Από τον Μελχόρ Αλκάνταρα Νταμίρον
Ειδικό για El Inmobiliario
Τις τελευταίες ημέρες, ήρθε στο φως η κατάσταση του έργου WestSide Residences Punta Cana και του μηχανικού Joan González, μετά από αγωγές που κατέθεσαν οι αγοραστές του προαναφερθέντος έργου.
Η υπόθεση έχει προκαλέσει ανησυχία και, όπως συμβαίνει συχνά σε καταστάσεις υψηλής οικονομικής ευαισθησίας, έχει επίσης δώσει αφορμή για ερμηνείες που θα πρέπει να αναλυθούν αυστηρά. Το κεντρικό σημείο της συζήτησης είναι να καθοριστεί εάν η μη τήρηση των προθεσμιών παράδοσης για ακίνητα συνιστά αυτόματα απάτη.
Από τεχνική και νομική άποψη, η απάντηση είναι αρκετά απλή, αν και, εν ολίγοις, η κατάσταση έχει πάρει μια αξιοσημείωτη τροπή. Η απάτη, γενικά, περιλαμβάνει προηγούμενη εκ προθέσεως εξαπάτηση που στοχεύει στην παρακίνηση ενός ατόμου να πραγματοποιήσει μια πληρωμή ή να μεταβιβάσει περιουσία με ψευδείς προφάσεις. Με άλλα λόγια, πρέπει να υπάρχει πρόθεση: η εκ προθέσεως βούληση για εξαπάτηση.
Στον τομέα των ακινήτων, αυτό συμβαίνει συνήθως όταν ένας φερόμενος ως κατασκευαστής προσφέρει ανύπαρκτα έργα, χωρίς την τεχνική ικανότητα ή την γνήσια πρόθεση να τα εκτελέσει, με μοναδικό σκοπό την προσέλκυση επενδύσεων από τρίτους. Ωστόσο, η υπό εξέταση περίπτωση παρουσιάζει ουσιαστικά διαφορετικά στοιχεία.
Το έργο WestSide Residences Punta Cana δεν είναι μυθοπλασία. Αντίθετα, σύμφωνα με τις διαθέσιμες πληροφορίες, έχουν παραδοθεί περίπου 120 οικιστικές μονάδες, γεγονός που καταδεικνύει την ύπαρξη μιας αναμφισβήτητα σταθερής λειτουργικής δομής, σημαντικών υλικών επενδύσεων και συνεχούς ανάπτυξης με πολυάριθμες παραδόσεις που έχουν πιστοποιηθεί ακόμη και από τους ίδιους τους αγοραστές. Αυτό το γεγονός είναι καίριο, καθώς αντικρούει την υπόθεση της δόλιας δραστηριότητας.
Αυτό που φαίνεται να συζητείται, μάλλον, είναι μια σημαντική καθυστέρηση στην παράδοση μονάδων σε μια μικρή ομάδα αγοραστών που ξεκίνησαν τα σχέδια πληρωμής τους κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Αυτή η καθυστέρηση αναμφίβολα προκαλεί οικονομικές απώλειες και νόμιμες αξιώσεις από τους πελάτες. Ωστόσο, από άποψη νομικής ταξινόμησης, τείνει να εμπίπτει στην κατηγορία της παραβίασης σύμβασης ή, το πολύ, σε διοικητικά ή αστικά αδικήματα, παρά σε ποινικά ζητήματα.
Ωστόσο, πέρα από τη συγκεκριμένη περίπτωση, αυτό που πραγματικά ανησυχεί είναι το προηγούμενο που θα μπορούσε να δημιουργηθεί εάν εδραιωθεί μια τάση ποινικοποίησης καταστάσεων που, εκ φύσεως, εμπίπτουν στην αστική δικαιοδοσία. Σε κανέναν τομέα του εμπορικού δικαίου η μη συμμόρφωση δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ως ποινικό αδίκημα.
Στην περίοδο μετά την πανδημία, πολλοί παράγοντες έχουν επηρεάσει άμεσα τα χρονοδιαγράμματα εκτέλεσης των έργων. Μεταξύ των πιο σημαντικών είναι:
-Διατηρούμενη αύξηση του κόστους υλικών λόγω των παγκόσμιων πληθωριστικών πιέσεων, οι οποίες επηρέασαν άμεσα τους αρχικά προβλεπόμενους προϋπολογισμούς.
-Συμφόρηση και αυξημένο κόστος των θαλάσσιων εμπορευματικών μεταφορών λόγω υλικοτεχνικών λόγων.
-Καθυστερήσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης, που προκύπτουν τόσο από θεσμική συμφόρηση όσο και από κανονιστικές προσαρμογές σε διαφορετικές δικαιοδοσίες.
-Έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, ιδίως σε τουριστικά σημεία όπως η Πούντα Κάνα, όπου η ζήτηση για κατασκευές έχει υπερβεί την διαθέσιμη προσφορά εργατικού δυναμικού εν μέσω μιας διαδικασίας εξάλειψης της παράνομης εργασίας που έχει επηρεάσει σημαντικά τον ρυθμό των κατασκευών, ειδικά σε αυτήν την περιοχή.
Αυτοί οι παράγοντες δεν είναι μεμονωμένοι ή αποκλειστικοί σε έναν μόνο κατασκευαστή. Έχουν καταγραφεί εκτενώς από διάφορους ενδιαφερόμενους φορείς του κλάδου και μέσα ενημέρωσης, επηρεάζοντας το χρονοδιάγραμμα πολυάριθμων έργων ακινήτων σε όλη τη χώρα.
Σε αυτό το πλαίσιο, είναι ζωτικής σημασίας να προειδοποιήσουμε για τον συστημικό κίνδυνο υπερβολικής αντίδρασης στο νόμο. Εάν οι καταγγελίες (συχνές και προβλέψιμες σε μια μακροπρόθεσμη δραστηριότητα όπως οι κατασκευές) αρχίσουν να ερμηνεύονται ως στοιχεία εγκληματικής συμπεριφοράς χωρίς αυστηρή αξιολόγηση της πρόθεσης, θα μπορούσε να δημιουργηθεί ένα φαινόμενο ντόμινο με σοβαρές συνέπειες:
- Αντικίνητρο για επενδύσεις: Το κεφάλαιο, και ιδίως το θεσμικό κεφάλαιο, είναι αντίθετο με την νομική αβεβαιότητα. Η πιθανότητα αντιμετώπισης ποινικών διώξεων για επιχειρηματικά απρόοπτα αυξάνει τον αντιληπτό κίνδυνο και μειώνει την επενδυτική διάθεση.
- Παράλυση στις προπωλήσεις: Το μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στις προπωλήσεις σε αλλοδαπούς και Δομινικανούς που ζουν στο εξωτερικό ως μηχανισμό χρηματοδότησης. Εάν οι κατασκευαστές αντιμετωπίσουν δυσανάλογους εγκληματικούς κινδύνους, θα τείνουν να περιορίσουν αυτό το σχέδιο, επηρεάζοντας τη βιωσιμότητα των νέων έργων.
- Αυξημένο κόστος χρηματοδότησης: Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προσαρμόζουν τα επιτόκιά τους με βάση τον κίνδυνο. Ένα κλίμα ποινικής δίωξης αυξάνει το κόστος της πίστωσης, μετακυλίοντας τελικά το βάρος στον καταναλωτή.
- Συρρίκνωση της αγοράς: Ο συνδυασμός χαμηλότερων επενδύσεων, λιγότερων έργων και υψηλότερου χρηματοοικονομικού κόστους οδηγεί σε επιβράδυνση του τομέα, με άμεσο αντίκτυπο στην απασχόληση, την οικονομική ανάπτυξη και την αστική ανάπτυξη.
- Παραμόρφωση του ρόλου της Εισαγγελίας: Παρόλο που είναι αναμφισβήτητο ότι η Εισαγγελία ενεργεί με τη θεμιτή πρόθεση να προστατεύσει τους αγοραστές, μια αδικαιολόγητη επέκταση της ποινικής σφαίρας προς ουσιαστικά συμβατικές συγκρούσεις μπορεί να παραμορφώσει τη λειτουργία της και να υπερφορτώσει το σύστημα με υποθέσεις που θα πρέπει να επιλύονται σε αστικές δικαιοδοσίες.
Στην πράξη, ένα «κυνήγι μαγισσών» στον τομέα —που νοείται ως η αδιάκριτη δίωξη των κατασκευαστών για οποιαδήποτε παραβίαση σύμβασης— όχι μόνο θα ήταν άδικο σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει κακόβουλη πρόθεση, αλλά θα μπορούσε επίσης να προκαλέσει κατάρρευση στις πωλήσεις ακινήτων.
Τίποτα από τα παραπάνω δεν υπονοεί ότι οι καθυστερήσεις θα πρέπει να ελαχιστοποιηθούν ή, με οποιονδήποτε τρόπο, ότι οι αγοραστές θα πρέπει να μένουν απροστάτευτοι και να στερούνται αποτελεσματικών μηχανισμών για να απαιτούν συμμόρφωση, αποζημίωση ή ακόμη και καταγγελία των συμβάσεών τους. Η ευθύνη του κατασκευαστή απέναντι στους πελάτες του είναι αναμφισβήτητη. Η αποτελεσματική προστασία των δικαιωμάτων των αγοραστών είναι απαραίτητη για την εμπιστοσύνη στην αγορά. Αλλά η προστασία αυτή πρέπει να διοχετεύεται μέσω κατάλληλων νομικών μηχανισμών, διαφοροποιώντας σαφώς μεταξύ απάτης και επιχειρηματικού κινδύνου. Επομένως, είναι ζωτικής σημασίας να αποφευχθεί η υπεραπλούστευση που εξισώνει αυτόματα την καθυστέρηση με την απάτη, καθώς αυτό διαστρεβλώνει την ανάλυση και μπορεί να δημιουργήσει δυσανάλογες συνέπειες.
Η ανάπτυξη ακινήτων είναι, εκ φύσεως, μια επικίνδυνη δραστηριότητα που εξαρτάται από πολυάριθμες εξωτερικές μεταβλητές. Οι αγοραστές το γνωρίζουν αυτό. Γι' αυτό προτιμούν να αγοράζουν εκτός σχεδίου, καθώς αυτός ο κίνδυνος αντιπροσωπεύει εξοικονόμηση στις αγορές τους πριν από την πώληση. Όταν αυτές οι μεταβλητές παρουσιάζουν ασυμφωνία, οι επιπτώσεις γίνονται αισθητές τόσο από τους κατασκευαστές (οι οποίοι βλέπουν τα κέρδη τους και την έγκαιρη παράδοση να διαβρώνονται από τον χρόνο) όσο και από τους αγοραστές (οι οποίοι υφίστανται ζημίες λόγω της μακράς αναμονής). Το κλειδί έγκειται στη διαχείριση αυτών των κινδύνων με διαφάνεια, υπευθυνότητα και τήρηση του νόμου. Θα εναπόκειται στις αρχές και τα δικαστήρια να καθορίσουν τις συγκεκριμένες ευθύνες, αλλά ως Παρατηρητήριο, θα προσπαθήσουμε να διασφαλίσουμε ότι η συζήτηση βασίζεται σε ορθά νομικά και τεχνικά κριτήρια που εγγυώνται τη σταθερότητα του τομέα.
Η ισορροπία μεταξύ της προστασίας του αγοραστή και της διασφάλισης της νομικής ασφάλειας του κατασκευαστή δεν είναι μόνο επιθυμητή: είναι απαραίτητη για τη βιωσιμότητα της αγοράς ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Το περιεχόμενο και οι απόψεις που εκφράζονται εδώ ανήκουν αποκλειστικά στον συγγραφέα. Inmobiliario.do δεν αναλαμβάνει καμία ευθύνη για αυτές τις δηλώσεις και δεν τις θεωρεί δεσμευτικές για την εκδοτική του άποψη.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
