Επί χρόνια, εκατοντάδες εταιρείες στον κατασκευαστικό τομέα λειτουργούσαν υπό τη σκιά ενός ερωτήματος χωρίς σαφή απάντηση: υπαγόμαστε στον Νόμο 155-17; Το ψήφισμα CONCLAFIT-2025-02 μόλις έδωσε την απάντηση που χρειαζόταν η αγορά και αλλάζει το κανονιστικό τοπίο του τομέα.
Υποχρεούται η κατασκευαστική σας εταιρεία να αναφέρει δραστηριότητες καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες/χρηματοδότησης της τρομοκρατίας μόνο και μόνο επειδή ο εταιρικός της σκοπός αναφέρει «ακίνητα»; Αν απαντήσατε «ναι», έχω άσχημα νέα: κάνατε λάθος. Και καλά νέα: μόλις το ανακαλύψατε εγκαίρως.
Το ψήφισμα CONCLAFIT-2025-02 μόλις έβαλε τέλος σε μήνες κανονιστικής σύγχυσης. Όχι επειδή ο νόμος ήταν κακογραμμένος, αλλά επειδή τον ερμηνεύαμε λανθασμένα. Και αυτή η διαφορά, πιστέψτε με, μπορεί να σας κοστίσει περισσότερο από όσο φαντάζεστε.
Το πρόβλημα δεν ήταν ποτέ ο νόμος 155-17, ήταν ότι δεν ξέραμε πώς να τον διαβάσουμε σωστά.
Το ερώτημα στο οποίο κανείς δεν μπορούσε να απαντήσει με σαφήνεια. Από τότε που τέθηκε σε ισχύ ο νόμος 155-17 για την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος, πολλοί άνθρωποι έχουν επανειλημμένα αναρωτηθεί: Αρκεί η εγγραφή της επιχείρησής μου να αναφέρει «κατασκευή και πώληση ακινήτων» για να υποβληθώ αυτόματα σε αυτούς τους ελέγχους; Πρέπει να εφαρμόσω όλους τους ελέγχους AML/CFT ακόμη και αν η εταιρεία μου μόνο κατασκευάζει και ποτέ δεν πουλάει;
Και η απάντηση που έδωσαν πολλοί ήταν: «καλύτερα να είστε ασφαλείς παρά να το μετανιώσετε, συμμορφωθείτε με τα πάντα για παν ενδεχόμενο».
Αυτή η προσέγγιση του «για κάθε ενδεχόμενο» κόστισε σε εκατοντάδες εταιρείες περιττό χρόνο, πόρους και διαδικασίες. Επειδή η υπερβολική συμμόρφωση λόγω φόβου δεν είναι έξυπνη πρόληψη. Είναι υπερβολική ρύθμιση που προκαλείται από τον πανικό.
Το ψήφισμα CONCLAFIT-2025-02 έκανε επιτέλους αυτό που έπρεπε να είχε γίνει εξαρχής: διευκρίνισε χωρίς να μακρηγορεί.
Τι λέει στην πραγματικότητα το ψήφισμα (χωρίς τη νομική ορολογία που σας μπερδεύει)
Ας το θέσω απλά:
Το ψήφισμα δεν εφηύρε τίποτα καινούργιο. Δεν δημιούργησε υποχρεώσεις που δεν υπήρχαν πριν. Αυτό που έκανε ήταν να σας πει ακριβώς πότε ισχύουν οι κανόνες που υπήρχαν ήδη. Και η διαφορά είναι τεράστια.
Το βασικό σημείο είναι το εξής: ο εταιρικός σας σκοπός δεν καθορίζει εάν υπόκειστε σε υποχρεώσεις. Αυτό που τον καθορίζει είναι η πραγματική σας δραστηριότητα. Δεν έχει σημασία τι ορίζει το καταστατικό σας. Αυτό που έχει σημασία είναι τι κάνετε στην πράξη.
Κατασκευάζετε κτίρια αλλά τα πουλάει κάποια άλλη εταιρεία; Δεν υπόκειστε αυτόματα σε αυτούς τους κανονισμούς.
Αναπτύσσετε έργα τα οποία στη συνέχεια μεταβιβάζονται από τους συνεργάτες σας ή από τρίτους; Όχι.
Η πραγματική σας επιχείρηση δεν περιλαμβάνει ποτέ αγορά, πώληση ή μεσιτεία ακινήτων; Οι υποχρεώσεις AML/CFT δεν ενεργοποιούνται απλώς και μόνο επειδή ο σκοπός της εταιρείας σας αναφέρει «ακίνητα».
Τώρα, εάν είστε κτηματομεσίτης, μεσίτης ή μεσάζων που διευκολύνει τις συναλλαγές και χρεώνει προμήθειες για αυτό, οι υποχρεώσεις ισχύουν ακόμη και αν δεν αγγίξετε ούτε ένα σεντ της συναλλαγής.
Επειδή το ρίσκο δεν έγκειται μόνο στη διαχείριση των χρημάτων. Είναι στο να φέρουμε τα μέρη σε επαφή. Αυτή η διάκριση θα έπρεπε να ήταν σαφής από την πρώτη μέρα. Δεν ήταν. Και γι' αυτό χρειαζόμασταν αυτή την απόφαση.
Γιατί αυτό δεν «καθιστά το σύστημα πιο ευέλικτο»
Επιτρέψτε μου να προβλέψω τι θα πουν κάποιοι: «Χαλαρώνουν τους ελέγχους. Διευκολύνουν το ξέπλυμα χρήματος». Λάθος.
Αυτό που κάνει η CONCLAFIT είναι να ευθυγραμμίζει τη ρύθμιση με αυτό που συνιστά η Ομάδα Χρηματοοικονομικής Δράσης (FATF): μια προσέγγιση βασισμένη στον κίνδυνο, όχι μια τυπική.
Ως δικηγόρος με 20 χρόνια εμπειρίας στην υπεράσπιση της νομικής ασφάλειας ακινήτων, έχω δει τι συμβαίνει όταν οι κανόνες εφαρμόζονται χωρίς κριτήρια: εταιρείες ξοδεύουν χρήματα για συμμόρφωση που δεν χρειάζονται, άλλες μπερδεμένες σχετικά με το τι θα έπρεπε πραγματικά να κάνουν και ένα σύστημα που χάνει την αποτελεσματικότητά του επειδή διασπείρει τους πόρους εκεί που δεν χρειάζονται.
Όταν μια αρχή διευκρινίζει, δεν αποδυναμώνει το σύστημα. Το ενισχύει.
Η αδιάκριτη εφαρμογή ελέγχων δεν βελτιώνει την πρόληψη. Δημιουργεί μόνο μια ψευδαίσθηση πρόληψης, ενώ οι πόροι εξαντλούνται. Η αποτελεσματική πρόληψη απαιτεί κανονιστική πληροφόρηση: γνώση του πραγματικού κινδύνου και εστίαση των προσπαθειών εκεί.
Αυτή η απόφαση προέκυψε επειδή οι ενώσεις του κλάδου, όπως ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων και Εταιρειών (AEI), ο Σύνδεσμος Κατασκευαστών και Προγραμματιστών Κατοικιών της Δομινικανής Δημοκρατίας (ACOPROVI) και ο Σύνδεσμος Εταιρειών Εμπιστοσύνης της Δομινικανής Δημοκρατίας (ASOFIDOM), με την τεχνική υποστήριξη της RMC – Διαχείριση Κινδύνων & Συμμόρφωση, έθεσαν τα σωστά ερωτήματα και η CONCLAFIT απάντησε με ωριμότητα. Αυτό είναι που διαχωρίζει τις σοβαρές αγορές από τις αυτοσχέδιες.
Τι σημαίνει αυτό για τη λειτουργία σας (σε πραγματικούς όρους);
Αν είστε κατασκευαστής που απλώς κατασκευάζει, μόλις γλιτώσατε μήνες περιττών διαδικασιών. Αν είστε πράκτορας που ενεργεί ως μεσάζων, τώρα γνωρίζετε με βεβαιότητα γιατί ισχύουν οι υποχρεώσεις σας. Αν είστε κατασκευαστής που πουλάει, ήσασταν πάντα υποχρεωμένος και τίποτα δεν έχει αλλάξει για εσάς.
Η πραγματική πρόληψη δεν έγκειται στην επιβολή περισσότερων κανόνων, αλλά στην καλύτερη εφαρμογή όσων ήδη υπάρχουν.
Αυτό δεν μειώνει την επιτήρηση. Την εστιάζει. Αναγνωρίζει ότι δεν έχουν όλες οι δραστηριότητες ή οι δρώντες το ίδιο επίπεδο έκθεσης. Και ότι το να προσποιούμαστε ότι το έχουν είναι, ειλικρινά, ανεύθυνο.
Ο επίσημος τομέας ακινήτων δεν αποτελεί κίνδυνο. Είναι ο πιο στρατηγικός σύμμαχος στην καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Διότι όταν οι κανόνες είναι σαφείς και αναλογικοί, η συμμόρφωση παύει να αποτελεί βάρος και μετατρέπεται σε ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
Το λάθος που κάναμε (και πώς να το διορθώσουμε)
Επί μήνες, οι εταιρείες λαμβάνουν κανονιστικές αποφάσεις βασισμένες σε ευρείες ερμηνείες, εφαρμόζοντας διαδικασίες από φόβο και υπερβάλλοντας σε «για κάθε ενδεχόμενο». Αυτή η προσέγγιση έχει ένα κόστος: αποσπά την προσοχή από το πού βρίσκονται οι πραγματικοί κίνδυνοι.
Όταν ο νόμος γίνεται σωστά κατανοητός, η συμμόρφωση γίνεται ευκολότερη. Και όταν η συμμόρφωση είναι ευκολότερη, περισσότερες επιχειρήσεις την εφαρμόζουν σωστά.
Το ψήφισμα CONCLAFIT-2025-02 δεν έκανε τα πράγματα πιο ευέλικτα. Τελειοποίησε το σύστημα. Το έκανε πιο τεχνικό, πιο δίκαιο και πιο ευθυγραμμισμένο με τα διεθνή πρότυπα και τις πραγματικότητες του τομέα. Επειδή η καλή ρύθμιση δεν αφορά περισσότερη ρύθμιση. Πρόκειται για έξυπνη ρύθμιση.
Η ερώτηση που δεν μπορείς να αποφύγεις τώρα
Συμμορφωνόταν η εταιρεία σας με βάση την πραγματική της δραστηριότητα ή με βάση τους όρους του εταιρικού της σκοπού; Οι διαδικασίες σας για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες/χρηματοδότηση της τρομοκρατίας έχουν βαθμονομηθεί ανάλογα με τον κίνδυνο που διαχειρίζεστε στην πραγματικότητα ή βασίζονται σε μια γενική ερμηνεία του τύπου «για κάθε ενδεχόμενο»;
Αυτή η απόφαση σας έδωσε κάτι που πολλές ρυθμιστικές αρχές δεν έχουν: σαφήνεια χωρίς ασάφεια. Το ερώτημα είναι αν θα τη χρησιμοποιήσετε για να προσαρμόσετε τη συμμόρφωσή σας αναλογικά και αποτελεσματικά ή αν θα παραμείνετε στη γκρίζα ζώνη του «είναι καλύτερο να είστε προσεκτικοί».
Επειδή σε μια ώριμη αγορά, η κατανόηση των κανόνων δεν αποτελεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Είναι προϋπόθεση για την επιβίωση.
Και τώρα που οι κανόνες είναι σαφείς, δεν έχετε πλέον δικαιολογία για το ότι δεν τους κατανοείτε.
