Por Melchor Alcántara Damiron
Especial para El Inmobiliario
En los últimos días ha salido a la luz pública la situación del proyecto WestSide Residences Punta Cana y el Ingeniero Joan González, a raíz de querellas interpuestas por adquirientes del referido proyecto.
El caso ha generado preocupación y, como suele ocurrir en escenarios de alta sensibilidad económica, también ha dado lugar a interpretaciones que conviene analizar con rigor. El punto central del debate es determinar si el incumplimiento en los plazos de entrega de unidades inmobiliarias constituye automáticamente una estafa.
Desde una perspectiva técnica y jurídica, la respuesta es bastante simple aunque, en resumidas cuentas, la situación a tomado un giro digno de observación. La figura de la estafa, en términos generales, implica la existencia de un engaño intencional previo, dirigido a inducir a una persona a realizar un pago o transferir un bien bajo falsas pretensiones. Es decir, debe existir dolo: la voluntad deliberada de defraudar.
En el ámbito inmobiliario, esto se configura típicamente cuando un supuesto desarrollador ofrece proyectos inexistentes, sin capacidad técnica ni intención real de ejecutarlos, con el único propósito de captar recursos de terceros. Sin embargo, el caso que nos ocupa presenta elementos sustancialmente distintos.
El proyecto WestSide Residences Punta Cana no es una ficción. Por el contrario, según la información disponible, se han entregado aproximadamente 120 unidades habitacionales, lo que evidencia la existencia de una estructura operativa de solidez incuestionable, inversión material significativa y ejecución en proceso de desarrollo con numerosas entregas certificadas incluso por los mismos adquirientes. Este dato es clave, ya que contradice la hipótesis de una conducta orientada al fraude.
Lo que parece estar en discusión, más bien, es un retraso significativo en la entrega de unidades a un pequeño grupo de compradores que iniciaron sus planes de pago en la época de Pandemia. Este retraso, sin duda, genera perjuicios económicos y legítimas reclamaciones por parte de los clientes. No obstante, en términos de calificación jurídica, tiende a ubicarse dentro del ámbito del incumplimiento contractual o, en todo caso, de faltas administrativas o civiles, antes que en el terreno penal.
Ahora bien, más allá del caso particular, lo verdaderamente preocupante es el precedente que podría sentarse si se consolida una tendencia a judicializar penalmente situaciones que, por su naturaleza, corresponden al ámbito civil. En ningún territorio del ámbito comercial el incumplimiento puede ser catalogado como delito penal.
En el período post pandemia, múltiples factores han incidido de manera directa en los cronogramas de ejecución de proyectos. Entre los más relevantes destacan:
-Incremento sostenido en los costos de materiales debido a presiones inflacionarias globales, que impactaron directamente los presupuestos originalmente proyectados.
-Congestión y encarecimiento de fletes marítimos por motivos logísticos.
-Retrasos en procesos de permisología, derivados tanto de congestión institucional como de ajustes normativos en distintas jurisdicciones.
-Escasez de mano de obra calificada, particularmente en polos turísticos como Punta Cana, donde la demanda de construcción ha superado la oferta laboral disponible en medio de un proceso de limpieza de mano de obra ilegal que ha afectado significativamente el ritmo de la construcción especialmente en dicha zona.
Estos elementos no son aislados ni exclusivos de un solo desarrollador. Han sido ampliamente documentados por distintos actores del sector y medios de comunicación, afectando el timing en múltiples proyectos inmobiliarios en el país.
En este contexto, es crucial advertir sobre el riesgo sistémico de una sobrerreacción penal. Si las quejas (comunes y previsibles en una actividad de largo plazo como la construcción) comienzan a ser interpretadas como indicios de conducta delictiva sin una evaluación rigurosa del elemento intencional, se podría generar un efecto dominó con consecuencias severas:
- Desincentivo a la inversión: El capital, especialmente el institucional, es adverso a la incertidumbre jurídica. La posibilidad de enfrentar procesos penales por contingencias propias del negocio incrementa el riesgo percibido y reduce el apetito de inversión.
- Parálisis en la preventa: El modelo de desarrollo inmobiliario en la República Dominicana depende en gran medida de la preventa a extranjeros y dominicanos ausentes como mecanismo de financiamiento. Si los desarrolladores enfrentan riesgos penales desproporcionados, tenderán a restringir este esquema, afectando la viabilidad de nuevos proyectos.
- Aumento en los costos de financiamiento: Las entidades financieras ajustan sus tasas en función del riesgo. Un entorno de judicialización penal incrementa el costo del crédito, trasladándose finalmente al consumidor.
- Contracción del mercado: La combinación de menor inversión, menos proyectos y mayor costo financiero deriva en una desaceleración del sector, con impacto directo en empleo, crecimiento económico y desarrollo urbano.
- Distorsión del rol del Ministerio Público: Aunque es incuestionable que el Ministerio Público actúa con la legítima intención de proteger a los adquirientes, una expansión injustificada del ámbito penal hacia conflictos esencialmente contractuales puede desnaturalizar su función y saturar el sistema con casos que deberían resolverse en jurisdicciones civiles.
En términos prácticos, una “cacería de brujas” en el sector —entendida como la persecución indiscriminada de desarrolladores ante cualquier incumplimiento— no solo sería injusta en casos donde no exista dolo, sino que podría desencadenar una debacle en las ventas inmobiliarias.
Nada de lo anterior implica que los retrasos deban ser minimizados o, en modo alguno, que los adquirientes deban quedar desprotegidos y se les desprovea de mecanismos eficientes para exigir cumplimiento, compensaciones o incluso la resolución de sus contratos. La responsabilidad del desarrollador frente a sus clientes es incuestionable. La protección efectiva de los derechos de los adquirientes es esencial para la confianza en el mercado. Pero dicha protección debe canalizarse a través de los mecanismos jurídicos adecuados, diferenciando con claridad entre fraude y riesgo empresarial, con lo cual es vital evitar la simplificación que equipara automáticamente atraso con estafa, ya que esto distorsiona el análisis y puede generar consecuencias desproporcionadas.
El desarrollo inmobiliario es, por naturaleza, una actividad de riesgo que depende de múltiples variables externas. Los adquirientes lo saben. Por ello prefieren comprar en planos, pues ese riesgo representa un ahorro en sus compras de preventa. Cuando estas variables se desalinean, los efectos se sienten tanto en desarrolladores (a los cuales el tiempo le come los beneficios y las posibilidades de entrega a tiempo) como en adquirientes (que sufren perjuicios por la larga espera). La clave está en gestionar esos riesgos con transparencia, responsabilidad y apego a la ley. Corresponderá a las autoridades y a los tribunales determinar las responsabilidades específicas, pero como Observatorio vamos a procurar que el debate se sostenga sobre criterios técnicos jurídicos que garanticen la estabilidad del sector.
El equilibrio entre la protección al adquiriente y la seguridad jurídica del desarrollador no es solo deseable: es indispensable para la sostenibilidad del mercado inmobiliario dominicano.
El contenido y las opiniones aquí expuestas corresponden únicamente a su autor. Inmobiliario.do no asume responsabilidad por dichas afirmaciones ni las considera vinculantes a su visión editorial.
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