SANTO DOMINGO- Eine Wohnung für 15.000 bis 20.000 RD$ im Großraum Santo Domingo zu mieten, gehört aufgrund der Preissteigerungen bei Langzeitmietobjekten in verschiedenen Sektoren der Vergangenheit an.
„Der Anstieg der Mieten ist nichts Neues; seit der Pandemie sind sie exorbitant gestiegen. Eine Mietwohnung im Millionen-Peso-Bereich, die früher etwa 20.000 Pesos kostete, kostet jetzt 45.000, 37.000 oder 40.000 Pesos“, sagt Alenny Garabito, deren Unternehmen Time Homes sich auf Immobilienverwaltung spezialisiert hat.
Er fährt fort und sagt, dass man in „La Independencia, einem Viertel mit einigermaßen vernünftigen Preisen, keine Immobilie für weniger als 30.000 Pesos findet, eine Einzimmerwohnung für 29.000 Pesos, was wirklich sehr teuer ist.“.
Im Fall von Villa Mella an der Jacobo-Majluta-Allee, wo die Preise früher zwischen 13.000 und 15.000 Pesos lagen, sind solche Ratenzahlungen nun kaum noch zu finden; sie sind auf 22.000 Pesos gestiegen. Auch in der Ostzone überraschen die Preise, die bisher nur im Großraum Manila üblich waren, fügt der Immobilienberater hinzu.
Claudia Castillo von Plusval Dominicana schätzt, dass die von ihrem Unternehmen verwalteten Immobilien Wertsteigerungen zwischen 15 und 20 % erfahren haben. Da es derzeit jedoch ein großes Angebot gibt, erwägen einige Eigentümer Preissenkungen, um ihre Immobilien schnell verkaufen zu können, erklärt sie.
Ein Grund dafür, den Castillo nennt, ist, dass die Banken im letzten Jahr die Zinssätze angepasst haben und einige Vermieter gezwungen waren, die monatliche Miete ihrer Mieter zu erhöhen. „Das ist mir bei zwei Klienten passiert; das war deren Grund.“.
Ein weiteres Argument, das Vermieter zur Rechtfertigung der Mietpreiserhöhungen anführen, ist der Anstieg der Baukosten, da viele der Wohnungen neu sind und daher von vornherein hohe Mietpreise angesetzt wurden, sagt Castillo.
„Die Wahrheit ist, dass die Preise im zentralen Industriegebiet erschreckend hoch sind; in den Randgebieten ist es etwas beschaulicher, aber auch dort sind sie gestiegen“, sagt Castillo.
Maika Maldonado von Premium Real Estate versteht den „extremen Anstieg“ nicht, da der Markt mit Mietobjekten, vor allem über Airbnb, gesättigt sei. Sie beobachtet einen sprunghaften Anstieg der Mietnachfrage, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment. Dies führt sie darauf zurück, dass viele Kunden aufgrund der steigenden Preise Schwierigkeiten haben, wieder eine Immobilie zu erwerben, und daher auf Mietwohnungen ausweichen.
„Deshalb glaube ich, dass dies der Grund für den Anstieg ist. Ich habe meinen Kunden vorgeschlagen, einen Durchschnittspreis für ihre Mietobjekte festzulegen und einen Preis zu finden, der nicht zu weit davon abweicht und es ihnen ermöglicht, ihre Immobilien vermietet zu halten, ohne dabei so weit unter dem Durchschnitt zu liegen, dass sie sich mit dem, was sie erwarten, nicht mehr wohlfühlen.“.
Garabito merkt an, dass die Preissteigerungen bei Immobilien, deren Preise in Pesos angegeben werden, am deutlichsten zutage treten. „Ich denke, der Preisanstieg ist bei Wohnungen, deren Preise in Pesos angegeben werden, am auffälligsten, denn in Dollar, insbesondere bei höherpreisigen Wohnungen, bleiben die Preise gleich. Aber für diejenigen, die zwischen 20.000 und 40.000 Pesos mieten, ist der Anstieg enorm; es ist undenkbar, in Gegenden wie Naco, Piantini, Serralles, Evaristo Morales, El Millón oder Ensanche Quisqueya eine Wohnung zu finden.“.
„Hier bei Time Homes, wo wir Immobilien verwalten, haben wir Wohnungen in der Nähe der Universität, die wir früher für 8.000 und 9.000 Pesos vermietet haben, jetzt kosten sie 15.000 und 16.000 Pesos.“.
Ähnlich verhält es sich mit Wohnungen, die früher 20.000 kosteten und jetzt 30.000 kosten, und solche, die früher 1.000 Dollar kosteten, jetzt 1.300 US-Dollar, „und viele Einzimmerwohnungen stehen zur Miete“.
„Hohe Mieten machen den Überprüfungsprozess deutlich komplizierter“, sagt Alenny Garabito, „weil es notwendig ist, die finanzielle Leistungsfähigkeit der Ehepartner zu prüfen.“.
Als weiteren möglichen Kostenfaktor nennt Garabito die Instandhaltungskosten. Er führt als Beispiel eine Wohnung in Evaristo Morales an, die er für 30.000 Pesos gemietet hat, wo die monatliche Gebühr 5.000 Pesos beträgt. „In Jacobo verwalte ich mehrere Immobilien, und die Instandhaltungskosten liegen bei etwa 3.400 Pesos. Es gibt weder einen Generator noch Ähnliches, was die Kosten in die Höhe treibt.“.
Neues Mietgesetz
Bezüglich des kürzlich von der Abgeordnetenkammer in erster Lesung verabschiedeten Mietgesetzes erklärt Garabito, dass dies eine weitere Herausforderung für Immobilienmakler darstelle und hofft, dass ihre Stimmen gehört werden, da er versteht, dass es Aspekte wie die einmalige Kaution gibt, die nicht praktikabel sind.
„Eine Kaution reicht beispielsweise nicht aus, um den Zustand einer Wohnung bei Auszug abzudecken. Oftmals verlassen die Mieter die Wohnung, ohne zu streichen oder kleinere Mängel zu beheben.“.
Hinzu kommen die Mängel des öffentlichen Systems, was bedeutet, dass in einem Haushalt zusätzliche Ausgaben anfallen, wie zum Beispiel für einen Wassertank, eine Zisterne, Strom, einen Generator und Sicherheitseinrichtungen.
„Wenn die Sicherheitslage besser wäre, müssten wir nicht so viele Bars errichten, und die Mindestinvestition für den Bau einer Bar beträgt 60.000 bis 70.000 Pesos, da reicht eine Monatsmiete als Kaution nicht aus. Es gibt aber auch sehr gute Mieter, die das Objekt in gutem Zustand hinterlassen.“.
