SANTO DOMINGO. Ingenieur Rafael Durán von SBDS Investments und Willie Méndez, CEO von Decanaan Real Estate, waren sich gestern einig, dass eine der größten Herausforderungen des Treuhandmodells in der Dominikanischen Republik darin besteht, einen realistischen Gleichgewichtspunkt zu erreichen, der die Funktionsfähigkeit der Projekte gewährleistet.
In ihrer Rede auf der von ProEstate organisierten Konferenz „ Die Segel des Immobiliengeschäfts neu ausrichten“ betonten beide Experten die Notwendigkeit, bei diesem Gleichgewicht die tatsächlichen Baukosten, das Mindestumsatzniveau und den Einkommensfluss aus dem Treuhandvermögen zu berücksichtigen, um Zahlungsverzögerungen und Konflikte mit Maklern, Lieferanten und Käufern zu vermeiden.
„Der Break-Even-Punkt variiert je nach Zielgruppe und Kosten des Projekts. Es gibt keine magische Zahl. Wenn die Mindestschwelle, die eine vollständige Projektabdeckung gewährleistet, nicht erreicht wird, sollte das Projekt nicht weiterverfolgt werden“, betonte Durán und forderte die Projektentwickler dringend auf, Praktiken wie den Verkaufsstart ohne aktive Inkassokonten oder genehmigte Lizenzen aufzugeben.
Willie Méndez, ein erfahrener Immobilienberater mit umfassender Branchenerfahrung, ergänzte diese Ansicht, indem er darauf hinwies, dass die meisten Beschwerden über Verzögerungen bei der Auszahlung von Provisionen nicht den Treuhandgesellschaften angelastet werden, sondern auf mangelnde Transparenz oder Sorgfalt seitens einiger Bauträger zurückzuführen sind.
„Der Treuhänder ist lediglich ein Verwalter. Das Geld gehört dem Bauträger, und wenn keine Mittel verfügbar sind, keine eindeutigen Zahlungsanweisungen vorliegen oder die Rechnung Fehler enthält, friert das System ein“, erklärte er. „Manchmal wünschen wir uns, dass der Treuhänder wie ein weiteres Büro für das Projekt funktioniert, aber so ist es nicht. Es handelt sich um eine Institution, die nach festgelegten Verfahren arbeitet und klar definierte Verantwortlichkeiten hat“, stellte er klar.
Während des Treffens wurden gemeinsame Bedenken geäußert, vor allem die Verzögerung bei der Auslieferung der Aufträge, selbst wenn Projekte bereits einen beträchtlichen Vorverkaufsstand erreicht haben.
Méndez betonte, dass die Beziehung zwischen Bauträgern und Maklern von Anfang an auf ständiger Kommunikation und Transparenz beruhen müsse . Er hob außerdem hervor, wie wichtig es sei, dass Makler die Projektdetails, die Fristen für die Genehmigungsverfahren und die internen Prozesse der Stiftung genau kennen.
„Man kann nicht einfach blindlings verkaufen. Genehmigungen, Lizenzen und Zertifizierungen benötigen acht, zehn, sogar zwölf Monate, insbesondere in Touristengebieten. Fehlen klare Informationen, werden die Erwartungen hinsichtlich Lieferung und Bezahlung enttäuscht“, fügte er hinzu.
Durán und die Formel für ein gesundes Vertrauen
In einem Vortrag mit dem Titel „Wie man große Projekte mithilfe der Treuhandstruktur strukturiert“Ingenieur Rafael Durán einen vollständigen Überblick über den Treuhandprozess und hob die fünf kritischen Elemente , die ein sicheres und nachhaltiges Funktionieren einer Treuhand gewährleisten:
- Projektlizenz genehmigt
- Vom Treuhänder berechnetes Mindestumsatzniveau erreicht
- Zwischenkredit genehmigt und unterzeichnet.
- Kostengünstige Zertifizierung, falls zutreffend.
- Das Land wurde dem Treuhandfonds übertragen.
Der Geschäftsmann betonte, dass ohne die Erfüllung dieser fünf Punkte keine Finanztransaktionen aus dem Treuhandvermögen eingeleitet werden sollten, da auf persönlichen Konten oder Konten von Förderern hinterlegtes Geld ein Risiko sowohl für Kunden als auch für Agenten darstellt.
„Ich warte lieber noch etwas und schlafe dann ruhig. Wenn das Geld direkt auf das Treuhandkonto fließt, gibt es keine Ausreden. Es kann zurückgezahlt und nachverfolgt werden. Aber wenn es von außen kommt, wird alles kompliziert“, warnte er.
Der Ingenieur erklärte außerdem, dass der anfängliche Beitrag des Bauträgers erheblich sein müsse, zwischen 25 % und 35 % der gesamten Projektkosten, und dass die Zwischenfinanzierung in der Verantwortung des Bauträgers und nicht des Treuhänders liege. „Viele glauben hier, dass die bloße Reservierung eines Grundstücks automatisch die Einrichtung eines Treuhandverhältnisses bedeutet. Das ist nicht der Fall. Es muss verantwortungsvoll strukturiert sein“, betonte er.
In seinem Vortrag hob Durán die zentrale Rolle der Immobilienmakler in diesem Ökosystem hervor, die er als „wichtigste Achse des Geschäfts“ bezeichnete.
„Sie sind es, die die Kunden gewinnen, die den Umsatz generieren und dafür sorgen, dass das Projekt voranschreitet. Sie sind die ersten Ansprechpartner für Käufer, wenn es zu Verzögerungen kommt. Deshalb müssen Sie genau wissen, wie der gesamte Prozess verläuft.“.
