Sechs neue Herausforderungen für Immobilienmakler

Veränderungen im Verhalten und in der Denkweise sowie die aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen führen zu einer Ära des Wandels im Immobiliensektor.

„Wenn man es baut, kommen sie schon.“ Jahrzehntelang galt das für gut gelegene Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien sowie für das Baseballfeld im Field of Dreams. Doch heute zwingen Paradigmenwechsel, höhere Inflation, steigende Zinsen und der Klimawandel Immobilieninvestoren und -betreiber, sich einer ernüchternden Realität zu stellen: Wenn man heute auf herkömmliche Weise baut oder kauft, kommen die Kunden möglicherweise nicht.

Es versteht sich von selbst, dass die COVID-19-Pandemie die Art und Weise, wie und wo Räume weltweit genutzt werden, verändert hat. In einigen Regionen ist die Büropräsenz nach wie vor deutlich geringer als vor der Pandemie; in den Vereinigten Staaten beispielsweise liegt sie bei etwa 50 Prozent.

Die Konsumenten sind zwar wieder in die Ladengeschäfte zurückgekehrt, kaufen aber eher in der Nähe ihres Wohnorts ein.

In diesem einzigartigen Moment sollten Akteure der Immobilienbranche eine neue Denkweise annehmen: Anstelle von „Wenn man es baut, werden sie kommen“ sollten sie sich auf „Wenn man hervorragend arbeitet und die Mieter zufriedenstellt, werden sie bleiben“ konzentrieren.

Im heutigen Markt hängt der Erfolg eines Immobilieninvestors oder -betreibers davon ab, ob er die folgenden sechs Gebote befolgt:

• Wir schaffen Lösungen für unsere Kunden, nicht nur für physische Räume.
• Nutze Entwicklungen, um Dynamik aufzubauen, nicht einfach nur, um vorhandene Dynamik einzufangen.
• Wertschöpfungsmöglichkeiten sollten während des gesamten Projektlebenszyklus identifiziert werden, nicht nur an den Endpunkten.
• Nachhaltigkeit sollte als Chance und nicht als Pflichtprozess verstanden werden.
• Digitale Lösungen und fortschrittliche Analysen sollten durchgängig integriert werden, nicht nur durch die sporadische Anwendung einzelner Lösungen.
• Fokus auf operative Effizienz, nicht nur auf Umsatz.
• Die Umsetzung dieser sechs dringenden Maßnahmen erfordert Investitionen oder Partnerschaften, um Zugang zu Technologie, Analytik, Betriebsabläufen und Klimawissenschaftskapazitäten zu erhalten.

In diesem Artikel untersuchen wir die Aktien, die für Anleger und Händler, die einen Wettbewerbsvorteil anstreben, von entscheidender Bedeutung geworden sind.

Lösungen für Kunden entwickeln

Da einige Unternehmen ihre Büroflächen reduzieren, ist der Wettbewerb um Mieter hart. In den letzten drei Jahren wurden in den USA und Großbritannien zusammen netto 125 Millionen Quadratfuß Bürofläche frei – das Ergebnis dreier aufeinanderfolgender Jahre, in denen mehr Flächen leer standen als neu vermietet wurden.

Der heutige Wettbewerbsdruck zwingt Immobilienbesitzer und -betreiber dazu, ihre Rolle neu zu überdenken. Die bloße Bereitstellung von vier Wänden genügt nicht mehr; wichtige Akteure werden Mietern dabei helfen, Arbeitsplätze zu schaffen, die ihnen einen Wettbewerbsvorteil verschaffen.

Die Ausweitung auf die Problemlösung erfordert ein neues Betriebsmodell, neue Talente und Fähigkeiten sowie einen grundlegend anderen Einsatz von Technologie.

In Bürogebäuden bedeutet diese neue Vorgabe, mit den Arbeitgebern zusammenzuarbeiten, um zu verstehen, wie diese sich die Nutzung der Räumlichkeiten durch ihre Mitarbeiter vorstellen.

Zu den Lösungen für den Arbeitsplatz könnten anregende Orte gehören, an denen sich die Mitarbeiter gerne aufhalten, dynamische Designs, die sowohl kollaboratives als auch individuelles Arbeiten ermöglichen, und Sensoren zur Erfassung von Nutzungsmustern, die dem Arbeitgeber als Grundlage für die Gestaltung hybrider Arbeitsmodelle dienen können.

Dynamik durch Entwicklung erzeugen

Die Zukunft vorherzusagen – sei es in Bezug auf Branchen, Designtrends oder das Verhalten von Mietern – war schon immer eine der größten Herausforderungen für Immobilienentwickler. Doch heute erhöhen steigende Kapitalisierungszinsen, höhere Inputkosten und ein geringerer Arbeitskräftemangel die Anforderungen.

Gleichzeitig macht das sich rasch ändernde Verhalten traditionelle spekulative Spiele weniger vorhersehbar.

Erfolgreiche Projektentwickler können gezielt Mieterökosysteme schaffen, die über die reine Gewinnung eines Ankermieters hinausgehen. So haben sich beispielsweise einige Projekte, die als Magneten für führende Technologieunternehmen gelten, auch für Wohnungsmieter und -käufer als attraktiv erwiesen, die für oder mit einigen der ansässigen Unternehmen arbeiten können.

Unsere Analyse zeigt, dass Anbieter, die erfolgreich Ökosysteme entwickeln, die auf die zukünftigen Nutzungsbedürfnisse der Nutzer in fünf Jahren abgestimmt sind, profitieren: Innovationszentren erzielen im Durchschnitt 10 bis 12 Prozent höhere Gewerbemieten als nahegelegene Geschäftszentren. Investieren Sie in die Wertschöpfung über den gesamten Lebenszyklus hinweg.

Die überdurchschnittliche Performance im Jahrzehnt vor der Pandemie erforderte geschickte Verhandlungsführung. Die richtigen Einkaufsentscheidungen, moderate operative Verbesserungen und die Nutzung hoher Vertragskapitalisierungsraten führten zu starken Renditen.

Kluge Kaufentscheidungen bleiben entscheidend, doch das aktuelle Umfeld legt den Fokus auf den Betrieb – einen Bereich, der zunehmend wettbewerbsintensiv geworden ist. Plattformen bieten Mietern ein einheitliches Nutzererlebnis und ermöglichen gebündelte Investitionen in Technologie sowie effiziente Akquisitionen und Finanzierungen.

Durch die Kombination von Skaleneffekten und vertikaler Integration wird ein nahtloses Mietererlebnis, eine bessere Nutzung der Technologie und eine effiziente Akquisition ermöglicht.

Nachhaltigkeit als Chance begreifen

Umwelt-, Sozial- und Governance-Themen, insbesondere Nachhaltigkeit, haben sich von Elementen der Überprüfung zu wertschöpfenden Aktivitäten entwickelt.

Immobilienakteure können das Thema Nachhaltigkeit auf drei Arten angehen: erstens durch die Analyse bestehender Portfolios unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit, um Wertsteigerungen zu erzielen; zweitens durch die Dekarbonisierung bestehender Gebäude; und drittens durch den Aufbau neuer, auf Nachhaltigkeit ausgerichteter Geschäftsfelder.

Für jede dieser Aufgaben werden hochmoderne digitale und analytische Werkzeuge benötigt.

Immobilienunternehmen täten gut daran, ihre Portfolios unter dem Gesichtspunkt des Klimawandels zu bewerten, insbesondere da der Klimawandel bereits in die Bewertungen einfließt.

Der strategische Erwerb von Vermögenswerten und die Wertsteigerung durch Dekarbonisierungsmaßnahmen stärken Portfolios. Die Fähigkeit, Renditen zu erwirtschaften und gleichzeitig Klimaziele zu erreichen, kann Immobilieneigentümern zudem helfen, mehr Kapital zu besseren Konditionen zu erhalten.

Die Dekarbonisierung von Gebäuden erfordert Investitionen, eröffnet aber auch die Möglichkeit niedrigerer Betriebs- und Energiekosten sowie potenzieller grüner Prämien auf die Mieteinnahmen.

Digitales in alles integrieren

Der Immobiliensektor hinkte in puncto digitaler Kompetenzen einst um Jahre hinterher, holt aber nun auf.

Heute sammeln und nutzen größere Vermieter die Möglichkeiten ihrer riesigen Datenbestände, um bessere Entscheidungen zu treffen und Anwendungen zu entwickeln, die sowohl Vermögensverwaltern als auch Mietern und Bewohnern dienen.

Die nächste Phase der digitalen Transformation der Branche erfordert ein besseres Change-Management und grundlegend neue Herangehensweisen an Geschäftsprozesse. Zudem sind Investitionen in neue Talente (darunter Entwickler, Ingenieure und Data Scientists) notwendig, um die für die Transformation erforderlichen Werkzeuge zu entwickeln, zu warten und zu verbessern.

Verkäufer, die unkonventionelle Daten und fortschrittliche Analysen zur Immobilienbewertung und Mietvertragsverhandlung nutzen, können oft schneller und souveräner agieren, mehr Abschlüsse erzielen und den richtigen Preis zahlen. Fortschrittliche Analysen und Marktanalysen können Erfahrungswerte bestätigen und neue Erkenntnisse liefern.

Fokus auf operative Effizienz, nicht nur auf Umsatz

Die Inputkosten, einschließlich Lohn-, Material- und Finanzierungskosten, sind rasant gestiegen. Gleichzeitig übersteigt die Inflation die bisherigen Normen für vertraglich oder saisonbedingte Mieterhöhungen im Gewerbeimmobilienbereich.

Um mit den Veränderungen der Wirtschaft Schritt zu halten, müssen Eigentümer und Manager sowohl Kosten als auch Einnahmen im Blick behalten.

Auf der Kostenseite können der Aufbau widerstandsfähiger Lieferketten und die Kontrolle der Betriebskosten potenzielle Rückgänge der NOI-Marge ausgleichen.

Große Vermieter in einem bestimmten Markt können beispielsweise ihre Vermietungsteams zentralisieren und ihnen digitale Tools zur Verfügung stellen, um wertschöpfende Vermietungsentscheidungen zu ermöglichen.

Bei höheren Finanzierungskosten wird es außerdem notwendig sein, hohe Kreditwürdigkeit aufrechtzuerhalten, günstiges Kapital zu beschaffen und regelmäßig zu refinanzieren, um Renditen zu erzielen.

Auf der Umsatzseite erfordern die aktuellen Marktbedingungen ein intelligenteres Leasing-Management. Gewerbemieten können mit steigenden Preisen Schritt halten, wenn Betreiber alle ihnen zur Verfügung stehenden Mittel (einschließlich Mietverträge mit Laufzeit- und Steigungsklauseln) und Instrumente (einschließlich fortschrittlicher Analysen und überlegener Marktforschung) nutzen.

Veränderungen im Verhalten und in der Denkweise sowie die aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen führen zu einer Ära des Wandels im Immobiliensektor.

Wer die Herausforderungen annimmt, die Marktanforderungen, die benötigten Technologien und die Nutzung neuer Talente neu bewertet, wird sich den Erfolg sichern. Wettbewerber, die sich nicht anpassen, riskieren, den Anschluss zu verlieren.

Bauen Sie Immobilien, die Mieter wünschen, und bieten Sie das Erlebnis, das Mitarbeiter, Käufer und Bewohner benötigen, und sie werden von selbst kommen.

Quelle: https://www.mymiamigroup.com/