El cambio más relevante está en la naturaleza del negocio: el turismo está dejando de centrarse en la ocupación hotelera para operar, cada vez más, como un mercado de activos inmobiliarios.
SANTO DOMINGO. – Los más de US$13,000 millones en compromisos de inversión turística anunciados por el Ministerio de Turismo en escenarios internacionales como FITUR 2026, evidencian la escala del ciclo de expansión que vive el sector.
En ese contexto se inscriben los más de US$4,000 millones en proyectos en desarrollo presentados por Asonahores durante DATE 2026, con impacto directo en la ampliación de la oferta turística y residencial del país.
Detrás del número agregado hay una red de desarrolladores, cadenas internacionales y capital financiero que opera con una lógica distinta, que trasciende la construcción de habitaciones: estructuran territorios donde conviven hoteles, villas y residencias privadas bajo un mismo esquema de inversión.
Este giro ocurre en el contexto de un país que supera las 90,000 habitaciones hoteleras y más de 1,000 establecimientos, de acuerdo con registros de Asonahores y reportes sectoriales, a lo que se suman miles de unidades residenciales vinculadas al turismo, que no siempre se contabilizan dentro del inventario tradicional.
Aunque la llegada de visitantes mantiene una tendencia al alza, con más de 10 millones de turistas en 2025, según datos del Banco Central, la ocupación hotelera se ha moderado en torno a 75%, según los registros de la Oficina Nacional de Estadística y análisis del sector.
En ese escenario, la venta de activos inmobiliarios emerge como mecanismo para asegurar retorno desde etapas tempranas del proyecto.
El cambio de modelo
El auge de villas, apartamentos turísticos y residencias vinculadas a marcas hoteleras, que combinan propiedad inmobiliaria con servicios de hospitalidad, introduce un modelo híbrido donde el ingreso no depende exclusivamente de la ocupación, sino de la venta de unidades.
El concepto de las “branded residences” no siempre se nombra en la conversación pública local, pero está en el centro de esta transformación.
En República Dominicana, este modelo ha comenzado a consolidarse como uno de los segmentos más dinámicos del turismo inmobiliario, como se ha publicado en medios especializados como El Inmobiliario, y a diferencia del esquema tradicional, basado en ocupación y rotación de huéspedes, estas estructuras permiten a los desarrolladores capturar valor desde la venta de activos, al tiempo que mantienen flujos operativos vinculados al turismo.
Este modelo no se limita a los desarrollos de ultra lujo. En paralelo, han surgido proyectos orientados a inversionistas individuales que adquieren unidades para renta turística, bajo esquemas gestionados por operadores privados.
Firmas como Noval Properties y Cruise On Land han desarrollado este segmento, ampliando el alcance del turismo inmobiliario más allá de las residencias de marca.
A esto se suma la entrada de capital extranjero en proyectos de urbanización extensiva, como los impulsados por Inmobiliaria Huacachina, que reflejan una expansión del modelo hacia nuevas áreas del territorio.
Playa Grande: el caso más reciente
Playa Grande Golf & Ocean Club, el proyecto impulsado por el beisbolista Alex Rodríguez en Playa Grande, Río San Juan, contempla una inversión de US$1,000 millones y combina hotel, villas y apartamentos de lujo en un mismo desarrollo, según informaciones divulgadas por el Ministerio de Turismo. Es el ejemplo más claro y reciente de este cambio.
De acuerdo con el Mitur, el plan incluye “habitaciones tanto hoteleras como inmobiliarias”, integrando ambos componentes dentro de un mismo modelo y contempla más de 500 unidades entre residencias privadas y oferta hotelera, según datos difundidos en el anuncio oficial del proyecto.
También incorpora infraestructura complementaria, como un aeropuerto privado, concebido para facilitar el acceso de clientes de alto poder adquisitivo, según informaciones difundidas en el propio anuncio oficial.
La terminal, orientada a la aviación ejecutiva, implicaría una inversión estimada en torno a los US$40 millones y su construcción y operación corresponden al sector privado, bajo autorización y supervisión del Estado.
El complejo se articula en torno a Amanera, operado por la marca internacional Aman, lo que introduce uno de los elementos centrales del nuevo modelo: la asociación entre desarrollo inmobiliario y marcas globales de lujo.
El resultado, además de un destino turístico de alto standing, es un exclusivo portafolio de activos, con propiedades que pueden ser vendidas, utilizadas o integradas a esquemas de renta gestionada.
Más allá de su escala, Playa Grande Golf & Ocean Club ilustra el patrón del turismo que se articula cada vez más como plataforma para el desarrollo inmobiliario.
Quién compra: el turista-inversionista
El cambio de producto implica también un cambio de demanda. La oferta incluye villas frente al mar, apartamentos de lujo y residencias de marca, orientadas a compradores internacionales con alto poder adquisitivo. No responde al perfil del turista tradicional de “all inclusive”, incluso en su versión de lujo.
Esta oferta se enfoca a inversionistas individuales o familiares que adquieren propiedades para uso parcial y rentabilidad, en muchos casos bajo esquemas administrados por las cadenas hoteleras.
Este perfil permite a los desarrolladores asegurar liquidez antes de la operación completa del proyecto, mientras el comprador accede a un activo que combina uso personal y potencial de ingreso.
Los actores del sistema
El modelo se sostiene sobre tres capas: en la base están los desarrolladores que controlan grandes extensiones de tierra. En el Este, Grupo Puntacana y Cap Cana estructuran proyectos donde convergen infraestructura, hotelería y residencias.
A estos se suman grupos con origen hotelero que han evolucionado hacia esquemas mixtos, como Grupo Piñero y Grupo Martinón.
El segundo nivel lo ocupan los operadores internacionales, como Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts y Club Med, que participan en proyectos que integran residencias de marca, aportando gestión, posicionamiento y demanda.
El tercer nivel es el capital financiero. Fondos internacionales, family offices y financiamiento local han acompañado el crecimiento: solo en 2025, el crédito al sector turístico superó los RD$61,000 millones, según datos del sistema financiero dominicano.
El rol del Estado
El Ministerio de Turismo, encabezado por el ministro David Collado, ha promovido activamente la captación de inversión internacional, anunciando compromisos de inversión multimillonarios en escenarios como FITUR.
Al mismo tiempo, el desarrollo de infraestructura, como aeropuertos, accesos viales y servicios, ha facilitado la viabilidad de proyectos inmobiliarios turísticos de gran escala, como el citado caso de Playa Grande, donde la incorporación de un aeropuerto privado responde a esa lógica: reducir fricción de acceso para segmentos de alto valor y aumentar la competitividad del activo.
El dinero: inversión extranjera y cambio de modelo
El flujo de capital confirma que el cambio no es solo conceptual. Según el Banco Central, la inversión extranjera directa alcanzó los US$5,032.3 millones en 2025, el nivel más alto registrado por la economía dominicana, con un crecimiento interanual de 11.3%.
Dentro de ese total, el turismo concentró el 26.3% de los flujos, equivalente a unos US$1,323 millones, mientras que el sector inmobiliario captó el 15.7%, unos US$790 millones adicionales.
El propio Banco Central ha señalado que la expansión de la actividad inmobiliaria está “estrechamente relacionada con el impulso del turismo”, una vinculación que en la práctica articula ambos sectores dentro de una misma lógica de inversión.
En conjunto, turismo e inmobiliario absorbieron más del 40% de la inversión extranjera directa que ingresó al país en 2025, consolidándose como el principal eje de atracción de capital externo.
El dato no solo dimensiona el peso del sector, sino que ayuda a explicar su transformación en un contexto donde el turismo sigue siendo uno de los principales generadores de divisas del país.
No opera de forma aislada como industria de servicios, sino como plataforma para el desarrollo, financiamiento y comercialización de activos inmobiliarios vinculados al territorio.
Los ingresos del sector se situación por encima de los US$8,500 millones anuales, según el Banco Central, más de 11 millones de visitantes en 2025 y proyecciones que se acercan a los 12 millones para 2026.
Pero el flujo turístico es ahora solo una parte de la ecuación, ya que el crecimiento de la inversión extranjera directa en turismo y la expansión del financiamiento bancario reflejan el cambio: el sector funciona también como plataforma para la estructuración y comercialización de activos inmobiliarios.
El territorio como activo financiero
La expansión del turismo dominicano ya no se organiza solo en función de destinos, sino en territorios con unidades de inversión donde se combinan suelo, infraestructura y activos inmobiliarios.
Zonas como Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande y Punta Bergantín concentran proyectos que combinan desarrollo hotelero, residencial e infraestructura, en línea con los polos priorizados por el Ministerio de Turismo dentro de su estrategia de diversificación del sector.
Punta Cana y Bávaro concentran el mayor volumen de inversión privada; Miches emerge como desarrollo planificado con participación de cadenas internacionales; Pedernales avanza como proyecto impulsado por el Estado; y Punta Bergantín se configura como un modelo mixto público-privado en el norte y en ciernes, Playa Grande.
En la práctica, este patrón sugiere que el desarrollo turístico no solo sigue la demanda, sino que también la organiza territorialmente, integrando suelo, infraestructura y capital dentro de un mismo esquema de inversión.
Hay que tener en cuenta que aunque muchos de estos desarrollos se ubican en áreas de baja densidad o de difícil acceso, su viabilidad depende de la expansión de infraestructura y conectividad, como lo evidencian los proyectos que incorporan nuevas vías de acceso o facilidades aeroportuarias.
Una industria en transición
El volumen de inversión, la arquitectura de los proyectos y la composición del capital apuntan en una misma dirección: el turismo dominicano continúa creciendo como industria de servicios, pero su dinámica interna revela la integración progresiva con el mercado inmobiliario y financiero.
Una nueva capa en la que los flujos de inversión, la expansión territorial y la diversificación de la oferta no solo responden a la demanda turística, sino a la construcción de activos.
En ese proceso, zonas como Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande y Punta Bergantín se consolidan no solo como destinos, sino como espacios donde convergen suelo, capital y proyección de valor.
La evidencia disponible, desde los datos de inversión extranjera hasta la estructura de los nuevos desarrollos, sugiere que el sector está operando bajo una lógica ampliada en la que no se trata solo de alojar visitantes, sino de estructurar propiedad.
Y en esa transición, el turismo dominicano comienza a definirse menos por la cantidad de habitaciones que incorpora, y más por los activos que es capaz de crear.
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