Μία από τις πιο συχνές ερωτήσεις που λαμβάνω από άτομα που ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ακίνητα είναι: τι είναι καλύτερο για μένα, ένα ακίνητο με υψηλό δυναμικό ανατίμησης ή ένα που αποφέρει καλές αποδόσεις; Η σωστή απάντηση είναι ότι και οι δύο παράγοντες είναι σημαντικοί, αλλά αντιπροσωπεύουν διαφορετικά πράγματα και εξυπηρετούν διαφορετικές λειτουργίες στο πλαίσιο μιας επενδυτικής στρατηγικής.
Αυτές οι έννοιες χρησιμοποιούνται συχνά εναλλακτικά, ενώ στην πραγματικότητα μετρούν διαφορετικά οφέλη. Η κατανόηση αυτής της διαφοράς μπορεί να κάνει τη διαφορά μεταξύ μιας επιτυχημένης επένδυσης και μιας απόφασης που λαμβάνεται με λανθασμένες προσδοκίες.
Τα κεφαλαιακά κέρδη αναφέρονται στην αύξηση της αξίας ενός ακινήτου με την πάροδο του χρόνου. Είναι το πιθανό κέρδος που αποκομίζει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου όταν το ακίνητο αξίζει περισσότερο από την αρχική τιμή αγοράς του.
Αυτή η αύξηση μπορεί να συμβεί για πολλαπλούς λόγους: αστική ανάπτυξη της περιοχής, νέες υποδομές, οικονομική ανάπτυξη, βελτιώσεις στη συνδεσιμότητα, αυξημένη ζήτηση ή ενοποίηση ενός τομέα ως οικιστικού, εμπορικού ή τουριστικού προορισμού.
Για παράδειγμα, κάποιος που αγόρασε ένα διαμέρισμα στην Πούντα Κάνα πριν από δέκα χρόνια πιθανότατα έχει δει την αξία του ακινήτου του να αυξάνεται σημαντικά λόγω της διαρκούς ανάπτυξης του τουριστικού προορισμού και της άφιξης νέων επενδύσεων. Αυτή η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τρέχουσας αξίας αποτελεί κεφαλαιακό κέρδος.
Η κερδοφορία, από την άλλη πλευρά, αναφέρεται στην οικονομική απόδοση που παράγει ένα ακίνητο κατά τη διάρκεια της κατοχής του. Γενικά μετριέται μέσω του εισοδήματος από ενοίκια. Με απλά λόγια, είναι τα χρήματα που παράγει το ακίνητο όσο παραμένει ιδιοκτησία του επενδυτή.
Ένα διαμέρισμα μπορεί να δημιουργήσει ελκυστική απόδοση ακόμη και αν η αγοραία αξία του αυξάνεται αργά. Ομοίως, ένα ακίνητο μπορεί να παρουσιάσει εξαιρετική ανατίμηση, αλλά να παράγει χαμηλό εισόδημα από ενοίκια.
Εδώ είναι που πολλοί επενδυτές κάνουν λάθος: εστιάζουν αποκλειστικά σε έναν από τους δύο δείκτες.
Κάποιος που επιδιώκει αποκλειστικά κερδοφορία θα μπορούσε να αποκτήσει ένα ακίνητο με καλό εισόδημα από ενοίκια, αλλά να βρίσκεται σε μια περιοχή με μικρές δυνατότητες μελλοντικής ανάπτυξης.
Αντίθετα, κάποιος που επιδιώκει αποκλειστικά κεφαλαιακά κέρδη θα μπορούσε να επενδύσει σε μια αναδυόμενη περιοχή όπου η αξία θα αυξάνεται με την πάροδο των ετών, αλλά όπου το εισόδημα από ενοίκια είναι χαμηλό ή ανεπαρκές για την κάλυψη των οικονομικών και λειτουργικών εξόδων.
Η πραγματική δύναμη μιας επένδυσης σε ακίνητα βρίσκεται συνήθως στην ισορροπία μεταξύ των δύο παραγόντων.
Σε δυναμικές αγορές όπως η Δομινικανή Δημοκρατία, υπάρχουν περιοχές όπου είναι δυνατό να συνδυαστεί η διαρκής ανατίμηση ακινήτων με ελκυστικό εισόδημα από ενοίκια. Οι ανεπτυγμένες τουριστικές περιοχές, τα κέντρα αστικής ανάπτυξης και τα έργα σε καλή τοποθεσία προσφέρουν συχνά ενδιαφέρουσες ευκαιρίες και από τις δύο απόψεις.
Από την επαγγελματική μου εμπειρία, συνιστώ στον επενδυτή να ορίσει πρώτα τον στόχο του.
Αν αναζητάτε άμεση ταμειακή ροή, η κερδοφορία θα έχει μεγαλύτερο βάρος στην ανάλυσή σας. Αν ο ορίζοντάς σας είναι μακροπρόθεσμος και επικεντρώνεται στην οικοδόμηση πλούτου, η αύξηση κεφαλαίου θα αποκτήσει μεγαλύτερη σημασία. Αν μπορείτε να συνδυάσετε και τις δύο μεταβλητές, θα δημιουργήσετε μια πολύ πιο σταθερή και ανθεκτική επένδυση.
Τελικά, το σωστό ερώτημα δεν είναι αν θα επιλέξουμε μεταξύ κεφαλαιακών κερδών ή κερδοφορίας. Το πραγματικό ερώτημα είναι πώς θα τα κάνουμε να συνεργαστούν για την ενίσχυση του πλούτου.
Επειδή στον τομέα των ακινήτων, δεν έχει σημασία μόνο η αξία ενός ακινήτου σήμερα, αλλά και το πόσο αποφέρει κέρδος όσο το κατέχουμε και πόσο θα αξίζει αύριο. Αυτή η διαφορά είναι που διαχωρίζει μια αγορά ακινήτου από μια πραγματική στρατηγική επένδυση.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
