomberg LP, fut élu 108e maire de New York. L'accession d'un milliardaire technocrate à la tête de l'État allait avoir un impact considérable sur l'évolution du marché immobilier.
Petit, mince, les lèvres fines et le front dégarni, toujours négligé dans sa tenue, le nouveau maire aurait pu paraître robotique ou inexpressif. Pourtant, dans les mois qui ont suivi la plus grande tragédie de l'histoire de New York, le calme de Bloomberg avait quelque chose de profondément réconfortant.
Favori avant les attentats, Bloomberg a investi 73 millions de dollars de sa fortune personnelle dans sa campagne, dépensant cinq fois plus que son adversaire. Il a fait valoir que New York avait besoin d'un dirigeant d'entreprise expérimenté pour se reconstruire, et les électeurs ont adhéré à cet argument. L'une de ses premières tâches serait d'élaborer un plan pour le Lower Manhattan dévasté.
Le prédécesseur de Bloomberg, Rudy Giuliani, et le gouverneur de New York, George Pataki, avaient annoncé leur intention de créer la Lower Manhattan Development Corporation pour superviser la reconstruction du site du World Trade Center.
Deux mois plus tard, en février, le conseil municipal approuvait un permis de construire pour le premier nouveau projet immobilier à Lower Manhattan depuis les attentats. Ce permis fut accordé au promoteur immobilier Glenwood Management et à son président octogénaire aux cheveux gris, Leonard Litwin. Glenwood prévoyait d'édifier une tour résidentielle de 45 étages comprenant 288 appartements, des bureaux et des commerces au rez-de-chaussée, à l'angle des rues Liberty, William et Cedar. L'industrie s'implantait durablement dans le centre-ville.
En décembre 2002, Bloomberg pénétra dans la salle de bal de l'hôtel Regent à Wall Street, un majestueux édifice de style néo-grec qui abritait autrefois la Bourse de New York.
Prenant place à l'avant d'un rond-point, il s'est adressé aux chefs d'entreprise de la ville, dévoilant sa vision de l'avenir du centre-ville lors d'un discours prononcé à l'occasion d'un petit-déjeuner devant l'Association pour un New York meilleur.
Le quartier financier « malade », qui s'endort la nuit, serait transformé en un ensemble de quartiers : un « village urbain » dynamique, ouvert 24 h/24 et 7 j/7, avec logements, écoles, bibliothèques et cinémas, a-t-il déclaré. West Street, actuellement une autoroute à six voies, deviendrait « une promenade arborée, les Champs-Élysées… du Lower Manhattan ».
Bloomberg a annoncé à l'élite du monde des affaires son intention d'agrandir Battery Park et d'aménager de nouveaux parcs au-dessus de l'entrée du tunnel Brooklyn-Battery, qui relie le Battery Maritime Building au South Street Seaport. Il envisageait d'y inclure des terrains de baseball, une patinoire extérieure et des jardins flottants.
Il envisageait la construction de 10 000 nouveaux appartements au sud de Chambers Street, répartis dans deux nouveaux quartiers : l’un près de Fulton Street et l’autre au sud de Liberty, organisés autour d’un nouveau parc. Il préconisait également des allégements fiscaux pour attirer les entreprises étrangères et des liaisons de transport directes avec les aéroports voisins.
« Nous avons sous-investi dans le Lower Manhattan pendant des décennies », a déclaré Bloomberg. « Il est temps d’y mettre fin, de redonner au Lower Manhattan la place qui lui revient en tant que centre mondial d’innovation et d’en faire un cœur de ville pour le XXIe siècle. ».
Le projet était estimé à 10,6 milliards de dollars. Mais grâce aux 21 milliards de dollars en route du gouvernement fédéral, aux indemnités d'assurance liées au 11 septembre et aux obligations Liberty récemment autorisées pour la construction de nouveaux logements en centre-ville, il n'avait rien d'un rêve irréalisable.
« À l’avenir », a déclaré Bloomberg, « le sud de Manhattan doit devenir un centre culturel et commercial mondial encore plus dynamique, une communauté où il fait bon vivre, travailler et se divertir. C’est notre avenir. C’est la deuxième maison du monde. ».
Dans son compte rendu du discours, le Times a noté que Bloomberg n'avait consacré que 20 secondes de ses 31 minutes au site du WTC.
Il n'en eut pas besoin. Cela se produisit le 18 décembre lors d'un grand événement organisé dans le Winter Garden, un atrium vitré et arboré situé en bordure du site de Ground Zero, où certains des plus grands architectes du monde présentèrent leurs projets pour le site. La proposition de Daniel Libeskind, qui prévoyait la construction de cinq gratte-ciel, dont une structure centrale moderne et cristalline baptisée Freedom Tower, fut retenue en février 2003. L'emplacement des tours d'origine serait transformé en mémorial.
Au moment des attentats, Kent Swig venait de terminer la rénovation de son immeuble abritant la Bank of New York et se préparait à une importante campagne d'acquisitions. Après les attaques, il décida d'attendre et de voir comment la situation évoluerait.
Cependant, il avait réalisé un investissement immobilier majeur. En 2002, Swig et sa femme, Liz, ont prouvé qu'ils disposaient des 100 millions de dollars d'actifs liquides nécessaires et ont emménagé, avec leurs deux jeunes enfants, dans un duplex de 16 pièces et cinq salles de bains et demie au 740 Park Avenue, la coopérative la plus prestigieuse de la ville.
Chaque matin, en allant au travail, Liz Swig saluait d'un signe de tête des magnats comme Ronald Lauder, Steve Schwarzman et David Koch. D'après un article de presse, son appartement de l'Upper East Side était décoré d'« œuvres d'art originales et de bonbons assortis ». Elle figurait dans un article du New York Magazine de 2003 consacré à l'art de réussir un dîner, aux côtés de Diane von Furstenberg, Tina Brown et Joan Rivers.
Pour fêter l'anniversaire de son frère Billy Macklowe, Liz lui envoya plusieurs centaines de kilos d'ardoise, de fleurs sauvages et de matériel d'escalade, et lui servit des truites en papillote. Le menu était superposé à une photo de Billy, amoureux de la nature, torse nu, suspendu à une falaise. Swig et Liz passaient leurs week-ends dans une propriété de 1,6 hectare en bord de mer à Southampton et partaient surfer en Australie.
Durant l'été 2003, Swig cessa d'attendre. Il était arrivé à la conclusion qu'il cherchait peut-être une opportunité de transformation.
Il a annoncé que le 48 Wall était loué à 96 % et qu'il avait refinancé le prêt de 55 millions de dollars sur la propriété.
Swig a commandé une étude qui a révélé qu'en 2000, plus de 34 immeubles du Lower Manhattan, représentant près de 1,2 million de mètres carrés, avaient été transformés en logements, aggravant ainsi la pénurie d'espaces de bureaux de qualité dans les petits immeubles. S'il parvenait à reproduire ce qu'il avait réalisé au 48 Wall Street, la demande serait considérable.
Swig restait perplexe face à la différence de prix entre Midtown et Downtown, un fossé qui, après le 11 septembre, s'était encore creusé.
« J’ai assisté au déroulement d’une tragédie immense et je me suis dit : “Je suis dans le coin, qu’est-ce qui se passe ?” J’ai examiné mon plan d’affaires et je me suis dit : “Est-ce que c’est logique ? Oui.” La perception s’est encore dégradée et rien n’a changé. ».
Cet été-là, Swig, suivant son intuition, déboursa 52 millions de dollars pour acquérir le 5 Hanover Square, une tour de bureaux de 25 étages construite en 1962. Il annonça son intention de la transformer en un complexe de bureaux de luxe au style intimiste, avec des sanitaires rénovés, de nouveaux ascenseurs, des sols en travertin italien et une façade entièrement vitrée. En quelques semaines, l'immeuble avait attiré plusieurs nouveaux locataires et affichait un taux d'occupation de 98 %.
En novembre, Swig et son partenaire David Burris se sont associés à l'émigré iranien et magnat du diamant Asher Zamir pour acheter le 44 Wall Street, un joyau construit en 1927, pour moins de 200 dollars le pied carré.
Il poursuivit ses acquisitions, achetant l'immeuble de 36 étages du 80 Broad Street et un autre bâtiment de 25 étages juste à côté. Il s'empara également des 110 et 130 William Street. C'était l'époque faste des prêts hypothécaires à risque, avant l'éclatement de la bulle immobilière, avec des taux d'intérêt bas et un accès facile au crédit. Swig, solidement soutenu par Lehman Brothers, était comblé, et même plus. Lorsqu'il eut terminé, lorsqu'il ordonna à ses assistants de jeter les offres reçues pour ne pas céder à la tentation, son portefeuille dépassait les 3 milliards de dollars.
« J'ai acheté tout ce que je pouvais », se souvient-il. « J'ai commencé en 2003 et j'ai continué jusqu'en janvier 2006. J'ai acheté toutes les propriétés que je pouvais me permettre. J'achetais des bâtiments à moins de 198 dollars le pied carré. Je n'ai jamais payé plus de 198 dollars. À cette époque, le terrain se négociait probablement à 250 dollars le pied carré. Alors, soit j'achetais le terrain à bas prix et j'obtenais un bâtiment gratuitement, soit j'achetais un bâtiment et j'obtenais un terrain gratuit, mais personne ne faisait ça. Tout le monde me regardait comme si j'étais un imbécile. ».
« Le marché m'appartenait », a-t-il ajouté. « Personne ne faisait ça. J'achetais tout ce qui bougeait. Il achetait littéralement tous les immeubles. Si un immeuble se libérait, il l'achetait en trois jours. Quand des courtiers m'approchaient en me disant : "Voici huit immeubles, 3 millions de pieds carrés. Choisissez celui que vous voulez", je répondais : "Je les prends tous." ».
