Von Hugo Espinal
Vor etwa einem Monat beschlossen zwei Kunden/Freunde aus Kindertagen, ihre Wohnung mit Plusval Inmobiliaria. Nachdem der Verkauf in weniger als zwei Wochen erfolgreich verlief, begannen wir mit der Suche nach ihrem neuen Zuhause. Nach mehreren Besichtigungen verschiedener Objekte sagten sie zu mir: „Hugo, wir möchten Wohnung X! Können wir sie uns mit meinen Eltern und Schwiegereltern noch einmal ansehen?“
Diese zweiten Besuche bei Verwandten potenzieller Käufer bergen oft große Überraschungen. Sie reichen von einer kompletten Meinungsänderung des Interessenten über die Immobilie bis hin zum Neustart des gesamten Kaufprozesses. Man muss kein Experte sein, um diese Meinungen Dritter – fast immer die von Eltern, Schwiegereltern oder engen Freunden – zu filtern. Diese haben jedoch letztendlich kein Mitspracherecht beim Kauf, da sie weder in der Immobilie wohnen noch investieren werden und ihnen zudem die Kenntnisse des aktuellen Immobilienmarktes fehlen.
Im Fall meiner Freunde stießen deren Familien auf etwas, das zunächst seltsam erschien: Im Grundbuch der Wohnung, die sie kaufen wollten, stand „Annotated Record“ und nicht „Title Certificate“. Mit Hilfe meines Kollegen Ivan Guerrero, der über mehr als 20 Jahre Erfahrung in diesen Rechtsangelegenheiten verfügt, erklärte ich ihnen den Unterschied zwischen diesen Dokumenten:
Beglaubigungsschreiben
Es handelt sich um eine Eigentumsurkunde, die das Eigentum an einem Teilgrundstück innerhalb eines bestimmten, noch nicht offiziell vermessenen Grundstücks belegt. Sie haben das Recht an diesem Teilgrundstück, kennen aber dessen genaue Lage innerhalb des größeren Grundstücks nicht. Stellen Sie sich vor, Ihr Großvater hätte seinen Onkeln mehrere Grundstücke hinterlassen, jedes mit einem eingetragenen Eigentumsnachweis, vielleicht durch einen Fluss verlaufend oder mit Strandzugang. Ich brauche wohl nicht weiter auszuführen, was passieren würde, wenn Ihr Großvater verstirbt und es zu Streitigkeiten zwischen den Onkeln käme, da das Land nicht offiziell vermessen wurde.
Wenn sich die eingetragene Urkunde auf eine Wohnung bezieht, gibt es kein Problem, da die Grenzen klar definiert sind und eine Wohnungseigentumsregelung gilt.
Eigentumsurkunde, Eigentümerausfertigung und Gläubigerbescheinigung
Das Original des Eigentumsnachweises wird bei der zuständigen Immobilienbehörde (die für die Dokumentation von Immobilien auf dominikanischem Gebiet zuständig ist) erstellt oder hinterlegt. Der Eigentümer erhält ein Dokument mit der Bezeichnung: Eigentümerkopie.
Früher wurden zwei Duplikate ausgestellt; eines für den Eigentümer und eines für den Gläubiger (das Finanzinstitut, das die Hypothek gewährt). Diese Praxis wurde nun abgeschafft und durch ein Dokument mit der Bezeichnung „ Gläubigerbescheinigung“ ersetzt.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, erhalten Sie – je nach gewähltem Finanzinstitut – möglicherweise eine Zweitschrift der Hypothekenurkunde. Manche Institute stellen diese erst nach vollständiger Tilgung der Hypothek aus. Ich halte es für unüblich, dass die Zweitschrift nicht ausgehändigt wird, doch oft unterschreibt man unwissentlich eine Verzichtserklärung. Daher empfehle ich Ihnen, sich über die Vorgehensweise Ihrer Bank in dieser Angelegenheit zu informieren und die Zweitschrift anzufordern. In den meisten Fällen händigt der Bankangestellte diese nämlich schlichtweg aus Fahrlässigkeit oder Unwissenheit des Kunden nicht aus.
Sobald die Hypothek endgültig bewilligt ist, sollten Sie folgende Dokumente erhalten:
- Duplikat für den Eigentümer
- Hypothekenstrahlungsbrief
- Gläubigerbescheinigung
Um auf das Thema meiner Freunde/Kunden zurückzukommen: Es stimmt, dass man seine Familie in eine so wichtige Entscheidung wie den Kauf eines neuen Hauses einbeziehen möchte. Aber ich wiederhole: Sie müssen wissen, welche Ratschläge Sie annehmen und welche Sie ignorieren sollten, da Sie sonst die Entscheidung für die Immobilie, die Ihren Bedürfnissen entspricht, sabotieren und vielleicht Ihre beste Gelegenheit verpassen könnten.
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Mein Name ist Hugo Espinal und ich stehe Ihnen gerne auf dem Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik zur Verfügung.
