El retrato de la fractura habitacional: mientras las torres de lujo redefinen el skyline en determinados territorios, casi 660,000 viviendas se protegen con paredes que no son de concreto, en un país colocado en el trayecto de huracanes y tormentas
SANTO DOMINGO. – Las grúas y la verticalidad han redefinido el horizonte en unos pocos puntos de la geografía nacional, redibujando la silueta de determinados sectores, como ocurre con las torres residenciales en Piantini, Paraíso, complejos de uso mixto en Naco, proyectos de lujo en La Altagracia, Puerto Plata o El Seibo.
El sector construcción dominicano arrancó 2026 con fuerza renovada: en enero registró una expansión interanual de 7.6%, encabezando el crecimiento de toda la economía, y en marzo ese ritmo subió a 8.0%, impulsado por mayor inversión privada en proyectos residenciales, comerciales y turísticos, según el Indicador Mensual de Actividad Económica (IMAE) del Banco Central.
Por el lado financiero, la cartera hipotecaria del sistema bancario cerró 2025 en RD$443,170 millones, un crecimiento interanual de 13.2%, el más alto entre todos los tipos de crédito, de acuerdo con la Superintendencia de Bancos.
Y los préstamos de la banca múltiple para adquisición y construcción de viviendas se triplicaron entre 2017 y octubre de 2025, al pasar de RD$114,869 millones a RD$289,648 millones solo en financiamiento para adquirir vivienda, según la Asociación de Bancos Múltiples (ABA).
Estadísticas reveladoras
El mercado inmobiliario lo celebra. Pero hay otro país detrás de ese paisaje, uno que los renders nunca muestran, y este contraste está documentado en el «Fascículo I: Características estructurales de la vivienda en República Dominicana», publicado por la Oficina Nacional de Estadística (ONE) como parte de los informes del X Censo Nacional de Población y Vivienda 2022.
Los datos sobre las características estructurales de la vivienda describen, con la objetividad clínica de las estadísticas, una nación partida en dos.
O, más bien, partida en muchas, porque la distancia entre Higüey y El Seibo no es solo geográfica: son apenas cien kilómetros de carretera, aunque las cifras de ambas provincias hablan de realidades habitacionales que podrían pertenecer a países distintos.
Viviendas sin concreto en las paredes
El dato de partida es este: el 82.2% de las 3,694,060 viviendas particulares habitadas en el país, tiene paredes de block o concreto. Cuando se hace la resta, el resultado es que más de 650,000 viviendas, hogares, familias, tienen paredes levantadas en madera, zinc, tabla de palma, yagua, cartón, playwood o materiales de desecho.
La madera es el segundo material más frecuente, presente en el 13.1% de las viviendas del país. El zinc, en el 2.8%. La tabla de palma, en el 1.6%.
Y aunque los porcentajes parecen pequeños a escala nacional, detrás de cada décima hay decenas de miles de casas que la ONE clasifica en la categoría «calidad baja», asociada a menor resistencia estructural ante fenómenos climáticos.
La diferencia entre zona urbana y rural es significativa. En las ciudades, el 88.5% de las viviendas tiene paredes de block o concreto, mientras en el campo, ese porcentaje cae al 65.4%. Allí, una de cada cuatro casas tiene paredes de madera, y el zinc y la tabla de palma se reparten otro 8.5% combinado.
Mientras tanto, según el Registro de Oferta de Edificaciones (ROE 2025-2) de la propia ONE, hay 6,981 obras activas en la región metropolitana, y Santo Domingo Este sigue concentrando la mayor cantidad, con el 34.1% del total, siendo Los Frailes el barrio que lidera en número de obras activas.
El mercado crece hacia arriba y hacia afuera, pero no hacia adentro del país.
Casi la mitad del país techada en zinc
Si las paredes cuentan una historia, los techos cuentan otra. A nivel nacional, el zinc cubre el 47.5% de las viviendas dominicanas. Casi una de cada dos casas y en el campo, la proporción sube a 72.1%, frente a apenas 26.2% con techo de concreto.
El censo es claro sobre lo que eso implica: el material del techo determina directamente la protección que ofrece una vivienda ante lluvias intensas, vientos fuertes y altas temperaturas. El zinc absorbe e irradia el calor, no aísla y ante huracanes, puede convertirse en proyectil.
La construcción lideró el crecimiento económico en enero de 2026 con 7.6% interanual y en marzo con 8.0%, según el IMAE del Banco Central. Y la cartera hipotecaria del sistema financiero, RD$443,170 millones al cierre de 2025 según la Superintendencia de Bancos, creció a una tasa de 13.2%, la más alta de todos los segmentos de crédito.
Pero el crédito, como la grúa, tiene unos objetivos geográficos que el zinc del campo desconoce.
Cien kilómetros, dos países
La estadística nacional promedia realidades que no tienen nada en común. La comparación entre Higüey y El Seibo lo ilustra.
Higüey, capital de La Altagracia, es hoy uno de los municipios de mayor actividad inmobiliaria y turística del país. Según el informe de Global Property Guide actualizado en abril de 2026, el eje Punta Cana-Bávaro concentra uno de los dos grandes polos de valorización inmobiliaria del país, con un precio promedio de US$286,000 por apartamento de dos habitaciones.
El Censo registró 158,512 viviendas particulares ocupadas en el municipio de Higüey. El Seibo, capital de la provincia homónima y ubicada a poco más de cien kilómetros, registró 25,387.
La diferencia no es solo de tamaño. En el municipio de Higüey hay 56,468 apartamentos, reflejo del dinamismo turístico y residencial del este, mientras que en El Seibo apenas se contabilizan 1,004.
En términos de techos, 3,869 viviendas del municipio de El Seibo tienen zinc como material predominante, más del 15% de todos sus hogares.
Pero allí también se concentran 991 barracones, la tipología habitacional más precaria del censo, asociada a los bateyes y la pobreza extrema, en un municipio que tiene seis veces menos viviendas totales que Higüey.
La ONE advierte en el documento que conocer la distribución de materiales permite «detectar posibles riesgos ante fenómenos naturales y posibles brechas territoriales asociadas al acceso a materiales con un grado de calidad adecuado.» La ONE señala que esas brechas requieren atención en materia de planificación territorial y política habitacional.
Casi 70,000 pisos de tierra
En la República Dominicana, 69,620 viviendas tienen piso de tierra. No de cemento, no de cerámica: tierra. El 4.4% de las viviendas rurales tienen este tipo de piso, frente al 0.9% urbano.
Son hogares donde cada lluvia convierte el suelo en barro y donde la humedad permanente es un vector de riesgo de enfermedad.
El dato ocurre en el mismo país donde el metro cuadrado supera los US$2,200 en determinados sectores, según el Observatorio del Mercado Inmobiliario de la República Dominicana (OMIRD), citado por El Inmobiliario.
14% con fogón de patio
El Censo también preguntó si la vivienda tiene cocina o espacio para cocinar. El 5.5% del total nacional, unas 204,443 viviendas, no tiene ninguna. En el campo, el porcentaje sube al 7.8%, y otro 14% tiene la cocina fuera de la vivienda, lo que se conoce como fogón de patio, un espacio compartido, una solución de emergencia que se volvió permanente.
La tenencia de cocina es, en el lenguaje de los organismos internacionales, un indicador de habitabilidad mínima. Su ausencia en una de cada doce viviendas rurales describe un déficit habitacional que opera en una escala y una geografía distintas a la de los proyectos residenciales que concentran la inversión privada en la región metropolitana.
La geografía de la vulnerabilidad
El documento de la ONE es un instrumento técnico que desagrega los datos por región, provincia, municipio y zona de residencia.
La región El Valle, que comprende provincias como San Juan y Elías Piña, concentra 175,575 viviendas, con el zinc como material de techo dominante y una proporción de viviendas con materiales de baja calidad superior al promedio nacional.
El informe de estimaciones del PIB regional publicado por el Ministerio de Hacienda en diciembre de 2025 registra que entre 2015 y 2024, Enriquillo y El Valle son las dos regiones con menor producción per cápita del país, con RD$330,245 y RD$333,688 respectivamente, frente a los RD$541,702 del Cibao Sur o los RD$506,509 de Ozama.
Pedernales, la provincia más al sur, registró 10,298 viviendas en el Censo, de las cuales 1,648 tienen zinc como material de techo predominante. La provincia figura entre los territorios priorizados en los planes de desarrollo turístico del gobierno.
Lo que los datos plantean
El fascículo de la ONE muestra que la expansión del sector construcción tiene una distribución territorial definida. El 18.4% de las viviendas del país son apartamentos, y 620,852 de los 681,247 apartamentos censados están en zonas urbanas. En el campo, la cifra cae a 5.9%.
Las regiones con menor PIB per cápita, Enriquillo y El Valle, son también las que concentran mayor proporción de viviendas con materiales de baja calidad estructural.
Según el Registro de Oferta de Edificaciones ROE 2025-2, el 34.1% de las 6,981 obras activas en la región metropolitana se concentra en Santo Domingo Este. En las zonas donde esos proyectos no llegan, el zinc sigue siendo el material de techo predominante, la tabla de palma el material de pared más frecuente y el piso de tierra una realidad presente en 69,620 viviendas, según el Censo 2022, que no es un documento de política pública.
Es un instrumento de medición cuyas cifras sobre materiales de construcción, tipología de piso y disponibilidad de cocina configuran, en conjunto, un mapa de riesgo habitacional que la propia ONE describe como insumo para «la planificación territorial, la formulación de políticas públicas y la toma de decisiones en materia de desarrollo habitacional.»
El mapa revela una doble velocidad: mientras el sector construcción crece a 8.0% interanual en marzo de 2026 y la cartera hipotecaria registra su mayor expansión en todos los segmentos de crédito, ese dinamismo se concentra en la región metropolitana y los polos turísticos.
La ONE, el Ministerio de Hacienda y el Banco Central producen los datos que permiten trazar la correlación. La Estrategia Nacional de Desarrollo y el Plan Nacional Vivienda Familia Feliz son los dos instrumentos de planificación vigentes que el propio gobierno ha identificado como marcos para atender el déficit habitacional.
El Censo 2022 les provee la fotografía más precisa disponible del problema.
Fuentes: Fascículo I. Características estructurales de la vivienda en la República Dominicana. X Censo Nacional de Población y Vivienda 2022. Oficina Nacional de Estadística (ONE) · Registro de Oferta de Edificaciones ROE 2025-2, ONE · Indicador Mensual de Actividad Económica (IMAE), enero y marzo 2026, Banco Central de la República Dominicana · Informe de crédito en el sistema financiero 2025, Superintendencia de Bancos · Asociación de Bancos Múltiples de la República Dominicana (ABA), noviembre 2025 · Informe de estimaciones del PIB regional 2015-2024, Ministerio de Hacienda · Global Property Guide, abril 2026 · Observatorio del Mercado Inmobiliario de la República Dominicana (OMIRD), citado por El Inmobiliario.
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