Από τις 2 Δεκεμβρίου 2025, η Τεχνική Πρόβλεψη DNRT-DT-2025-001 επέτρεψε την προσωρινή καταχώριση συμβατικών δικαιωμάτων επί ακινήτων. Πέντε μήνες αργότερα, η αγορά πωλήσεων εκτός σχεδίου συνεχίζει να λειτουργεί με βάση αλυσίδες ιδιωτικών συμβάσεων που το μητρώο δεν βλέπει ποτέ
Στον έλεγχο που διεξήγαγα τους τελευταίους μήνες, μια σταθερά έχει αναδειχθεί με συχνότητα που δεν θα έπρεπε πλέον να προκαλεί έκπληξη: σχεδόν το 90% των κατασκευαστών που πωλούν έργα εκτός σχεδίου δεν είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες της γης όπου σκοπεύουν να χτίσουν. Αυτό που έχουν είναι ένα προκαταρκτικό συμφωνητικό πώλησης υπογεγραμμένο με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη. Και, στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις, ακόμη και αυτή η συμφωνία δεν είναι καταχωρημένη στο Κτηματολόγιο.
Θέλουμε μια αγορά με ισχυρή νομική ασφάλεια, αλλά δεν χρησιμοποιούμε τα εργαλεία που προσφέρει το σύστημα καταχώρισης. Η Εθνική Διεύθυνση Καταχώρισης Τίτλων δημοσίευσε την Τεχνική Διάταξη DNRT-DT-2025-001 στις 16 Οκτωβρίου 2025, σχετικά με τις Προληπτικές Σχολιάσεις, τις Προσωρινές Εγγραφές και τις Ενημερωτικές Σχολιάσεις, η οποία τέθηκε σε ισχύ στις 2 Δεκεμβρίου του ίδιου έτους. Αυτή η διάταξη ενσωματώνει μια επίσημη πρόταση που υποβλήθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων και Εταιρειών (AEI) για την περίοδο 2024-2026, με στόχο την ελαχιστοποίηση των κινδύνων των πωλήσεων ακινήτων εκτός σχεδίου, την ενίσχυση της προληπτικής νομικής ασφάλειας και την προσέγγιση του συστήματος καταχώρισης της Δομινικανής Δημοκρατίας στα πρότυπα διεθνώς αναγνωρισμένων δικαιοδοσιών όπως το Ντουμπάι. Πέντε μήνες μετά την επίσημη θέσπισή του, ο τομέας δεν έχει ακόμη ενσωματώσει τη χρήση του στις καθημερινές λειτουργίες των πωλήσεων εκτός σχεδίου.
Μια αλυσίδα συμβολαίων που το μητρώο δεν βλέπει ποτέ
Η τυπική συναλλαγή πώλησης εκτός σχεδίου βασίζεται σε τρεις συμβατικούς δεσμούς. Ο πρώτος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, ο μόνος με το δικαίωμα ιδιοκτησίας καταχωρημένο στο Κτηματολόγιο. Ο δεύτερος είναι ο κατασκευαστής, ο οποίος συνδέεται με τον ιδιοκτήτη με μια προκαταρκτική συμφωνία πώλησης που σπάνια καταχωρείται. Ο τρίτος είναι ο τελικός αγοραστής, ο οποίος συνδέεται με τον κατασκευαστή με μια άλλη προκαταρκτική συμφωνία πώλησης που επίσης ισχύει εκτός του μητρώου.
Το αποτέλεσμα είναι μια αλυσίδα όπου κανένας κρίκος μετά τον πρώτο δεν είναι εκτελεστός έναντι τρίτων. Πραγματοποιείται κατασκευή, γίνονται προωθητικές ενέργειες, εισπράττονται κρατήσεις και υπογράφονται συμβάσεις δόσεων με βάση μια νομική δομή που το σύστημα κτηματολογίου απλά δεν αναγνωρίζει. Εν τω μεταξύ, το ίδιο το σύστημα έχει ήδη παράσχει την τεχνική απάντηση.
Τι σας επιτρέπει να κάνετε με το DNRT-DT-2025-001
Το άρθρο 12 της διάταξης επιτρέπει την προσωρινή καταχώριση νομικών καταστάσεων που σχετίζονται με δικαιώματα επί ακινήτων και προκύπτουν από έγκυρα συναφθείσες συμβατικές συμφωνίες μεταξύ των μερών. Στην πράξη, μπορεί να καταχωρηθεί προσωρινά μια προκαταρκτική συμφωνία πώλησης μεταξύ του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη και του κατασκευαστή. Και μπορεί επίσης να καταχωρηθεί προσωρινά μια προκαταρκτική συμφωνία πώλησης μεταξύ του κατασκευαστή και του τελικού αγοραστή.
Το Άρθρο 17 προβλέπει ακόμη και τη μετατροπή της προσωρινής καταχώρισης σε οριστική καταχώριση μόλις εκπληρωθούν οι όροι της συναλλαγής. Αυτό επιτρέπει τη μετάβαση των συμβατικών δικαιωμάτων από την αρχική εκτελεστή προστασία στην πλήρη κυριότητα χωρίς καμία διακοπή στη διαδικασία καταχώρισης. Με άλλα λόγια, το σύστημα προσφέρει σταδιακή προστασία που συνοδεύει τον αγοραστή από την υπογραφή της σύμβασης μέχρι την παράδοση του ατομικού τίτλου ιδιοκτησίας.
Το πραγματικό εμπόδιο δεν είναι το εργαλείο, είναι η συναίνεση
Γιατί σχεδόν κανείς δεν το χρησιμοποιεί; Το Άρθρο 13, παράγραφος Ι, απαιτεί τη ρητή συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη για την προσωρινή καταχώριση που προκύπτει από συμφωνία μεταξύ των μερών. Αυτό είναι το κλειδί για την κατανόηση της σιωπής του τομέα.
Για να καταχωρίσει προσωρινά ένας κατασκευαστής τη συμφωνία πώλησης, χρειάζεται τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη. Για να καταχωρίσει τη δική του ένας τελικός αγοραστής, χρειάζεται τη συγκατάθεση του κατασκευαστή. Κάθε επίπεδο συνεπάγεται έναν βαθμό διαφάνειας που δεν είναι πρόθυμοι να αποδεχτούν όλοι οι παράγοντες της αγοράς: δημόσια γνωστοποίηση των συμβατικών δεσμεύσεων, ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών και μειωμένη λειτουργική ευελιξία.
Το εργαλείο δεν λείπει. Αυτό που λείπει είναι η τομεακή απόφαση για τη χρήση του.
Ο επικείμενος ρυθμιστικός ορίζοντας
Αυτό που προς το παρόν αποτελεί τεχνική επιλογή, σύντομα θα γίνει κανονιστική απαίτηση. Το νομοσχέδιο για τη Διαμεσολάβηση και τη Διαφήμιση Ακινήτων, το οποίο έχει ήδη εγκριθεί από τη Γερουσία και εκκρεμεί η εξέταση στη Βουλή των Αντιπροσώπων, θα καλύψει το διαρθρωτικό κενό στο οποίο λειτουργεί ένα μεγάλο μέρος της αγοράς: κανένας μεσίτης ή κατασκευαστής δεν θα μπορεί να προωθήσει ή να πουλήσει έργα ακινήτων που δεν του ανήκουν νόμιμα, ούτε να δικαιολογήσει πωλήσεις εκτός σχεδίου με βάση αποκλειστικά μια προκαταρκτική συμφωνία πώλησης με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη.
Όταν τεθεί σε ισχύ ο εν λόγω νόμος, το DNRT-DT-2025-001 θα πάψει να αποτελεί προαιρετικό, αχρησιμοποίητο εργαλείο και θα καταστεί ουσιαστικό τεχνικό συμπλήρωμα του νέου προτύπου της αγοράς. Θέλουμε μια αγορά με ισχυρή νομική ασφάλεια και, όταν τεθεί σε ισχύ ο νόμος, η χρήση του δεν θα είναι πλέον προαιρετική.
Τι μπορεί να κάνει κάθε παίκτης της αγοράς σήμερα
Εάν είστε αγοραστής ή επενδυτής: απαιτείτε η σύμβαση πώλησης που υπογράφετε με τον κατασκευαστή να καταχωρηθεί προσωρινά στο Μητρώο Τίτλων ή είστε ικανοποιημένοι με την απλή συμβολαιογραφική επικύρωση των υπογραφών;
Εάν είστε κτηματομεσίτης: πριν προωθήσετε ένα έργο εκτός σχεδίου, επαληθεύετε ότι ο κατασκευαστής είναι πράγματι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της γης ή πουλάτε χωρίς να γνωρίζετε την αλυσίδα δικαιωμάτων στην οποία βασίζεται η προμήθειά σας;
Εάν είστε κατασκευαστής: όταν αγοράζετε τη γη όπου σκοπεύετε να χτίσετε χωρίς να έχετε πληρώσει ακόμη το τίμημα, καταχωρείτε προσωρινά αυτήν την υπόσχεση πώλησης για να προστατευτείτε ή συνεχίζετε να εργάζεστε με τον παλιό τρόπο — χωρίς την ίδια προστασία που δεν προσφέρετε στον τελικό αγοραστή αργότερα;
Εάν είστε δικηγόρος ακινήτων: όταν συμβουλεύετε έναν αγοραστή, προτείνετε να συμπεριλάβει μια ρητή ρήτρα που υποχρεώνει τον κατασκευαστή να συναινέσει στην προσωρινή εγγραφή στο Κτηματολόγιο; Και όταν συμβουλεύετε έναν κατασκευαστή, προτείνετε να εφαρμόσει αυτήν τη ρήτρα κατά την απόκτηση της γης και να την ενσωματώσει ως τυποποιημένη ρήτρα στις συμβάσεις του με τους τελικούς αγοραστές; Αυτή η προστασία, αντί να αποθαρρύνει τις πωλήσεις, στην πραγματικότητα τις προωθεί: μεταφράζει σε μια νομικά δεσμευτική συμφωνία την εμπιστοσύνη που ο σημερινός ενημερωμένος αγοραστής δεν παρέχει πλέον χωρίς απόδειξη.
Θέλουμε μια ισχυρή και νομικά ασφαλή αγορά. Το εργαλείο μας έχει ήδη δοθεί. Η απόφαση για τη χρήση του παραμένει δική μας.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
