Ο νέος νόμος μεταμορφώνει την αγορά ενοικίασης μετά από 70 χρόνια ξεπερασμένων κανονισμών. Τα σαφή όρια στις καταθέσεις, η δυνατότητα χρήσης τραπεζών και οι νέοι κανόνες αναπροσαρμογής ενοικίων καθορίζουν το μέλλον των ακινήτων, αλλά αφήνουν κενά που οι επαγγελματίες πρέπει να προβλέψουν εν αναμονή της δημοσίευσης των κανονισμών που θα διευκρινίσουν τους τελικούς κανόνες.
Μετά από 70 χρόνια αναμονής, επιτέλους ήρθε. Ο νόμος 85-25 μόλις άλλαξε τους κανόνες του παιχνιδιού για όλους εμάς στον τομέα των ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία. Το ερώτημα δεν είναι πλέον αν θα σας επηρεάσει, αλλά πόσο προετοιμασμένοι είστε να πλοηγηθείτε σε αυτό το νέο έδαφος.
Οι πράκτορες που κατέχουν πλήρως αυτούς τους κανονισμούς θα δημιουργήσουν διαρκή ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα, ενώ όσοι τους αγνοούν θα χάσουν τη σημασία τους στην αγορά.
Ο νόμος 85-25 για τις εκμισθώσεις και τις εξώσεις ακινήτων έχει θεσπιστεί (Εφημερίδα της Κυβέρνησης, 14 Αυγούστου 2025). Ανοίγει ένα νέο κεφάλαιο μετά από περισσότερες από επτά δεκαετίες παρωχημένης νομοθεσίας.
Οι εξελίξεις που όλοι περιμέναμε
Σαφείς εγγυήσεις (Άρθρο 13)
Για οικιστικά ακίνητα, οι ιδιοκτήτες μπορούν να απαιτήσουν μόνο έως δύο μήνες ενοικίου ως εγγύηση. Για εμπορικά ακίνητα, το ποσό θα συμφωνηθεί και από τα δύο μέρη. Τέλος, έχουμε σαφή όρια που προστατεύουν τους ενοικιαστές χωρίς να αφήνουν τους ιδιοκτήτες απροστάτευτους.
Τραπεζικές συναλλαγές και επιτόκια (άρθρο 15)
Η προκαταβολή μπορεί να κατατεθεί στην Banreservas ή στην Banco Agrícola και θα δημιουργήσει τόκους υπέρ του ενοικιαστή. Αυτό το δικαίωμα, που θεσπίστηκε με τον Νόμο 4314, τώρα εκσυγχρονίζεται στην εφαρμογή του.
Δικηγορικά έξοδα και έξοδα (Άρθρο 7)
Ο νόμος ορίζει σαφώς: «Η προμήθεια μεσιτείας θα καταβάλλεται από το μέρος που τη συνάπτει» και «τα δικαστικά έξοδα επ' ευκαιρία της σύμβασης μίσθωσης ή μίσθωσης θα βαρύνουν σε ίσα μέρη τον ιδιοκτήτη ή τον εκμισθωτή και τον ενοικιαστή ή τον μισθωτή».
Προσαρμογές με όρια (Άρθρο 8)
Εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά, οι αυξήσεις ενοικίων για οικιστικά ακίνητα δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 10% ετησίως. Αυτό επιτυγχάνει μια ισορροπία μεταξύ της προστασίας των ενοικιαστών και της προστασίας των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ακινήτων έναντι των οικονομικών διακυμάνσεων. Από αυτή την άποψη, ο νόμος επισημοποιεί αυτό που πολλοί θεωρούσαν λογική πρακτική της αγοράς.
Οι προκλήσεις που κανείς δεν συζητά
Το κενό του πρώτου μήνα
Ο νόμος δεν διευκρινίζει εάν η κατάθεση του πρώτου μήνα περιλαμβάνεται στο όριο των δύο μηνών. Μέχρι να διευκρινιστεί αυτή η διάκριση από τους κανονισμούς, οι πράκτορες και οι δικηγόροι πρέπει να θεσπίσουν σαφή κριτήρια στις συμβάσεις τους για να αποφύγουν μελλοντικές διαφορές στην αγορά.
Η συνεργασία μεταξύ συναδέλφων κινδυνεύει
Η αρχή «όποιος προσλαμβάνει πληρώνει» θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για να περιορίσει την κατανομή των προμηθειών, αποδυναμώνοντας τη συνεργασία που χαρακτηρίζει τους καλύτερους μεσίτες ακινήτων.
Η αντίφαση στα δικαστικά έξοδα
Η υποχρέωση κατανομής των δικαστικών εξόδων αντιβαίνει στο άρθρο 1593 του Αστικού Κώδικα. Αυτή η κανονιστική ασυνέπεια θα απαιτήσει δικαστική ερμηνεία, η οποία μπορεί να δημιουργήσει αβεβαιότητα μέχρι να επιλυθεί.
Το άμεσο σχέδιο δράσης σας
Επειδή η αγνόηση αυτού του νόμου δεν αποτελεί επιλογή, ιδού η στρατηγική σας:
Αυτή την εβδομάδα:
- Εξετάστε τις υπάρχουσες συμβάσεις και εντοπίστε ποιες δεν πληρούν τις νέες απαιτήσεις
- Εκπαιδεύστε τους πελάτες σας από την πρώτη κιόλας συνάντηση σχετικά με τις καταθέσεις, τις χρεώσεις και τις προσαρμογές
- Καθιερώνει εσωτερικά πρωτόκολλα που ενοποιούν τα κριτήρια στις αμοιβές και τη συνεργασία
Αυτόν τον μήνα:
- Περιλαμβάνει προληπτικές ρήτρες για την αποφυγή συγκρούσεων σχετικά με προπληρωμή, καταθέσεις ή προσαρμογές
- Εκπαιδευτείτε στις τεχνικές πτυχές των νέων κανονισμών, καθώς διάφοροι φορείς του κλάδου διοργανώνουν εκπαιδευτικά σεμινάρια για να παραμένετε ενημερωμένοι
Να θυμάστε: Ένας πράκτορας που δεν κατέχει αυτούς τους κανονισμούς θα χάσει την αξιοπιστία του απέναντι σε κάθε πελάτη που εξυπηρετεί.
Η στιγμή της αλήθειας
Η εποχή του Νόμου 85-25 έχει ξεκινήσει. Η διαδικασία νομικής ενοποίησης θα συνεχιστεί με τη δημοσίευση των κανονισμών, οι οποίοι θα καθορίσουν τις συγκεκριμένες διαδικασίες και θα επιλύσουν τις τρέχουσες ασάφειες
Η αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας χρειαζόταν επειγόντως αυτήν την ενημέρωση για να ενισχύσει περαιτέρω τις επενδύσεις σε ακίνητα. Και οι μεσίτες που θα την κατακτήσουν πρώτοι θα είναι αυτοί που θα χτίσουν τις πιο δυνατές καριέρες.
Η δέσμευσή μας ως επαγγελματίες δεν είναι να παραπονεθούμε για την αλλαγή, αλλά να μετατρέψουμε αυτό το νέο νομικό πλαίσιο σε ανταγωνιστικό μας πλεονέκτημα.
Επειδή η νομική ασφάλεια, περισσότερο από μια αρχή, είναι το κλειδί που διέπει κάθε επένδυση σε ακίνητα στη Δομινικανή Δημοκρατία. Και αυτό το κλειδί έχει πλέον νέες κλειδαριές που μόνο εκπαιδευμένοι επαγγελματίες μπορούν να ανοίξουν.
Το επόμενο βήμα σας είναι απλό αλλά ζωτικής σημασίας: Αυτή την εβδομάδα, αναρωτηθείτε: Πόσες από τις τρέχουσες συμβάσεις σας συμμορφώνονται με τις νέες απαιτήσεις του Νόμου 85-25; Αν δεν μπορείτε να απαντήσετε με απόλυτη βεβαιότητα, έχετε δουλειά να κάνετε.
Η επαγγελματική σας αξιοπιστία εξαρτάται από αυτό. Ο κλάδος χρειάζεται εξειδικευμένους επαγγελματίες που ανεβάζουν τον πήχη για όλους, και η αγορά ανταμείβει όσους προβλέπουν την αλλαγή αντί να αντιδρούν σε αυτήν.
