SANTO DOMINGO – Betrachtet man die jüngsten Entwicklungen auf dem dominikanischen Immobilienmarkt, so hat sich der Mietwohnungsmarkt zu einem der sensibelsten Aspekte des Sektors entwickelt. Das Wachstum des Tourismus, der Druck auf den städtischen Wohnraum und das anhaltende Interesse lokaler und ausländischer Investoren haben die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, insbesondere in strategisch wichtigen Lagen des Landes, erhöht.
Dieses Szenario, geprägt von einem zunehmend dynamischen Markt, veranlasste den dominikanischen Staat, den Rechtsrahmen für Mietverhältnisse zu aktualisieren. So entstand das Gesetz 85-25 über Immobilienmietverhältnisse, das ein historisch informelles Verhältnis formalisieren und Regeln für die Anpassung der Miete festlegen soll.
10 % als ergänzende Grenze
Ein zentraler Punkt des Gesetzes 85-25 ist, dass Mieterhöhungen nicht im Ermessen des Vermieters liegen dürfen, wenn der Mietvertrag keine Regelung für die Anpassung vorsieht. In solchen Fällen begrenzt das Gesetz die Erhöhung auf 10 % der aktuellen Miete. Diese Maßnahme des Gesetzgebers soll willkürliche oder missbräuchliche Erhöhungen bei Vertragsverlängerungen verhindern.
Diese Anpassung kann nur bei Vertragsverlängerung, nicht aber während der Vertragslaufzeit, vorgenommen werden. Solange der Vertrag aktiv ist, muss der vereinbarte Preis beibehalten werden, was für beide Parteien eine höhere Planbarkeit schafft.
In der Praxis könnte eine Miete von 30.000 RD$ nur dann auf 33.000 RD$ steigen, wenn der Vertrag keinen anderen Mechanismus zur Mieterhöhung vorsieht.
Wenn der Vertrag die Erhöhungen definiert
Das Gesetz erkennt auch die Willensfreiheit der Parteien an. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter im Vertrag unterschiedliche Bedingungen vereinbaren können, sogar Prozentsätze über 10 %, solange diese klar und schriftlich festgehalten werden.
Anstatt einen einheitlichen Prozentsatz vorzuschreiben, fördern die Vorschriften die Ausarbeitung präziser Verträge, die vorwegnehmen, wie Anpassungen gehandhabt werden, und verringern so das Konfliktpotenzial.
Wesentliche Unterschiede zu Gewerbemietverträgen
Ein Aspekt, der häufig zu Verwirrung führt, ist, dass diese zusätzliche Begrenzung primär für Wohnraum gilt. Bei gewerblichen Verträgen hingegen, sofern keine Erhöhungen vereinbart sind, sieht das Gesetz keine automatische Obergrenze vor. Dies ermöglicht mehr Verhandlungsspielraum und kann bei der Anwendung des Artikels zu unterschiedlichen Auslegungen führen.
Ein Markt, der unter dem Druck der Wohnungsnachfrage steht
Die Debatte um Mieterhöhungen ist untrennbar mit dem wirtschaftlichen Kontext verbunden. Die Dynamik des Tourismus, die Stadterweiterung und die Entwicklung neuer Immobilienzentren haben den Druck auf das Wohnungsangebot erhöht und damit den Preisdruck verstärkt.
Dieses Szenario unterstreicht die Notwendigkeit klarer Regeln, die Stabilität gewährleisten, ohne die Rentabilität des Marktes zu beeinträchtigen.
Was Vermieter und Mieter im Jahr 2026 wissen müssen
Für Eigentümer bedeutet das Gesetz eine sorgfältigere Planung: die Ausarbeitung gut strukturierter Verträge, die Festlegung von Anpassungsmechanismen von Anfang an und das Verständnis, dass die gesetzliche Obergrenze von 10% greift, wenn diese nicht festgelegt werden.
Für Mieter ist das Verständnis, dass dieser Prozentsatz nur dann gilt, wenn im Vertrag keine Angaben gemacht werden – und dass er zum Zeitpunkt der Verlängerung Anwendung findet –, ein wichtiger Anhaltspunkt, um Mietschwankungen vorherzusehen und die Einhaltung der Vereinbarungen zu überprüfen.
Zusamenfassend
Das Gesetz 85-25 über Immobilienvermietungen legt in der Dominikanischen Republik spezifische Kriterien für Mieterhöhungen fest:
• Enthält der Vertrag keine Anpassungsklausel , darf die Erhöhung 10 % nicht überschreiten , da dies eine zusätzliche Obergrenze darstellt. • Die Erhöhung kann nur bei Vertragsverlängerung , niemals während der Vertragslaufzeit, angewendet werden . • Willkürliche Erhöhungen sind unzulässig, wenn kein Mechanismus zuvor vereinbart wurde. • Sind im Vertrag Anpassungen vorgesehen , auch solche über 10 %, gilt die Vereinbarung zwischen den Parteien. • Die Vorschriften fördern eindeutige Verträge, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden. • Im Handelsrecht sieht das Gesetz keine automatische Obergrenze vor, wenn keine Erhöhungen vereinbart sind.
Über die rechtlichen Aspekte hinaus führt das Gesetz 85-25 eine bedeutende Änderung in der Gestaltung von Mietverträgen ein. Mietanpassungen basieren nicht mehr auf informellen Praktiken, sondern sind nun in einen Rahmen eingebettet, in dem vertragliche Bestimmungen in einem expandierenden Immobilienmarkt eine führende Rolle spielen.
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