«Αυτό το διαμέρισμα ενοικιάζεται για τουλάχιστον 20 διανυκτερεύσεις το μήνα. Αρχίζει να αποφέρει εισόδημα από την πρώτη κιόλας μέρα.»«.
Φράσεις σαν κι αυτές επαναλαμβάνονται ξανά και ξανά στο TikTok, το Instagram και το YouTube. Και ενώ ακούγονται ελκυστικές, δεν αντέχουν ούτε στον πιο βασικό έλεγχο. Όταν έρχεστε αντιμέτωποι με πραγματικά δεδομένα για τον τουρισμό και την αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας, καταρρέουν από μόνες τους. Δεν χρειάζεται να είστε οικονομολόγος ή ειδικός επενδυτής: απλώς κοιτάζοντας τα στοιχεία αρκεί για να καταλάβετε ότι αυτή η υπόσχεση «αγοράστε με χρηματοδότηση και η Airbnb θα την πληρώσει» είναι μια επικίνδυνη ψευδαίσθηση.
Το Airbnb δεν είναι εκτυπωτής χρημάτων
Η αφήγηση ότι μπορείς να αγοράσεις ένα διαμέρισμα με χρηματοδότηση και να το πληρώσεις εξ ολοκλήρου με εισόδημα από την Airbnb φαίνεται σαγηνευτική. Είναι μια υπόσχεση που γίνεται εύκολα viral επειδή απευθύνεται στην επιθυμία για γρήγορη, αβίαστη οικονομική ελευθερία χωρίς προσωπικό κεφάλαιο. Αλλά όπως κάθε επένδυση, η πραγματικότητα είναι πολύ πιο περίπλοκη.
Οι αριθμοί δεν αθροίζονται
Σύμφωνα με το Υπουργείο Τουρισμού, η Δομινικανή Δημοκρατία προβλέπεται να υποδεχτεί περισσότερους από 12 εκατομμύρια τουρίστες έως το 2025. Από αυτό το σύνολο, περισσότερο από το 80% διαμένει σε ξενοδοχεία, σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας. Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική αγορά που διατίθεται για Airbnb αντιπροσωπεύει, το πολύ, το 20% του συνολικού αριθμού τουριστών, και αυτό είναι γενναιόδωρο.
Ωστόσο, σύμφωνα με την AirDNA και άλλες πλατφόρμες ανάλυσης της αγοράς βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, υπάρχουν περισσότερα από 20.000 ενεργά ακίνητα Airbnb σε όλη τη χώρα.
Αν υποθέσουμε (σε ένα ιδανικό και μη ρεαλιστικό σενάριο) ότι τα 2,4 εκατομμύρια τουρίστες που δεν διαμένουν σε ξενοδοχεία κατανέμονται αποκλειστικά σε αυτά τα ακίνητα, κάθε ακίνητο θα δεχόταν μόλις 0,12 τουρίστες ετησίως, δηλαδή λιγότερο από έναν τουρίστα ετησίως ανά ακίνητο.
Αυτό δεν λαμβάνει υπόψη το μέσο ποσοστό πληρότητας, το οποίο για τις μεγάλες πόλεις κυμαίνεται μεταξύ 35% και 55%, το οποίο ισοδυναμεί με 10 έως 16 διανυκτερεύσεις ανά μήνα στην καλύτερη περίπτωση, και μόνο για εξαιρετικά, καλά τοποθετημένα και καλά διαχειριζόμενα ακίνητα.
Ο μύθος των 20 νυχτών
Ένας από τους πιο συχνούς ισχυρισμούς μεταξύ των υποστηρικτών αυτού του μοντέλου είναι ότι το διαμέρισμα «νοικιάζεται 20 νύχτες το μήνα», σαν να ήταν ο κανόνας. Αλλά αυτό δεν είναι μέσος όρος· είναι μια εξαίρεση.
Για να επιτευχθεί ένα σταθερό ποσοστό πληρότητας 20 διανυκτερεύσεων ανά μήνα, ένα κατάλυμα θα πρέπει να βρίσκεται σε μια τουριστική περιοχή υψηλής ζήτησης, να έχει επαγγελματική διαχείριση και να διατηρεί άψογα πρότυπα. Ακόμα και τότε, θα εξακολουθεί να ανταγωνίζεται χιλιάδες παρόμοιες επιλογές.
Στην πράξη, λιγότερο από το 10% των ακινήτων που είναι καταχωρημένα σε πλατφόρμες όπως η Airbnb επιτυγχάνουν αυτό το σταθερό ποσοστό πληρότητας. Η συντριπτική πλειοψηφία βιώνει διακυμάνσεις, χαμηλή περίοδο, ακυρώσεις και ημέρες χωρίς κρατήσεις.
Πού είναι το δάνειο;
Η αγορά ενός χρηματοδοτούμενου διαμερίσματος με την προσδοκία ότι τα ενοίκια Airbnb θα πληρώσουν τη μηνιαία χρέωση αποτελεί υψηλό ρίσκο.
Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια στη χώρα έχουν επιτόκια που κυμαίνονται από 9% έως 13% ετησίως, με μηνιαίες πληρωμές που σπάνια πέφτουν κάτω από 20.000 έως 30.000 RD$.
Για να καλύψει αυτό το ποσό μόνο με την Airbnb, το διαμέρισμα θα πρέπει να παράγει μεταξύ 35.000 και 50.000 RD$ ανά μήνα, μετά από λειτουργικά έξοδα, προμήθειες, καθαρισμό, συντήρηση, τέλη πλατφόρμας και αποθεματικά για έκτακτα περιστατικά.
Πολύ λίγοι τα καταφέρνουν
Μια επένδυση δεν είναι άπιαστο όνειρο. Η επένδυση σε ακίνητα είναι μια μακροπρόθεσμη στρατηγική. Το σωστό είναι να αποκτήσετε ακίνητα όταν έχετε επαρκές κεφάλαιο και να αναμένετε απόδοση σε 8 ή 10 χρόνια, όχι σε 12 μήνες.
Το Airbnb μπορεί να αποτελέσει μια εξαιρετική πηγή συμπληρωματικού εισοδήματος εάν ο επενδυτής κατέχει ήδη το ακίνητο ή εάν το δάνειο είναι εξασφαλισμένο και δεν εξαρτάται αποκλειστικά από την πληρότητα που είναι αδύνατο να εγγυηθεί. Το να υπόσχεσαι το αντίθετο είναι απλώς να πουλάς λάδι φιδιού.
Η ευθύνη του συμβούλου
Εδώ ακριβώς έρχεται να παίξει ρόλο ο ηθικός και επαγγελματικός ρόλος του συμβούλου ή του μεσίτη ακινήτων. Δεν αρκεί να επαναλαμβάνεις αυτό που «λειτούργησε μια φορά» ή να δείχνεις στιγμιότυπα οθόνης από εξαιρετικά έσοδα από έναν μήνα αιχμής. Ένας πραγματικός σύμβουλος ακινήτων παρέχει πληροφορίες βασισμένες σε πραγματικά δεδομένα, αξιολογεί τους κινδύνους, εξηγεί τα κρυφά κόστη και καθοδηγεί τον πελάτη στη λήψη υπεύθυνων αποφάσεων. Η πώληση ψευδαισθήσεων είναι ευκολότερη, αλλά αποτελεί μακροπρόθεσμη προδοσία.
Και τι γίνεται με το εμπορικό σήμα της χώρας;
Πέρα από τον ατομικό οικονομικό αντίκτυπο, η ανεξέλεγκτη άνοδος του Airbnb θα μπορούσε να βλάψει την εικόνα της χώρας ως ποιοτικού τουριστικού προορισμού. Ο τουρισμός είναι η κύρια πηγή εισοδήματος της Δομινικανής Δημοκρατίας και τα ξενοδοχεία τηρούν αυστηρούς κανονισμούς: πληρώνουν φόρους, συμμορφώνονται με τους κανονισμούς, απασχολούν επίσημο προσωπικό και εγγυώνται πρότυπα.
Αντιθέτως, πολλοί οικοδεσπότες Airbnb λειτουργούν χωρίς εκπαίδευση, κανονισμούς ή ελέγχους υγείας και ασφάλειας. Αυτό όχι μόνο δημιουργεί μια άνιση εμπειρία για τους τουρίστες, αλλά βλάπτει και τη φήμη της χώρας μας που έχει κερδηθεί με κόπο. Μέσω του Υπουργείου Τουρισμού, όλοι οι Δομινικανοί επενδύουν στην οικοδόμηση της εικόνας της χώρας. Δεν είναι ούτε δίκαιο ούτε βιώσιμο αυτή η επένδυση να υπονομεύεται από ένα άτυπο μοντέλο που αποφεύγει τις ευθύνες και αποδυναμώνει το σύστημα.
Σύναψη
Η Airbnb είναι μια χρήσιμη πλατφόρμα, μια έγκυρη εναλλακτική λύση, αλλά δεν είναι μαγική λύση. Η υπόσχεση ότι η αγορά σήμερα θα δημιουργήσει εισόδημα αύριο για την κάλυψη του δανείου είναι ακριβώς αυτό: μια αβάσιμη υπόσχεση. Ως επενδυτές, ως σύμβουλοι, ως χώρα, πρέπει να δεσμευτούμε για υπεύθυνη, ενημερωμένη και βιώσιμη ανάπτυξη.
