SANTO DOMINGO – Der Gesetzentwurf über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen, der derzeit von einem Sonderausschuss der Abgeordnetenkammer geprüft wird, würde eine spezialisierte Gerichtsbarkeit schaffen, die die Zwangsräumung säumiger Mieter innerhalb eines Zeitraums von höchstens 60 Tagen ermöglichen würde, mit Vorschriften, die einen Friedensrichter und einen Sonderinspektor für Mietangelegenheiten benennen, betonte die Anwältin Luz del Alba Rodríguez an diesem Wochenende.
„Es wird geschaffen, die es ermöglicht, Mieter, die nicht zahlen, innerhalb eines Zeitraums von maximal zwei Monaten zu räumen. Die Verordnungen werden einen Friedensrichter und einen Sonderinspektor benennen, die ausschließlich für Mietangelegenheiten zuständig sind“, betonte die Spezialistin für Zivil- und Zivilprozessrecht während ihres Vortrags auf der Master Real Estate Agent-Konferenz am vergangenen Samstag.
Er betonte, dass der im vergangenen Jahr vom Sprecher des Repräsentantenhauses, Alfredo Pacheco, eingebrachte Gesetzentwurf die „bekannten drei Kautionen“ abschafft, die zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in der Dominikanischen Republik bei Mietverträgen gängige Praxis geworden waren. Der neue Gesetzentwurf sieht nur noch eine Kaution vor.
Ein weiterer Aspekt, den Rodríguez als neu in dem Dokument hervorhob, ist, dass der Mietpreis von den Parteien und nicht vom Markt festgelegt wird, während die Rechtskosten zwischen Eigentümer und Mieter aufgeteilt werden.
„Ziel ist es, die Rechte und Pflichten des Eigentümers sowie des Mieters zu gewährleisten und alte Praktiken abzuschaffen, wie beispielsweise die zusätzliche Kaution für die Zahlung an Vermittler oder Makler zum Zeitpunkt der Anmietung einer Immobilie. Außerdem wird festgelegt: ‚Wenn eine Immobilienprovision für die Verwaltung der Vermietung zu zahlen ist, liegt die Verantwortung für deren Abwicklung beim Eigentümer oder gesetzlichen Vertreter, sofern dieser die Verwaltung an das Maklerbüro vergeben hat‘“, heißt es in dem Dokument.
Seiner Erklärung zufolge ist der Entwurf des Mietgesetzes ein Schritt nach vorn für Immobilienmakler, da der Staat im Falle seiner Verabschiedung die Immobilientransaktion anerkennen würde, die seiner Meinung nach das Ergebnis der Anstrengungen und der Arbeit des Sektors ist.
Während der Schulung hob der Experte die Gründe hervor, warum ein Immobilienmakler Kenntnisse in rechtlichen Aspekten haben muss: die Identifizierung von Immobilien, die aufgrund ihres Rechtsstatus Chancen bieten und leicht zu verkaufen sind, sowie den Umgang mit Zweifeln und Schwächen der Immobilie in Bezug auf die erforderlichen Unterlagen.
Rodríguez erläuterte den über 80 Teilnehmern die Einzelheiten der Due-Diligence-Prüfung und die Aspekte, die Immobilienmakler in diesem Zusammenhang während des Transaktionsprozesses überprüfen sollten.
„Prüfen Sie die Eigentumshistorie, um sicherzustellen, dass der Verkäufer der Immobilie uneingeschränkt berechtigt ist, die Transaktion durchzuführen. Überprüfen Sie die bestehenden Belastungen und Beschränkungen, um den aktuellen Rechtsstatus der Immobilie zu ermitteln und festzustellen, ob Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Einschränkungen bestehen.“.
Nutzung und Besitz wurden als weitere zu berücksichtigende Faktoren genannt, ebenso wie Zoneneinteilung und Vorschriften, um festzustellen, ob es Einschränkungen gibt, die die bisherige Nutzung einschränken, und um den Marktwert der Immobilie durch ein Gutachten eines Fachmanns zu ermitteln.
Der Rechtsexperte verwies außerdem auf die Überprüfung der Steuerfreiheit und darauf, dass sich das Grundstück innerhalb der im Grundbuch angegebenen Koordinaten befindet und die beschriebene Fläche übereinstimmt.
Den Vertrag kennen
In ihrem Buch „Master Real Estate Agent Luz del Alba Rodríguez“ erläuterte sie detailliert die verschiedenen Vertragsarten, die bei einer Immobilientransaktion eine Rolle spielen, und hob hervor, dass der Kaufvertrag der einzige im dominikanischen Zivilgesetzbuch enthaltene Vertrag sei, während der Trennungsvertrag in keinem Dokument vorkomme.
„Die Trennungsvereinbarung beinhaltet keinen Verkauf; es ist unklar, wie man vorgehen soll, und es gibt keine Rechtsprechung, die sie als Vertrag stützt. Die beiden anderen ermöglichen es Ihnen, sie im Grundbuch eintragen zu lassen und die Immobilie zu sperren“, erklärte er.
Die Einzelheiten darüber, was ein Vertrag enthalten sollte, wie beispielsweise Vertragsgegenstand, Zahlungsmodalitäten, Lieferzeit der Ware, genaue Beschreibung der zu liefernden Ware, Kündigungsklauseln und Preiserhöhungen für Materialien, wurden während der Präsentation von dem Spezialisten erläutert, der mit der Eröffnung des Schulungstages beauftragt war.
„Wenn dieser letzte Punkt im Vertrag nicht festgelegt ist, kann das Bauunternehmen den Immobilienwert nicht erhöhen; das sind Dinge, die Makler wissen müssen, um die Rechte ihrer Kunden zu wahren.“.
Mietvertrag
Laut Rodríguez dürfen in einem Mietvertrag fünf grundlegende Dinge nicht fehlen: Überprüfen Sie das Objekt, um sicherzustellen, dass es sich in einwandfreiem Zustand befindet.
Prüfen Sie die Bonität und Zahlungsfähigkeit des Mieters. Klären Sie Mietpreis und Mietdauer, ermitteln Sie die geplante Nutzung des Objekts (bei gewerblicher Nutzung) und informieren Sie sich über die Kündigungsgründe.
Bezüglich Immobilienbetrugsfällen erklärte Rodríguez, dass dies im Strafgesetzbuch geregelt sei und dass der Immobilienmakler nach Erhalt einer Provision in den Prozess und die Ermittlungen einbezogen werde. „Da es meine Pflicht als Immobilienmakler ist, alle Objekte, die ich verkaufe, zu überprüfen, können Sie als Makler das Bauunternehmen verklagen. Dies ist eine zivil- oder strafrechtliche Haftung, die ein Makler in der Dominikanischen Republik tragen kann.“.
