Πριν από δεκαπέντε ή είκοσι χρόνια, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων στο Σάντο Ντομίνγκο, το Σαντιάγο ή την Πούντα Κάνα ήταν περήφανοι για τους πρόσφατα εγκαινιασμένους πύργους και τις πλατείες τους. Ήταν μοντέρνα κτίρια με πολυτελή φινιρίσματα, άφθονο χώρο στάθμευσης και κορυφαίους εταιρικούς πελάτες. Ήταν, κυριολεκτικά, τα κοσμήματα της αγοράς. Ωστόσο, η ιστορία έχει αλλάξει. Αυτό που κάποτε ήταν Κατηγορίας Α μπορεί τώρα να είναι Κατηγορίας Β, ή ακόμα και Γ, και αυτό που κάποτε ήταν σημείο αναφοράς κύρους, σχεδιασμού, τοποθεσίας και παρουσίας κινδυνεύει τώρα να γίνει ένα «ζόμπι» περιουσιακό στοιχείο: σε καλή τοποθεσία, αλλά άδειο και χωρίς εισόδημα.
Αυτό το φαινόμενο δεν είναι μοναδικό στη Δομινικανή Δημοκρατία. Στο Μαϊάμι, τη Μαδρίτη και τον Παναμά, το ίδιο μοτίβο επαναλαμβάνεται: όσοι δεν προσαρμόζονται μένουν πίσω. Ο ανταγωνισμός δεν αφορά πλέον μόνο την τοποθεσία. Τώρα η ενεργειακή απόδοση, η περιβαλλοντική πιστοποίηση, η ολοκληρωμένη τεχνολογία, ο σχεδιασμός, οι παροχές, η στάθμευση, ακόμη και η συνολική εμπειρία ενός λόμπι κατά την είσοδο, όλα έχουν σημασία.
Όταν οι ενοικιαστές φεύγουν
Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων το έχουν βιώσει αυτό από πρώτο χέρι. Ένας ενοικιαστής που ζει σε ένα κτίριο για χρόνια ανακοινώνει ξαφνικά ότι μετακομίζει. Δεν είναι καπρίτσιο: είναι το άθροισμα των λεπτομερειών που κάνει όλη τη διαφορά. Το πάρκινγκ που κάποτε ήταν επαρκές δεν είναι πλέον αρκετό. Πριν, υπήρχε μία θέση στάθμευσης για κάθε 40-50 τετραγωνικά μέτρα, και τώρα υπάρχει τουλάχιστον μία θέση για κάθε 30 τετραγωνικά μέτρα. Το λόμπι, το οποίο κάποτε ήταν εντυπωσιακό, τώρα φαίνεται ξεπερασμένο, και η ανακαίνιση εισόδων έχει παρατείνει τις μισθώσεις έως και πέντε χρόνια. Η υποδομή είναι απαρχαιωμένη, με αργούς ανελκυστήρες, περιορισμένη καλωδίωση και κλιματισμό που καταναλώνει περισσότερο από όσο θα έπρεπε. Οι προσόψεις δεν έχουν μια σύγχρονη αστική παρουσία. Ακόμη και η συμφόρηση και η μη βιώσιμη κυκλοφορία της περιοχής παίζουν ρόλο: οι εταιρείες που εκτιμούσαν την παρουσία τους σε ορισμένες περιοχές προτιμούν τώρα πιο ευέλικτους κόμβους με πρόσβαση σε δημόσιες συγκοινωνίες και περισσότερο χώρο στάθμευσης.
Υπάρχουν τοπικές περιπτώσεις που καταδεικνύουν ξεκάθαρα την κατάσταση. Ένα κτίριο στο Πιαντίνι, αφού έχασε τον βασικό ενοικιαστή του, παρέμεινε κενό για αρκετά χρόνια επειδή ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε να επενδύσει στον εκσυγχρονισμό. Τελικά, έπρεπε να πωληθεί σε ένα επενδυτικό ταμείο ακινήτων που είδε την ευκαιρία να το ανακαινίσει. Αντίθετα, ένας άλλος πύργος στο Νάκο αποφάσισε να ανακαινίσει το λόμπι του, να βελτιώσει τον κλιματισμό και να εκσυγχρονίσει τα ηλεκτρικά του συστήματα. Το αποτέλεσμα: διατήρησε τους πολυεθνικούς ενοικιαστές του και παρέτεινε τις συμβάσεις χωρίς να χρειαστεί να μειώσει τα τιμολόγια.
Απόφαση για επένδυση ή πώληση
Σε αυτό το σημείο, ο ιδιοκτήτης αντιμετωπίζει ένα δίλημμα: να επενδύσει στο ακίνητο για να γίνει ξανά ανταγωνιστικό ή να το πουλήσει πριν χάσει περισσότερη αξία; Η απάντηση εξαρτάται από τον τρέχοντα κύκλο της αγοράς.
Σε φάσεις επέκτασης, όπως αυτές που βιώνει σήμερα το Σάντο Ντομίνγκο, τα νέα κτίρια και οι πράσινες πιστοποιήσεις είναι η πρώτη επιλογή, και τα παλιά επιβιώνουν μόνο εάν εκσυγχρονιστούν.
Σε φάσεις ωρίμανσης, τα παλαιότερα ακίνητα πρέπει να ανταγωνίζονται σε τιμές ή ανακαινίσεις.
Και κατά τη διάρκεια των φάσεων προσαρμογής, όταν αυξάνονται οι κενές θέσεις, τα γραφεία κατηγορίας Β και Γ γίνονται ελκυστικά ακριβώς λόγω του χαμηλότερου κόστους τους. Η κατανόηση του κύκλου στον οποίο βρίσκεται η πόλη σας είναι το κλειδί για τη λήψη της σωστής απόφασης.
«Botox» για ακίνητα
Για να το δείξουμε αυτό, ας εξετάσουμε μια απλή σύγκριση. Τα ακίνητα, όπως και οι άνθρωποι, περνούν από φάσεις. Μια 25χρονη γυναίκα είναι ικανοποιημένη με τη φυσική της φρεσκάδα, γεμάτη κολλαγόνο και νεότητα. Αλλά όταν φτάσει τα 50, είναι καιρός να επενδύσει στη διατήρηση της επίκαιρότητας: υγιεινή διατροφή, ενυδάτωση, επτά ώρες ύπνου, προπόνηση με βάρη, συμπληρώματα και τα οφέλη των δερματολογικών θεραπειών. Ένα «Botox» στο λόμπι, μερικές επιπλέον ώρες στο «γυμναστήριο» για ενεργειακή απόδοση ή ακόμα και μια ανακαίνιση επανατοποθετώντας το κτίριο σε διαφορετικό τμήμα της αγοράς. Ό,τι δεν ανανεώνεται, γερνάει. Ό,τι επενδύει στην εικόνα του συνεχίζει να τραβάει την προσοχή... και συμβόλαια που φτάνουν σε ελκυστικά ποσοστά κεφαλαιοποίησης.
Στρατηγικές που πραγματικά λειτουργούν
Μερικοί ιδιοκτήτες ακινήτων καταφέρνουν να διατηρήσουν τους βασικούς ενοικιαστές μέσω επιλεκτικών επενδύσεων: αναδιαμόρφωση προσόψεων, διαπραγμάτευση θέσεων στάθμευσης σε κοντινά οικόπεδα, εκσυγχρονισμό συστημάτων κλιματισμού ή προσθήκη ελκυστικών κοινόχρηστων χώρων όπως καφετέριες, ταράτσες, αίθουσες συσκέψεων και γυμναστήρια. Άλλοι αποφασίζουν να αναδιαμορφώσουν το περιουσιακό στοιχείο: γραφεία που μετατρέπονται σε ιατρεία, χώροι λιανικής πώλησης σε βολικά εμπορικά κέντρα, διαμερίσματα ή βιομηχανικές αποθήκες σε αστικούς κόμβους logistics. Και έπειτα υπάρχουν εκείνοι που μετατρέπουν την κενή θέση σε ευκαιρία προσφέροντας χώρους έτοιμους για μετακόμιση ή διαιρώντας περιοχές σε μικρότερες ενότητες για νεοσύστατες επιχειρήσεις, χώρους συνεργασίας, λύσεις plug-and-play και μεσαίου μεγέθους BPO.
Αλλά είναι επίσης σημαντικό να γνωρίζουμε πότε να πουλήσουμε. Εάν το κόστος εκσυγχρονισμού υπερβαίνει τη μελλοντική κερδοφορία, μπορεί να είναι πιο επικερδές να πουλήσουμε το περιουσιακό στοιχείο. Στην αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας, υπάρχουν επενδυτικά κεφάλαια που αναζητούν συγκεκριμένα ακίνητα με δυνατότητες ανακαίνισης. Και υπάρχουν τελικοί χρήστες που αγοράζουν ακίνητα επειδή έχουν αναπτυχθεί και θέλουν να σταματήσουν να νοικιάζουν.
Ο ρόλος του συμβούλου ακινήτων
Καθ' όλη τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, ο εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων είναι κάτι περισσότερο από ένας απλός μεσάζων. Βοηθά τον ιδιοκτήτη να διαγνώσει γιατί ένας ενοικιαστής έφυγε, να συγκρίνει τα στοιχεία με τους ανταγωνιστές, να σχεδιάσει ένα βιώσιμο σχέδιο επανατοποθέτησης και να συνδεθεί με αρχιτέκτονες, μηχανικούς και κεφάλαια προστιθέμενης αξίας που μπορούν να εκτελέσουν τη στρατηγική.
Σύναψη
Ένα κτίριο που κάποτε ήταν Κατηγορίας Α και τώρα είναι Κατηγορίας Β δεν είναι αποτυχία: είναι ευκαιρία. Με έξυπνες επενδύσεις, στρατηγική επανατοποθέτηση ή έγκαιρη πώληση, ένα παλαιωμένο ακίνητο μπορεί να γίνει ξανά ανταγωνιστικό και κερδοφόρο.
Σε μια αγορά τόσο δυναμική όσο η Δομινικανή Δημοκρατία, οι ιδιοκτήτες που αντιδρούν έγκαιρα είναι αυτοί που καταφέρνουν να μεταμορφώσουν ξανά το παλιό στο νέο.
Οι απόψεις που εκφράζονται σε αυτό το άρθρο αποτελούν αποκλειστική ευθύνη του συντάκτη του.
