Όταν μιλάω για προσωρινές εγγραφές συμφωνιών αγοράς με κατασκευαστές, η αντίδραση είναι προβλέψιμη: σκεπτικισμός και φόβος. «Τι θα γίνει αν ο αγοραστής αθετήσει την πληρωμή;» «Πρέπει να πάω στο δικαστήριο για να ακυρώσω;» Αλλά ο πραγματικός κίνδυνος δεν έγκειται στη χρήση αυτού του εργαλείου. Είναι στο να μην το χρησιμοποιείτε όσο ο κόσμος παρακολουθεί.
Η ερώτηση που κάνουν όλοι
Θυμάμαι μια συζήτηση που είχα με έναν προγραμματιστή πριν από λίγες μέρες. Του εξήγησα τις προσωρινές εγγραφές που θα τεθούν σε ισχύ στις 2 Δεκεμβρίου. Σταύρωσε τα χέρια του, συνοφρυώθηκε και μου έκανε την ερώτηση που κάνει κάθε πραγματιστής επιχειρηματίας: «Και πώς με ωφελεί ΑΥΤΟ, γιατρέ;»
Στη συνέχεια, πρόσθεσε, χωρίς να περιμένει απάντηση: «Ακούγεται σαν περισσότερη γραφειοκρατία. Και τι θα συμβεί αν ο αγοραστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του; Πρέπει να πάω στο δικαστήριο για να ακυρώσω τη συμφωνία; Τώρα όλα θα είναι δημόσια, σωστά;» Συνιστά αυτή η καταχώριση καταχωρημένο δικαίωμα;
Ήταν βάσιμα ερωτήματα. Ένας δικαιολογημένος φόβος. Αλλά έκανα λάθος ερώτηση.
Το ερώτημα δεν είναι «Ποια είναι τα οφέλη από την καταχώριση των δεσμεύσεών μου;» Το σωστό ερώτημα είναι: «Πόσο θα μου κοστίσει να ΜΗΝ το κάνω;»
Πραγματικοί φόβοι
Ας είμαστε ειλικρινείς. Οι προγραμματιστές έχουν λόγους να αμφιβάλλουν:
«Εάν καταχωρήσω την υπόσχεση και ο αγοραστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του, πώς μπορώ να την ακυρώσω;» «Εάν εφαρμόσω τιμαριθμική αναπροσαρμογή, η καταχώριση περιπλέκει τη διαδικασία;» «Τώρα οι δεσμεύσεις μου θα είναι δημόσιες.» «Είναι περισσότερη δουλειά, περισσότερη γραφειοκρατία, περισσότερο κόστος.».
Κατανοώ όλους αυτούς τους φόβους. Ως δικηγόρος ακινήτων, τους έχω ακούσει με κάθε κανονιστική αλλαγή που έχει αντιμετωπίσει ο κλάδος, συμπεριλαμβανομένης της έναρξης ισχύος του Νόμου 108-05 για την Καταχώριση Ακινήτων.
Αλλά η αλήθεια είναι ότι αυτοί οι φόβοι είναι ακριβώς ο λόγος για τον οποίο ΧΡΕΙΑΖΟΜΑΣΤΕ προσωρινές εγγραφές.
«Τι θα γίνει όμως αν χρειαστεί να ακυρώσω την υπόσχεση;»
Αυτή είναι η ερώτηση που έχω ακούσει πιο συχνά. Ο συγκεκριμένος φόβος: «Πρέπει να πάω στο δικαστήριο για να το ακυρώσω;»
Η απάντηση είναι όχι.
Το Άρθρο 16 της Τεχνικής Διάταξης DNRT-DT-2025-001 ορίζει τέσσερις τρόπους ακύρωσης προσωρινών καταχωρίσεων. Δύο από αυτούς είναι εξ ολοκλήρου διοικητικοί, απευθείας μέσω του Μητρώου Τίτλων, χωρίς δικαστική απόφαση:
Πρώτη επιλογή: Συμφωνία μεταξύ των μερών. Εάν ο αγοραστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του και και τα δύο μέρη συμφωνήσουν να ακυρώσουν, υπογράφουν ένα έγγραφο ακύρωσης, το καταθέτουν στο Γραμματεία Τίτλων και το συμβόλαιο ακυρώνεται. Δεν απαιτείται δικαστική εμπλοκή.
Δεύτερη επιλογή: Ενέργεια του δικαιούχου. Εάν ο αγοραστής αποδεχτεί την ακύρωση, υπογράφει ένα έγγραφο με το οποίο παραιτείται από τα δικαιώματά του. Το έγγραφο κατατίθεται και η ακύρωση διεκπεραιώνεται. Δεν απαιτείται δικαστική παρέμβαση.
Τρίτη επιλογή: Λήξη της προθεσμίας. Οι προσωρινές εγγραφές έχουν περιορισμένη ισχύ. Μετά τη λήξη τους, ζητείται ακύρωση. Δεν απαιτείται δικαστική παρέμβαση.
Τέταρτη επιλογή: Δικαστική απόφαση. Αυτή είναι η ΜΟΝΑΔΙΚΗ επιλογή που απαιτεί δικαστήριο και ισχύει μόνο όταν υπάρχει πραγματική σύγκρουση: ο αγοραστής δεν αποδέχεται την ακύρωση, ισχυρίζεται ότι πλήρωσε και διεκδικεί τα δικαιώματά του.
Να η ειρωνεία: οι κατασκευαστές φοβούνται να καταχωρίσουν τα ακίνητά τους επειδή σκέφτονται, «Τι θα γίνει αν πρέπει να ακυρώσω;» Αλλά η μη καταχώριση είναι ακριβώς αυτό που ΕΓΓΥΑΤΑΙ ότι θα καταλήξετε στο δικαστήριο. Γιατί όταν ο αγοραστής αισθάνεται ευάλωτος λόγω της έλλειψης διαφάνειας, τότε μπορούν να ξεκινήσουν τα προβλήματα.
Η προσωρινή καταχώριση δεν περιπλέκει την ακύρωση. Την κάνει ευκολότερη. Επειδή υπάρχει σαφές αρχείο για το τι συμφωνήθηκε, πότε και υπό ποιους όρους.
Το αόρατο κόστος της δυσπιστίας
Ενώ συζητάμε για το αν θα καταχωρήσουμε ή όχι τις δεσμεύσεις μας, ο κόσμος παρακολουθεί. Διεθνείς επενδυτές. Εξειδικευμένοι αγοραστές. Χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
Και αυτό που βλέπουν είναι το εξής: μια χώρα που δημιούργησε σύγχρονα εργαλεία καταγραφής, αλλά οι φορείς της οποίας αντιστέκονται στη χρήση τους.
Το πραγματικό κόστος δεν είναι το τέλος των 180 δολαρίων Καναδά για την καταχώριση μιας υπόσχεσης. Το πραγματικό κόστος είναι η αυξανόμενη δυσπιστία στον τομέα μας. Είναι ότι η Δομινικανή Δημοκρατία θεωρείται χώρα νομικής αβεβαιότητας επειδή οι δικοί της επαγγελματίες δεν χρησιμοποιούν τους διαθέσιμους κανονισμούς.
Είναι η αξιοπιστία που χάνουμε ως τομέας ακινήτων κάθε φορά που επιλέγουμε το αόρατο αντί του διαφανούς.
Δεν μιλάω για αφηρημένη ηθική. Μιλάω για χρήματα. Για το ασφάλιστρο κινδύνου που πληρώνουν οι επενδυτές όταν αντιλαμβάνονται αδιαφάνεια.
Αλλάζοντας την οπτική γωνία
Ας επιστρέψουμε στους φόβους του προγραμματιστή από μια άλλη οπτική γωνία.
«Όλοι θα δουν τι έχω πουλήσει». Ακριβώς. Και αυτό ακριβώς ΘΕΛΟΥΝ να δουν οι τράπεζες, οι θεσμικοί επενδυτές και οι σοβαροί αγοραστές. Τα έργα με δημόσια διαφάνεια πωλούνται περισσότερο και καλύτερα από τα έργα με αόρατες υποσχέσεις.
«Είναι περισσότερη δουλειά». Ξέρετε τι σημαίνει περισσότερη δουλειά; Δικαστικές διαμάχες. Αγοραστές που μηνύουν επειδή «δεν γνώριζαν ότι υπήρχε υποθήκη στον τίτλο ιδιοκτησίας». Τράπεζες που απορρίπτουν δάνεια επειδή δεν μπορούν να επαληθεύσουν τις πραγματικές δεσμεύσεις. Χάνοντας τη φήμη σας επειδή κάποιος σας κατηγορεί για διπλή πώληση.
Οι προγραμματιστές που υιοθετούν προσωρινές εγγραφές από τις 2 Δεκεμβρίου και μετά δεν προσθέτουν γραφειοκρατία. Χτίζουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Λένε στην αγορά: «Το έργο μου είναι τόσο σταθερό που κάθε δέσμευση είναι δημόσια».
Η στιγμή της επιλογής
Ο τομέας ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας βρίσκεται σε ένα σταυροδρόμι. Μπορούμε να είμαστε η χώρα που εκσυγχρόνισε το μητρώο ακινήτων της και της οποίας τα ενδιαφερόμενα μέρη το χρησιμοποιούν με υπερηφάνεια. Ή μπορούμε να είμαστε η χώρα που δημιούργησε εργαλεία διαφάνειας που κανείς δεν υιοθέτησε.
Η πρώτη επιλογή μας καθιστά έναν σοβαρό επενδυτικό προορισμό. Η δεύτερη μας καταδικάζει να συνεχίσουμε να πληρώνουμε ασφάλιστρο κινδύνου.
Στις 2 Δεκεμβρίου, οι προσωρινές εγγραφές παύουν να είναι πιθανές και γίνονται κανονιστική πραγματικότητα.
Όταν ο εκλεπτυσμένος αγοραστής ρωτήσει: «Μπορώ να δω το αρχείο των δεσμεύσεων για αυτό το έργο;», τι θα απαντήσετε;
Το εργαλείο υπάρχει ήδη. Το ερώτημα είναι: ποιος θα το χρησιμοποιήσει για να κερδίσει αξιοπιστία ενώ άλλοι συνεχίζουν να χάνουν την εμπιστοσύνη τους;
Ο τομέας ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας δεν χρειάζεται περισσότερο σκεπτικισμό. Χρειάζεται πρωτοπόρους. Χρειάζεται κατασκευαστές που κατανοούν ότι η διαφάνεια δεν αποτελεί βάρος. Είναι το πιο πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο σε μια αγορά που έχει κουραστεί από ανεκπλήρωτες υποσχέσεις.
