Το Υπουργείο Στέγασης ανακοίνωσε ότι τα έργα μπορούν να ξεκινήσουν την κατασκευή χωρίς τελική άδεια. Το ερώτημα που κανείς δεν θέτει είναι: τι θα συμβεί αν κάτι πάει στραβά;
Πριν από λίγες ημέρες, ενώ έψαχνα το δελτίο τύπου της MIVHED που δημοσιεύτηκε στην El Inmobiliario στις 20 Δεκεμβρίου 2025, σχετικά με τη νέα διαδικασία έναρξης κατασκευαστικών εργασιών, έλαβα ένα μήνυμα από την Diana Pimentel, δικηγόρο ακινήτων στην Echenique Group με εκτεταμένη εμπειρία στην παροχή συμβουλών σε κατασκευαστές. Η ερώτησή της ήταν άμεση:
«Ρέινα, ποιος ευθύνεται όταν αυτό αποτύχει;»
Δεν είπε «αν αποτύχει». Είπε «όταν αποτύχει».
Επειδή, μετά από συνολικά 36 χρόνια παροχής συμβουλών σε συναλλαγές ακινήτων, γνωρίζουμε και οι δύο ότι σε αυτόν τον τομέα, όταν οι ευθύνες είναι διάσπαρτες, αυτός που πληρώνει είναι πάντα ο τελικός αγοραστής.
Το νέο μέτρο: ταχύτητα έναντι σαφήνειας
Το MIVHED μόλις εισήγαγε μια διαδικασία που επιτρέπει σε έργα που διαχειρίζονται Πολεοδομικοί Διαχειριστές και επιθεωρούνται από Ιδιωτικούς Τεχνικούς Επόπτες να ξεκινήσουν την κατασκευή πριν από την απόκτηση της τελικής άδειας, απλώς ενημερώνοντας το υπουργείο.
Ο δηλωμένος στόχος: η μείωση των χρόνων αναμονής, η απλοποίηση των διαδικασιών και η τόνωση των επενδύσεων.
Ο στόχος που επιτεύχθηκε: η μεταφορά του κινδύνου της διαδικασίας στον αγοραστή, χωρίς ο αγοραστής να το γνωρίζει.
Επειδή να η δυσάρεστη αλήθεια που συζητήσαμε με την Νταϊάνα: για τον αγοραστή που βάζει στην άκρη το όνειρό του, ένα έργο «στη διαδικασία αδειοδότησης» ακούγεται ακριβώς το ίδιο με ένα έργο «με εγκεκριμένη άδεια». Αλλά από νομικής άποψης, είναι εντελώς διαφορετικοί κόσμοι.
Πού βρίσκεται ο αγοραστής σε αυτήν την εξίσωση;
Κατά τη διάρκεια της συζήτησής μας, η Νταϊάνα έθεσε το σενάριο που κάθε δικηγόρος ακινήτων φοβάται:
Το έργο ξεκινά την κατασκευή βάσει αυτού του νέου σχεδίου. Ο Ιδιωτικός Τεχνικός Επόπτης δίνει την έγκριση. Ο Αστικός Διευθυντής αναλαμβάνει την ευθύνη. Ο κατασκευαστής πωλεί διαμερίσματα εκτός σχεδίου. Ο αγοραστής παραδίδει τις οικονομίες 10 ετών που έχει αποταμιεύσει.
Κάτι δεν πάει καλά: μια παρατυπία στην εποπτεία, ένα λάθος στις άδειες, μια παράλειψη στους ελέγχους. Η τελική άδεια αποκαλύπτει προβλήματα που κανείς δεν εντόπισε εγκαίρως.
Απλή ερώτηση: Ποιον καλεί αυτός ο αγοραστής;
Στον Αστικό Διευθυντή που «ανέλαβε την ευθύνη»; Στον Τεχνικό Επόπτη που επιθεώρησε; Στον κατασκευαστή που πούλησε; Στο MIVHED που «επιβλέπει»; Στον κτηματομεσίτη που μεσολάβησε στην πώληση;
Η απάντηση: Σε όλους. Και σε κανέναν. Γιατί όταν η ευθύνη μοιράζεται, κανείς δεν απαντά με σαφήνεια.
Η νομική ασφάλεια δεν οικοδομείται στο τέλος
Ιδού η αρχή που κανένας επαγγελματίας του κλάδου δεν μπορεί να αγνοήσει: Η νομική ασφάλεια οικοδομείται από τη στιγμή που ο αγοραστής αποφασίζει ή σκέφτεται να αγοράσει, όχι με την υπογραφή του τελευταίου εγγράφου.
Όταν ένα έργο ξεκινά χωρίς τελική άδεια, ακόμη και με ιδιωτική επίβλεψη, ο κίνδυνος δεν εξαφανίζεται. Απλώς μετατοπίζεται.Και αυτή η μετατόπιση καταλήγει πάντα στο ίδιο σημείο: στο πορτοφόλι και την ηρεμία του τελικού αγοραστή.
Το πρόβλημα των διάχυτων ευθυνών
Ένας από τους πιο επικίνδυνους κινδύνους αυτού του σχεδίου είναι η αραίωση των ευθυνών. Ο αγοραστής δεν καταλαβαίνει τους Αστικούς Διευθυντές ή τους Ιδιώτες Τεχνικούς Επόπτες. Για αυτούς, το έργο είτε είναι «εγκεκριμένο από την κυβέρνηση» είτε όχι.
Αλλά η νομική πραγματικότητα είναι πιο περίπλοκη:
- Ο Αστικός Διευθυντής αναλαμβάνει την ευθύνη κατά τη διάρκεια της διαχείρισης
- Ο Τεχνικός Επόπτης είναι υπεύθυνος για την επιθεώρηση
- Ο κατασκευαστής εγγυάται την εκτέλεση
- Στη συνέχεια, το MIVHED διενεργεί επιθεωρήσεις
- Ο κτηματομεσίτης μεσολάβησε για την πώληση
Βλέπετε το πρόβλημα; Πέντε δρώντες, πέντε μερικές ευθύνες, μηδενική σαφήνεια για το ποιος βάζει τα χρήματα.
Όπως επεσήμανε η Νταϊάνα κατά τη διάρκεια της συζήτησής μας (και μεταξύ μας έχουμε 36 χρόνια εμπειρίας στην παροχή συμβουλών για συναλλαγές): «Η εμπειρία μας δείχνει ότι πολλές διαφορές σε ακίνητα δεν πηγάζουν από κακή πίστη, αλλά από κανονιστικά κενά και επακόλουθες ερμηνείες. Όταν η νομιμοποίηση αναβάλλεται, ο κίνδυνος δεν εξαφανίζεται: μεταφέρεται στον αγοραστή».
Τι πρέπει να κατανοήσουν τώρα οι μεσίτες ακινήτων
Εάν πουλάτε ένα έργο στο πλαίσιο αυτού του νέου προγράμματος, θα λάβετε άβολες ερωτήσεις από ενημερωμένους αγοραστές (θυμηθείτε: ο αφελής αγοραστής έχει εξαφανιστεί):
- «Ποιος ευθύνεται αν η τελική άδεια δεν φτάσει εγκαίρως;»
- «Τι εγγυήσεις έχω σε περίπτωση που ο ιδιωτικός επόπτης κάνει λάθος;»
- «Μπορεί η ιδιόκτητη περιουσία μου να καταχωρηθεί χωρίς προβλήματα, παρόλο που ξεκίνησε χωρίς άδεια;»
Μπορείτε να απαντήσετε με σαφήνεια ή θα το αποφύγετε με όμορφες φράσεις;
Επειδή η αλήθεια είναι η εξής: Η Τεχνητή Νοημοσύνη μπορεί να δημιουργήσει τα σενάρια μάρκετινγκ σας, αλλά όταν ο πελάτης ρωτάει για νομικές ευθύνες, ο εγκέφαλός σας είναι αυτός που απαντά. Και αυτό δεν μπορεί να ανατεθεί σε τρίτους.
Η νομική υποστήριξη δεν είναι πλέον προαιρετική. Σε αυτό το νέο πλαίσιο, το μήνυμα για τους τελικούς αγοραστές είναι σαφές: η προληπτική νομική υποστήριξη δεν είναι πολυτέλεια, είναι η μόνη πραγματική σας προστασία.
Το ερώτημα «ποιος είναι υπεύθυνος;» πρέπει να έχει σαφή απάντηση πριν από την υπογραφή μιας κράτησης, πριν από την καταβολή προκαταβολής, πριν από τη δέσμευση σε ένα έργο που ξεκίνησε χωρίς τελική άδεια.
Γιατί, όπως συμφωνούμε με την Νταϊάνα, ένα έργο μπορεί να ξεκινήσει γρήγορα, αλλά μόνο όταν οι ευθύνες είναι σαφείς από την αρχή μπορούν όλοι να κοιμούνται ήσυχοι.
Επιτάχυνση, ναι, αλλά με ξεκάθαρους κανόνες
Αυτό το μέτρο θα μπορούσε να αποτελέσει ευκαιρία για την αναζωογόνηση του τομέα. Αλλά μόνο εάν συνοδεύεται από σαφείς μηχανισμούς για:
- Συγκεκριμένη ανάθεση αρμοδιοτήτων ανά στάδιο
- Πρωτόκολλα αποζημίωσης σε περίπτωση αποτυχίας της εποπτείας
- Υποχρεωτικές εγγυήσεις για αγοραστές σε έργα με προ-άδειες
- Διαφάνεια σχετικά με την πραγματική κατάσταση κάθε έργου
Χωρίς αυτά τα στοιχεία, επιταχύνουμε τις διαδικασίες, αφήνοντας παράλληλα τους αγοραστές πιο ευάλωτους από ό,τι πριν.
Η απόφασή σας ως επαγγελματίας
Εάν είστε κτηματομεσίτης, κατασκευαστής ή επενδυτής, αυτή η νέα διαδικασία εγείρει ένα θεμελιώδες ερώτημα:
Θα χρησιμοποιήσετε αυτό το μέτρο για να πουλήσετε πιο γρήγορα ή για να κατασκευάσετε πιο υπεύθυνα;
Επειδή στον τομέα των ακινήτων υπάρχει μια αλήθεια που δεν επιτρέπει συντομεύσεις: μπορείτε να κλείσετε γρήγορα τις πωλήσεις σήμερα, αλλά αν οι ευθύνες δεν είναι σαφείς, τα προβλήματα θα σας στοιχειώνουν αύριο.
Αναρωτηθείτε τώρα: Αν ένας πελάτης σας ρωτήσει: «Ποιος είναι υπεύθυνος αν κάτι πάει στραβά με αυτό το έργο που ξεκίνησε χωρίς τελική άδεια;», μπορείτε να του δώσετε συγκεκριμένα ονόματα, έγγραφα και εγγυήσεις;
Αν η απάντησή σας είναι ασαφής, ήρθε η ώρα να ζητήσετε σοβαρή νομική συμβουλή. Η επαγγελματική σας αξιοπιστία εξαρτάται από σαφείς απαντήσεις και όχι από κομψές υπεκφυγές.
Επειδή να θυμάστε: η νομική ασφάλεια οικοδομείται από τη στιγμή που ο αγοραστής αποφασίζει ή σκέφτεται να αγοράσει, όχι με την υπογραφή του τελευταίου εγγράφου. Και όταν αποτύχει, είναι πάντα ο τελικός αγοραστής που πληρώνει.
