Υπάρχει μια φράση που ακούω συχνά: «Σκέφτομαι να ασχοληθώ με τις πωλήσεις επειδή πληρώνει περισσότερο».
Οι εμπορικές επενδύσεις μπορεί να είναι εξαιρετικές. Μπορούν να προσφέρουν μακροπρόθεσμα συμβόλαια, καλύτερη ταμειακή ροή και μια πιο προβλέψιμη δομή από τις κατοικίες. Αλλά δεν είναι παιχνίδι διαίσθησης. Είναι παιχνίδι ανάλυσης. Και εκεί είναι που πολλοί Δομινικανοί επενδυτές -με μεγάλη επιτυχία σε άλλους τομείς- κάνουν το πρώτο τους λάθος.
Δεν είναι όλα όσα είναι εμπορικά μια καλή επιχείρηση
Ένα κατάστημα σε μια μοντέρνα λεωφόρο δεν αποτελεί αυτόματα μια καλή επένδυση.
Ένα νέο βιομηχανικό κτίριο δεν αποτελεί εγγύηση κερδοφορίας.
Ένα γραφείο σε ένα άψογο κτίριο κατηγορίας Α δεν αποτελεί σίγουρο στοίχημα για την επιτυχία.
Στις εμπορικές επενδύσεις, το πραγματικό περιουσιακό στοιχείο δεν είναι το ακίνητο. Είναι ο ενοικιαστής.
Έχω δει επενδυτές να αγοράζουν άθικτα περιουσιακά στοιχεία, αλλά να τα μισθώνουν σε αδύναμες εταιρείες χωρίς οικονομική υποστήριξη ή δομή. Το αποτέλεσμα: κενά, επαναδιαπραγμάτευση ή πρόωρη έξοδος.
Και όταν ένας επαγγελματίας ενοικιαστής φεύγει, δεν αντικαθίσταται σε 30 ημέρες όπως ένα διαμέρισμα.
Το λάθος να σκεφτόμαστε σαν να είμαστε κατοικίες
Στον οικιακό τομέα, η ζήτηση είναι σταθερή: οι άνθρωποι χρειάζονται πάντα στέγαση.
Στον εμπορικό τομέα, εξαρτάται κανείς από την απόδοση μιας εταιρείας.
Εάν ο τομέας εισέλθει σε μια διαδικασία προσαρμογής —λιανικό εμπόριο, γραφεία, logistics— ο αντίκτυπος είναι άμεσος.
Γι' αυτό, όταν συνεργάζομαι με ιδιώτες επενδυτές που θέλουν να επεκταθούν σε εμπορικούς χώρους, η συζήτηση αλλάζει. Δεν μιλάμε πλέον μόνο για τετραγωνικά μέτρα. Μιλάμε για:
• τον οικονομικό τομέα,
• τη σταθερότητα του ενοικιαστή,
• την πραγματική διάρκεια της σύμβασης,
• τις ρήτρες αποχώρησης,
• το προβλεπόμενο κόστος συντήρησης.
Η κερδοφορία δεν βρίσκεται στο αρχικό υπολογιστικό φύλλο. Βρίσκεται στα χρόνια που ακολουθούν.
Σκέψου σαν φόντο, ακόμα κι αν δεν είσαι εσύ ένα
Τα επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων και τα δομημένα οικογενειακά γραφεία δεν αγοράζουν με βάση το συναίσθημα. Αγοράζουν αξιολογώντας την τιμή εισόδου, τον κίνδυνο του κλάδου, τις δυνατότητες επανατοποθέτησης και τη μελλοντική στρατηγική εξόδου.
Το ίδιο κριτήριο θα πρέπει να εφαρμόζεται από κάθε Δομινικανό επιχειρηματία που επιθυμεί να πραγματοποιήσει εμπορικές επενδύσεις.
Δεν έχει σημασία να έχεις εκατομμύρια. Έχει να κάνει με το να έχεις μια μέθοδο.
Ένα πρακτικό παράδειγμα
Πριν από λίγο καιρό, ένας ντόπιος επενδυτής σκεφτόταν να αγοράσει μια μικρή, πλήρως μισθωμένη πλατεία. Η απόδοση φαινόταν ελκυστική. Υπογεγραμμένα συμβόλαια. Ενεργοί ενοικιαστές.
Μετά από πιο προσεκτική εξέταση, ανακαλύψαμε ότι τρεις από τους πέντε ενοικιαστές ανήκαν στον ίδιο επιχειρηματικό όμιλο. Αν ο ένας χρεοκοπούσε, πιθανότατα θα χρεοκοπούσαν και οι υπόλοιποι.
Ο κίνδυνος δεν ήταν στο κτίριο.
Ήταν στη συγκέντρωση.
Αυτή η ανάλυση άλλαξε την απόφαση.
Και αυτή είναι η διαφορά μεταξύ της επένδυσης με ενθουσιασμό και της επένδυσης με ορθή κρίση.
Η συζήτηση που σχεδόν κανείς δεν θέλει να κάνει
Οι εμπορικές επενδύσεις δεν είναι κάτι που μπορεί κανείς να αυτοσχεδιάσει. Απαιτούν νομικές, τεχνικές, οικονομικές και στρατηγικές συμβουλές.
Πολλοί ιδιοκτήτες επιχειρήσεων λένε: «Το χειριζόμαστε εσωτερικά».
Μερικές φορές αυτό ισχύει.
Αλλά συχνά το κόστος του λάθους υπερτερεί της αρχικής εξοικονόμησης.
Σε εμπορικές εργασίες, το περιθώριο σφάλματος είναι πιο ακριβό.
Όπως είπε ο Γουόρεν Μπάφετ,
«
Το ρίσκο προέρχεται από το να μην ξέρεις τι κάνεις».
Στις επιχειρηματικές επενδύσεις, η πραγματική απόδοση δεν έγκειται στο επιτόκιο που σας υπόσχονται.
Αλλά στην ποιότητα της ανάλυσης που χρησιμοποιήσατε για να αποφασίσετε να επενδύσετε.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
