Από τη Ρέινα Εσενίκε
Ειδικό για El Inmobiliario
Σε μια εποχή που η τεχνολογία επιτρέπει την άμεση πρόσβαση σε πληροφορίες και άλλοι τομείς έχουν βιώσει μια ψηφιακή επανάσταση, ο τομέας ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας εξακολουθεί να περιμένει έναν θεμελιώδη μετασχηματισμό: την πρόσβαση του κοινού σε θεσμικές άδειες και πιστοποιήσεις, μια πιεστική ανάγκη που απαιτεί μεγαλύτερη ψηφιακή διασύνδεση μεταξύ των ιδρυμάτων για να διευκολυνθεί η επαλήθευση βασικών πληροφοριών από αγοραστές, δικηγόρους και συμβούλους ακινήτων.
Η τρέχουσα κατάσταση
Ενώ φορείς όπως το Μητρώο Ακινήτων, το Εμπορικό Επιμελητήριο, το ONAPI και το DGII έχουν σημειώσει σημαντική πρόοδο στην ψηφιοποίηση και την πρόσβαση του κοινού στις πληροφορίες τους, άλλοι βασικοί φορείς στην ανάπτυξη ακινήτων διατηρούν λιγότερο προσβάσιμες διαδικασίες, δημιουργώντας κενά πληροφόρησης που επηρεάζουν τη διαφάνεια του τομέα.
Η ανάγκη για θεσμική διαφάνεια
Απαιτείται ψηφιακή πρόσβαση σε βασικές πληροφορίες, όπως:
● Κατάσταση των εγκρίσεων CONFOTUR και σε εξέλιξη στο Υπουργείο Τουρισμού
● Χορηγήθηκαν περιβαλλοντικές άδειες και βρίσκονται σε εξέλιξη
● Άδειες οικοδομής MIVHED
● Δημοτικές άδειες και καμία αντίρρηση
● Πιστοποιήσεις χρήσης γης
CONFOTUR και άδειες οικοδομής: Κρίσιμα παραδείγματα της ανάγκης για διαφάνεια
Η τρέχουσα κατάσταση με τις εγκρίσεις και τις άδειες οικοδομής CONFOTUR καταδεικνύει απόλυτα την επείγουσα ανάγκη για δημόσια πρόσβαση στις πληροφορίες. Τα έργα ακινήτων προωθούνται και πωλούνται συχνά με βάση υποσχέσεις που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα
● Κάποιοι ισχυρίζονται ότι έχουν εγκρίσεις ενώ έχουν μόνο αιτήσεις σε εξέλιξη
● Άλλοι προωθούν τα οφέλη του CONFOTUR χωρίς να έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία
● Υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι μονάδες παραδίδονται χωρίς την υποσχεθείσα έγκριση
● Τα έργα ανακοινώνονται με «άδειες σε εξέλιξη» όταν δεν υπάρχει καν καταχωρημένο δικαίωμα ιδιοκτησίας στη γη όπου θα κατασκευαστούν
● Έργα διατίθενται στην αγορά χωρίς τις απαραίτητες οικοδομικές άδειες
Η έλλειψη δημόσιας πρόσβασης σε αυτές τις θεμελιώδεις πληροφορίες οδηγεί σε:
● Κίνδυνος για τους αγοραστές που επενδύουν βασιζόμενοι σε άδειες και οφέλη που ενδέχεται να μην υλοποιηθούν
● Αθέμιτος ανταγωνισμός μεταξύ των προγραμματιστών
● Απώλεια αξιοπιστίας στον τομέα
● Πιθανές μελλοντικές νομικές απρόβλεπτες καταστάσεις
Οφέλη για τον τομέα
Η εφαρμογή ενός συστήματος δημόσιας πρόσβασης σε αυτές τις πληροφορίες θα παρείχε πολλαπλά πλεονεκτήματα:
●Μεγαλύτερη ασφάλεια στις συναλλαγές ακινήτων
●Μείωση του χρόνου των διαδικασιών δέουσας επιμέλειας
● Ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επενδυτών
● Επαγγελματοποίηση της παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών στον τομέα των ακινήτων
● Διαφάνεια στην ανάπτυξη έργων
Ιστορίες επιτυχίας
Τα ιδρύματα που έχουν ήδη εφαρμόσει συστήματα ηλεκτρονικής διαβούλευσης καταδεικνύουν τα οφέλη της ψηφιακής διαφάνειας:
●Μητρώο Ακινήτων: Πρόσβαση σε πληροφορίες σχετικά με καταχωρημένα δικαιώματα, εμπράγματα βάρη και προσημειώσεις
●ONAPI: Επαλήθευση και καταχώριση εμπορικών επωνυμιών και εμπορικών σημάτων
●Εμπορικό Επιμελητήριο: Έρευνα στο Μητρώο Επιχειρήσεων
● DGII: Επικύρωση φορολογουμένων και φορολογικής κατάστασης
Αυτά τα παραδείγματα καταδεικνύουν ότι η τεχνολογία και η διαφάνεια όχι μόνο είναι εφικτές, αλλά ενισχύουν επίσης τους θεσμούς και διευκολύνουν τις επιχειρηματικές συναλλαγές.
Η πρόκληση των «ευαίσθητων» πληροφοριών
Το επιχείρημα ότι ορισμένες πληροφορίες είναι «ευαίσθητες» και ως εκ τούτου δεν πρέπει να κοινοποιούνται έρχεται σε αντίθεση με την πραγματικότητα ότι αυτές οι άδειες και οι πιστοποιήσεις είναι δημόσια έγγραφα. Η επαλήθευσή τους δεν θα πρέπει να εξαρτάται από την κρίση του κατασκευαστή, αλλά να είναι διαθέσιμη μέσω των φορέων έκδοσης.
Πρόταση υλοποίησης
Ο εκσυγχρονισμός της πρόσβασης σε αυτές τις πληροφορίες απαιτεί:
● Δημιουργία θεσμικών πυλών διαβούλευσης
● Τυποποίηση μορφών παρουσίασης
● Συνεχής ενημέρωση των βάσεων δεδομένων
● Διασύνδεση μεταξύ θεσμικών συστημάτων
● Πρωτόκολλα ασφαλείας και επαλήθευσης
Επιπτώσεις στις συμβουλευτικές υπηρεσίες ακινήτων
Η πρόσβαση σε αυτές τις πληροφορίες θα επέτρεπε στους μεσίτες ακινήτων να:
● Προσφέρετε πιο ακριβείς και τεκμηριωμένες συμβουλές
● Μειώστε τους κινδύνους στις συναλλαγές
● Ενίσχυση της εμπιστοσύνης πελάτη-συμβούλου
● Επαγγελματικοποίηση της υπηρεσίας διαμεσολάβησης
● Προστατέψτε τα συμφέροντα του αγοραστή
Επιπτώσεις στην νομική πρακτική
Η ψηφιακή διαθεσιμότητα αυτών των πληροφοριών είναι ζωτικής σημασίας για τους δικηγόρους ακινήτων, οι οποίοι συχνά έχουν την ευθύνη της διεξαγωγής δέουσας επιμέλειας σε κατασκευαστικά έργα. Η άμεση πρόσβαση σε αυτά τα έγγραφα όχι μόνο θα επιτάχυνε τις διαδικασίες νομικής αναθεώρησης, αλλά θα επέτρεπε και καλύτερα ενημερωμένες νομικές γνωμοδοτήσεις, μειώνοντας τους κινδύνους τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους νομικούς τους συμβούλους
Προς έναν πιο διαφανή τομέα
Η θεσμική διαφάνεια δεν είναι απλώς μια τεχνική αναγκαιότητα, αλλά επιτακτική ανάγκη για την υγιή ανάπτυξη του τομέα των ακινήτων. Μια αγορά όπου οι βασικές πληροφορίες είναι προσβάσιμες είναι μια αγορά που δημιουργεί μεγαλύτερη εμπιστοσύνη και προσελκύει καλύτερες επενδύσεις.
Αυτό το επιπλέον άρθρο συμπληρώνει τη σειρά «Κρυφές Προκλήσεις του Τομέα Ακινήτων» του El Inmobiliario, παρέχοντας μια εικόνα για την ανάγκη για μεγαλύτερη θεσμική διαφάνεια στον τομέα.
Ο συγγραφέας είναι δικηγόρος ακινήτων, επιχειρηματίας ακινήτων, διευθύνων σύμβουλος του ομίλου Echenique, Γραμματέας του διοικητικού συμβουλίου της AEI 2024-2026, κτηματομεσίτης με εξειδίκευση στον τομέα των ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία και σε διεθνές επίπεδο.
