Τα μοντέλα tokenization ακινήτων και κλασματικής ιδιοκτησίας κερδίζουν έδαφος στην αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας. Ωστόσο, στο πλαίσιο του συστήματος μητρώου ακινήτων και του συστήματος Torrens, δεν ισοδυναμούν όλες οι τεχνολογικές καινοτομίες με ιδιοκτησία. Αυτό το άρθρο αναλύει τις νομικές διαφορές μεταξύ κλασματικής ιδιοκτησίας και tokens, τους νομικούς κινδύνους και τους κινδύνους συμμόρφωσης που θέτει η tokenization, καθώς και την ανάγκη αυτά τα μοντέλα να είναι συμβατά με τη νομική ασφάλεια που διακρίνει τη Δομινικανή Δημοκρατία ως επενδυτικό προορισμό.
Τους τελευταίους μήνες, τα μοντέλα tokenization ακινήτων και κλασματικής ιδιοκτησίας έχουν αρχίσει να γίνονται πρωτοσέλιδα στην αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας. Ανακοινώνονται έργα ξενοδοχείων με tokenization, σχήματα κλασματικής ιδιοκτησίας και νέοι τρόποι πρόσβασης στην αγορά ακινήτων, υπόσχοντας να εκδημοκρατίσουν τις επενδύσεις. Η καινοτομία είναι ευπρόσδεκτη. Ωστόσο, στον τομέα των ακινήτων, το σωστό ερώτημα δεν είναι πόσο καινοτόμο είναι το μοντέλο, αλλά μάλλον τι είδους δικαιώματα αποκτά στην πραγματικότητα ο επενδυτής.
Στη Δομινικανή Δημοκρατία, η απάντηση αυτή αναπόφευκτα περιλαμβάνει το σύστημα καταχώρισης ακινήτων και, ειδικότερα, το σύστημα Torrens.
Σύμφωνα με το ισχύον σύστημα Torrens, η κυριότητα ακίνητης περιουσίας δεν τεκμαίρεται ούτε δηλώνεται: καταχωρείται. Το εμπράγματο δικαίωμα προκύπτει με την καταχώριση και αποδεικνύεται με το πιστοποιητικό τίτλου. Αυτό συνεπάγεται ότι το ακίνητο πρέπει να είναι απόλυτα καθορισμένο, εξατομικευμένο και εκτελεστό έναντι τρίτων. Κατά συνέπεια, οποιοδήποτε μοντέλο επένδυσης σε ακίνητα - παραδοσιακό ή καινοτόμο - πρέπει να αναλυθεί εξετάζοντας ένα θεμελιώδες ερώτημα: έχουμε να κάνουμε με δικαίωμα εμπράγματης ιδιοκτησίας ή με ένα απλώς προσωπικό δικαίωμα;
Τα σωστά δομημένα ακίνητα εμπίπτουν στο νομικό σύστημα της Δομινικανής Δημοκρατίας. Οι λειτουργικές μονάδες εντός μιας πολυκατοικίας, τα σαφώς καθορισμένα μερίδια, η συνιδιοκτησία και τα δικαιώματα που είναι καταχωρημένα στο Μητρώο Τίτλων αποτελούν εμπράγματα δικαιώματα που αναγνωρίζονται πλήρως από το νομικό σύστημα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο επενδυτής αποκτά ένα συγκεκριμένο τμήμα ή μερίδιο του ακινήτου, το οποίο υποστηρίζεται από πιστοποιητικό τίτλου και προστατεύεται από το σύστημα Torrens.
Το κλάσμα ακίνητης περιουσίας είναι νομικά έγκυρο επειδή στηρίζεται σε ένα καταχωρήσιμο εμπράγματο δικαίωμα, με πλήρη εκτελεστότητα έναντι τρίτων και με ένα σαφές κανονιστικό πλαίσιο που καθορίζει το πεδίο εφαρμογής, τα όρια και την προστασία του.
Από την άλλη πλευρά, η διακριτικοποίηση ακινήτων εισάγει ένα τεχνολογικό στοιχείο που δεν πρέπει ποτέ να συγχέεται με τη νομική φύση του κεκτημένου δικαιώματος. Στα περισσότερα τρέχοντα μοντέλα, το διακριτικό δεν αντιπροσωπεύει την ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας με τη νομική έννοια, αλλά μάλλον ένα οικονομικό συμφέρον που σχετίζεται με ένα έργο ή τις αποδόσεις που μπορεί να αποφέρει.
Από νομικής άποψης στη Δομινικανή Δημοκρατία, ένα διακριτικό συνήθως αντιπροσωπεύει ένα προσωπικό δικαίωμα, μια προσδοκία οφέλους ή μια συμβατική σχέση με έναν κατασκευαστή ή έναν φορέα κατασκευής. Δεν αποτελεί δικαίωμα επί εμπράγματου ακινήτου και δεν είναι καταχωρήσιμο στο Μητρώο Τίτλων. Το διακριτικό δεν καταχωρείται στο μητρώο ακινήτων, αλλά συνάπτεται σε σύμβαση.
Ο κύριος κίνδυνος δεν έγκειται στην καινοτομία, αλλά στην εννοιολογική σύγχυση. Όταν ένα «token» παρουσιάζεται ως ισοδύναμο με ένα καταχωρημένο μερίδιο ακίνητης περιουσίας, δημιουργεί μια προσδοκία που το νομικό σύστημα της Δομινικανής Δημοκρατίας δεν υποστηρίζει. Σε περίπτωση αθετήσεων, κατασχέσεων, εταιρικών διαφορών ή αφερεγγυότητας, ο κάτοχος ενός token δεν έχει την ίδια προστασία με κάποιον που κατέχει ένα δεόντως καταχωρημένο εμπράγματο δικαίωμα. Στο σύστημα Torrens, αυτό που δεν είναι καταχωρημένο δεν υπάρχει ως εμπράγματο δικαίωμα, ακόμη και αν υποστηρίζεται από τεχνολογία blockchain.
Για μεγαλύτερη σαφήνεια, είναι χρήσιμο να παρουσιάσουμε έναν συγκριτικό πίνακα και των δύο μοντέλων:
| Οικόπεδο ακινήτων | Συμβολική κάρτα ακινήτων |
| Δικαίωμα ακίνητης περιουσίας | Προσωπικό ή συμβατικό δικαίωμα |
| Αναγνωρισμένο από το σύστημα μητρώου ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας | Δεν αναγνωρίζεται ως εμπράγματο δικαίωμα από το σύστημα καταχώρισης |
| Εγγεγραμμένο στο Μητρώο Τίτλων | Δεν είναι καταχωρήσιμο ως δικαίωμα ακινήτου |
| Υποστηρίζεται από πιστοποιητικό σπουδών | Υποστηρίζεται από συμβόλαιο ή έξυπνο συμβόλαιο |
| Εκτελεστό έναντι τρίτων | Εκτελεστό μόνο μεταξύ των συμβαλλομένων μερών |
| Προστατεύεται από το σύστημα Torrens | Το σύστημα Torrens δεν προστατεύεται |
| Αντιπροσωπεύει ένα νόμιμο μέρος της περιουσίας | Αντιπροσωπεύει μια οικονομική ή χρηματοοικονομική προσδοκία |
| Απολαύστε νομική ασφάλεια στο μητρώο | Δεν παρέχει προστασία από την καταχώριση ακινήτων |
| Η μεταφορά υπόκειται σε νομικές και διατυπώσεις καταχώρισης | Ψηφιακή μεταφορά χωρίς έλεγχο μητρώου |
| Υπάρχει νομικά ως ακίνητο | Δεν συνιστά ακίνητο με την νομική έννοια |
Αυτή η νομική ανάλυση περιπλέκεται περαιτέρω από ένα πρόσθετο στοιχείο που δεν μπορεί να παραβλεφθεί: την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες βάσει του Νόμου 155-17. Τα συστήματα tokenization ακινήτων, λόγω της ψηφιακής, κατακερματισμένης και ενδεχομένως διασυνοριακής φύσης τους, θέτουν σημαντικές προκλήσεις όσον αφορά τον εντοπισμό του τελικού δικαιούχου, την ανίχνευση της προέλευσης των κεφαλαίων και τον έλεγχο των εργασιών - βασικούς πυλώνες του συστήματος καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Σε αντίθεση με τις παραδοσιακές συναλλαγές ακινήτων, οι οποίες συνήθως διοχετεύονται μέσω ρυθμιζόμενων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, η tokenization μπορεί να διευκολύνει τη διεθνή ροή κεφαλαίων χωρίς τα συνήθη φίλτρα, ειδικά όταν εμπλέκονται ψηφιακές πλατφόρμες, ξένες πύλες πληρωμών ή κρυπτονομίσματα. Αυτό απαιτεί επανεξέταση των εποπτικών μηχανισμών, ώστε να αποτραπεί το ενδεχόμενο ένα εργαλείο χρηματοοικονομικής καινοτομίας να γίνει όχημα αδιαφάνειας.
Αυτή η ανάλυση καθίσταται ακόμη πιο επίκαιρη δεδομένου ότι η Δομινικανή Δημοκρατία είναι κράτος μέλος της Ομάδας Χρηματοοικονομικής Δράσης της Λατινικής Αμερικής (GAFILAT). Αυτή η συμμετοχή αποτελεί έναν από τους πυλώνες που καθιστούν τη χώρα ασφαλή δικαιοδοσία για επενδύσεις, ακριβώς λόγω της δέσμευσής της στη διαφάνεια, την ιχνηλασιμότητα των κεφαλαίων και την ταυτοποίηση του τελικού δικαιούχου.
Σε αυτό το πλαίσιο, οποιοδήποτε μοντέλο tokenization ακινήτων που λειτουργεί στη χώρα πρέπει να είναι συμβατό όχι μόνο με το σύστημα μητρώου ακινήτων, αλλά και με τις διεθνείς υποχρεώσεις σχετικά με την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας. Η καινοτομία δεν μπορεί να προχωρήσει σε γκρίζες ζώνες που αποδυναμώνουν τη φήμη της χώρας ή την εμπιστοσύνη των επενδυτών.
Η καινοτομία στον τομέα των ακινήτων δεν είναι ασυμβίβαστη με την ασφάλεια δικαίου. Ωστόσο, στη Δομινικανή Δημοκρατία, δεν συνιστά οτιδήποτε ψηφιακό ιδιοκτησίας, ούτε είναι όλα τα διακριτικά καταχωρήσιμα. Η πραγματική δύναμη της αγοράς ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας έγκειται στην εμπιστοσύνη που δημιουργείται από το νομικό της πλαίσιο, το οποίο βασίζεται στο σύστημα Torrens, τον νόμο 155-17 και τις διεθνείς δεσμεύσεις της χώρας.
Πριν από την επένδυση, την κλασματοποίηση ή την μετατροπή σε token, το ουσιαστικό ερώτημα δεν είναι πόσα μπορώ να κερδίσω, αλλά ποια δικαιώματα αποκτώ στην πραγματικότητα. Επειδή στον τομέα των ακινήτων, η τεχνολογία μπορεί να εξελίσσεται, αλλά η νομική βεβαιότητα παραμένει το κλειδί.
