SANTO DOMINGO– Am 21. November 1958 trat in der Dominikanischen Republik das Gesetz Nr. 5038 über Wohnungseigentum . Fast 67 Jahre sind seitdem vergangen, sodass das Gesetz die aktuellen Gegebenheiten im Immobiliensektor nicht mehr berücksichtigt.
Dies enthüllte der Anwalt Israel López in einem Interview in der Sendung „La Ventana de El Inmobiliario“, wo er einräumte, dass dieser Rechtsrahmen dringend reformbedürftig sei.
Der Immobilienrechtsspezialist argumentierte, dass einer der wichtigsten Aspekte bei der Aktualisierung des Gesetzes die Suche nach praktischen und flexiblen Lösungen für alltägliche Konflikte zwischen Nachbarn sein sollte.
Neben der Einbeziehung moderner Zahlen betonte er, dass es nicht angemessen sei, für einen Streit über Lärmbelästigung ein Gericht, Anwälte und Anhörungen zu benötigen, wenn dieser von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
„Es ist inakzeptabel, dass wir zur Lösung einer solchen Situation ein Gericht besetzen, Anwälte beauftragen, auf Anhörungen, Fristen, Vertagungen und gerichtliche Verzögerungen warten müssen. Mit anderen Worten: Es ist ein, wie ich finde, sehr langwieriger und bürokratischer Prozess, um einen Konflikt beizulegen, der vielleicht auf einem anderen, etwas einfacheren Weg, nämlich durch die Verwaltung, gelöst werden könnte“, erklärte er.
López bemerkte außerdem, dass diesem aus 44 Kapiteln bestehenden Gesetz eine Einleitung und eine Präambel zur Kontextualisierung fehlen. Darüber hinaus stellte er fest, dass es auch keine Erwägungsgründe enthält.
Rechtliche Schritte gegen „säumige Vermieter“
Israel López erklärte, das Gesetz sehe ein klares Verfahren zur Eintreibung ausstehender Instandhaltungskosten in einer Eigentumswohnanlage vor. Er führte aus, dass in einer Besprechung die Wohnung mit Zahlungsrückständen identifiziert und der Eigentümer über den Zahlungsverzug und den ausstehenden Betrag informiert werden könne.
„Wenn sie das ignorieren, wird beim Grundbuchamt ein Vorrecht zugunsten des Eigentümerkonsortiums für diese Immobilie eingetragen“, betonte er.
Der Anwalt fügte hinzu, dass die Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten,begleicht. Dieses im Namen der Eigentümergemeinschaft durchgeführte Verfahren kann in der öffentlichen Versteigerung der Immobilie münden, um den geschuldeten Betrag einzutreiben.
Im Gespräch über die Abschaltung von Versorgungsleistungen erklärte der Spezialist dies sehr deutlich. Er wies darauf hin, dass es zwar „möglich“ sei, aber „nicht geschehen sollte“, da es illegal sei.
„Das Thema Versorgungsunterbrechungen sollte gar nicht erst aufkommen… Tatsächlich gibt es ein Urteil des Verfassungsgerichts, das besagt, dass Versorgungsleistungen nicht unterbrochen werden dürfen, da es sich um Grundrechte handelt: das Recht auf Wasser und das Recht auf Strom. Sobald man die Versorgung unterbricht, gehen der Genuss, die Nutzung und der Besitz des Eigentums verloren“, erklärte er.
Angesichts dieses Szenarios merkte der Anwalt an, dass die rechtliche Alternative zur Beilegung von Konflikten wegen Nichtzahlung – in Bezug auf Dienstleistungen – die Einleitung eines „langen, komplexen und kostspieligen“ Gerichtsverfahrens beinhaltet
„Um eine Lösung für Ihr Problem zu finden, müssen Sie einen langwierigen Rechtsweg beschreiten, da Sie Anwälte beauftragen und Fristen abwarten müssen. Zudem müssen Sie erhebliche Summen investieren, um das Verfahren in Gang zu setzen, und müssen außerdem Anhörungen und Vertagungen abwarten. Kurz gesagt, es handelt sich um langwierige Prozesse. Gerichtsverfahren sind in der Dominikanischen Republik traumatisch“, beklagte er.
Wie man mit Diebstahl von Geldern in Eigentumswohnungen umgeht
Ein weiteres Thema des Interviews, das von Ana María Ramos, Direktorin der El Inmobiliario, waren Unregelmäßigkeiten und Veruntreuung von Geldern bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen.
Im Falle eines Diebstahls, so erklärte der Immobilienrechtsspezialist, bestehe der erste Schritt darin, dass die Eigentümergemeinschaft eine Versammlung einberuft, um die Unregelmäßigkeiten festzustellen und zu dokumentieren.
Sobald ein Problem festgestellt wird, sollte eine detaillierte Abrechnung angefordert werden, aus der hervorgeht, wie die Ressourcen verwendet wurden. Ist die Verwendung der Gelder nicht gerechtfertigt, kann Anzeige bei der Staatsanwaltschaft erstattet werden,um den Sachverhalt zu untersuchen und die Verantwortlichen zur Rechenschaft zu ziehen.
Wenn die Veruntreuung der für den Unterhalt bestimmten Gelder nachgewiesen werden kann, argumentierte der Anwalt, sei der Straftatbestand des „Vertrauensmissbrauchs“, was die Einleitung eines Strafverfahrens ermögliche.
Wartungskosten: Sind sie ausreichend?
Abschließend ging López auf die Wartungsgebühren im Land ein. Er erklärte zunächst, die aktuellen Beträge seien „sehr niedrig“. Er räumte jedoch ein, dass dies je nach Ausstattung und angebotenen Leistungen variieren könne.
In diesem Zusammenhang erklärte der Experte, dass jede Eigentumswohnanlage zusätzlich zu den Fixkosten mindestens weitere 20 % für die Ersparnisse der Eigentümergemeinschaft einplanen.
„Die Realität in der Dominikanischen Republik ist, dass Eigentumswohnungen ein wirtschaftliches Defizit aufweisen, und deshalb sehen wir viele Gebäude, die von außen sehr vernachlässigt sind“, sagte er.
Der Anwalt wies darauf hin, dass die Instandhaltungskosten durch eine Erhöhung angepasst werden müssten, um den guten Zustand der Anlagen und den Erhalt der Immobilien sowohl für Vermietungs- als auch für Verkaufszwecke zu gewährleisten.
Kurzzeitmieten in der Dominikanischen Republik
Trotz der Jahre, die seit seinem Inkrafttreten vergangen sind, räumte der Anwalt ein, dass das Wohnungseigentumsgesetz die Problematik der Kurzzeitvermietung im Land, wie beispielsweise über Airbnb, regelt.
Er erklärte, dass die Eigentümer durch Versammlungen, die vom Konsortium einberufen werden, Regelungen festlegen können, um zu entscheiden, ob sie den Betrieb ihrer Wohnanlage mit dieser Art von Vermietung zulassen wollen oder nicht.
In diesem Zusammenhang stellte er klar, dass die explizite Einbeziehung des Themas kurzfristige Mieten in das Gesetz dazu beitragen würde, die bestehende Unklarheit im regulatorischen Rahmen zu beseitigen.
Laut dem Experten würde dies ihnen ermöglichen, die Schwierigkeiten zu überwinden, mit denen viele Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Einberufung von Versammlungen und der Aktualisierung ihrer Satzungen konfrontiert sind, was für die Regulierung dieses derzeit boomenden Geschäftsmodells von grundlegender Bedeutung ist
„Mit dem Gesetz 5038 von 1958 können wir durch die Verordnungen und Beschlüsse der Eigentümerversammlung in den Wohnanlagen festlegen, ob die Wohnanlage Kurzzeitvermietungen akzeptiert oder nicht. Alles hängt jedoch von dem Zweck ab, für den das Immobilienprojekt errichtet wurde“, sagte er.
Um mehr über dieses Interview zu erfahren, laden wir Sie ein, die neue Folge von „La Ventana de El Inmobiliario“ auf unserem YouTube-Kanal anzusehen
