Von Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO. Die Schaffung eines Gleichgewichts zwischen den Rechten von Mietern und Eigentümern ist eines der Hauptdilemmas, mit dem sich das Allgemeine Gesetz über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen im Nationalkongress auseinandersetzen muss.
Der Gesetzesentwurf, der seit etwa 20 Jahren geprüft wird, würde das Gesetz Nr. 4314 vom 22. Oktober 1955, das Gesetz Nr. 17-88 vom 5. Februar 1988 und das Dekret Nr. 4807 aufheben. Das erstgenannte Gesetz und die Stellungnahme des Präsidenten stammen aus der Ära Trujillo.
Das Projekt zielt darauf ab, veraltete Vorschriften zu reformieren, um inländische und ausländische private Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte für den Mietwohnungsbau anzuregen. Es möchte die Regierung dazu bewegen, Maßnahmen zu entwickeln, die das Angebot an Wohneinheiten erleichtern und dadurch die Mietkosten senken.
Obwohl die Kongressabgeordneten unter anderem vorschlagen, dass das Gesetz „die Rechte der Mieter schützen muss, indem es diskriminierende und belastende Praktiken verbietet, die sich aus einseitiger Verwaltung und von den Eigentümern auferlegten Klauseln ergeben“, scheinen dies und die Misshandlung von Immobilieneigentümern weiterhin zu den Hindernissen im Kongress zu gehören.
Richter und Geschworene?
Das Interesse an den letztgenannten Rechten zeigte sich während der Plenarsitzung der Abgeordnetenkammer am 24. Mai, als diese den Gesetzentwurf für dringlich erklärte, ihn in erster Lesung billigte und zur Durchführung öffentlicher Anhörungen an den Ausschuss zurückschickte.
Bei dieser Gelegenheit gab der Abgeordnete der Volksstreitkräfte, Hamlet Melo, zu, dass er als Anwalt, Immobilienmakler und Geschäftsmann im Touristengebiet Verón-Punta Cana täglich mitansehen müsse, wie Mieter die Eigentümer und die Anwälte „beleidigen, empören und misshandeln“.
Die Meinungsverschiedenheiten
In einem Interview mit El Inmobiliario über den Gesetzentwurf räumte Luis Henríquez Beato, Mitglied der PLD-Partei und Teil der Sonderkommission, die den Gesetzentwurf etwa acht Monate lang geprüft hat, ein, dass der Grund für das Scheitern der Initiative, Gesetz zu werden, in den anhaltenden Meinungsverschiedenheiten liegt.
„Die Wohnrechte der Mieter und die Eigentumsrechte der Vermieter. Das Gleichgewicht dieser beiden Rechte ist ein Quell großer Eifersucht unter den Gesetzgebern, die die eine oder andere Seite verteidigen“, betonte er.
Zu den Punkten, in denen kein Konsens besteht, zählte er die Frage, welche Institution die Kautionen verwalten soll, die Mieter für die Anmietung einer Wohnung hinterlegen müssen. Einige Abgeordnete schlagen vor, dass dies das Ministerium für Wohnen, Habitat und Gebäude (Mivhed) übernehmen soll, andere wiederum wollen, dass es weiterhin die Landwirtschaftsbank bleibt.
Allerdings wurde in den in der letzten Legislaturperiode vorgelegten Gesetzesentwürfen und dem positiven Bericht der Sonderkommission der Vorschlag beibehalten, dass die Zentralbank diese Rolle übernehmen solle.
Henríquez Beato hob die Bedeutung des Projekts hervor, da die aktuelle Gesetzgebung veraltet sei und darüber hinaus Verfassungsreformen in Bezug auf Grundrechte beinhalten müsse.
Er erklärte, dass diese Initiative darauf abziele, die Rechte von Immobilieneigentümern zu stärken, damit diese bei der Rückgewinnung ihrer Wohnungen schnelle Verfahren ausschöpfen können, die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten, Kontrollen der Mietpreise einzuführen und die Frage der Kautionen transparent zu gestalten.
Die Möglichkeit, auch gewerbliche Mietverträge zu berücksichtigen, um das Projekt umfassender zu gestalten, wurde von den Gesetzgebern erwogen.
Weit verbreitete Einwände
Aus verschiedenen Sektoren gibt es Einwände gegen den Gesetzentwurf, und einige fordern eine Verschärfung. Dies wurde unter anderem von Mitgliedern des Verbandes der Immobilienmakler und -unternehmen (AEI), des Verbandes der Wohnungsbauunternehmen und -entwickler (Acroprovi) und der Stiftung für Institutionalismus und Gerechtigkeit (Finjus) geäußert.
Reyna Echenique, Sekretärin des Verwaltungsrats der AEI, erklärte, dass die Abgeordneten dem Land einen neuen Rechtsrahmen bieten müssten, der die Eigentumsrechte der Eigentümer und die Nutzungsrechte der Mieter berücksichtige und respektiere.
Der Anwalt und Immobilienmakler hofft, dass in dieser regulären Legislaturperiode, die am 16. August begann, ein gerechteres und transparenteres Gesetz verabschiedet wird, das Immobilieninvestitionen und die Wirtschaft ankurbelt.
Reyna Echenique und Kongressabgeordneter Eugenio Cedeño.
Beobachtungen
Am 28. Juni nahm der Sonderausschuss der Abgeordnetenkammer, der den Gesetzentwurf prüfte, im Rahmen öffentlicher Anhörungen Stellungnahmen aus rund 20 Sektoren entgegen.
Acoprovi, vertreten durch ihre Präsidentin Annerys Meléndez, beklagte während der Anhörung, dass es aufgrund fehlender rechtlicher Garantien kaum Immobilieninvestitionen gebe.
Auf der Bühne äußerte sich der Initiator des Gesetzesentwurfs, Alfredo Pacheco, Präsident der Abgeordnetenkammer, in diesem Sinne und räumte ein: „Der Wohnungsmarkt in der Dominikanischen Republik ist derzeit katastrophal.“ Er betonte, dass sein Gesetzesentwurf ein Gleichgewicht zwischen den Rechten von Vermietern und Mietern herstellen würde.
Die Stiftung für Institutionalismus und Gerechtigkeit (Finjus) vertrat die Auffassung, dass der Gesetzentwurf verbessert werden müsse, da er durch die Einführung bürokratischer Protokolle den produktiven Sektor beeinträchtigen und Investitionen schädigen würde.
Diese Vorschläge kamen auf, nachdem der Abgeordnete Eugenio Cedeño, Präsident der Sonderkommission, die den Gesetzentwurf geprüft hatte, sich im Plenum der Abgeordnetenkammer darüber beschwert hatte, dass trotz der Einladung des Obersten Gerichtshofs, der Generalstaatsanwaltschaft und von Acoprovi durch die Kommissionsmitglieder diese Institutionen nie erschienen seien, um ihre Vorschläge vorzutragen.
Die Details
Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass Mieter lediglich eine Monatsmiete als Kaution hinterlegen müssen, die bei der Banco de Reservas de la República Dominicana (Reservebank der Dominikanischen Republik) zu hinterlegen ist. Derzeit wird hierfür die Banco Agrícola (Landwirtschaftsbank) genutzt.
Die Initiative verbietet Diskriminierung aufgrund von Kindern, Ausländerstatus, Zugehörigkeit zu einer ethnischen Gruppe, Geschlecht, Glaubensbekenntnis, sozialem Status oder aus anderen Gründen (Artikel 31) und sieht vor, dass Streitigkeiten über die Einlage zunächst von den Friedensrichtern des Gerichtsbezirks, dem das Eigentum zugeordnet ist, entschieden werden (Artikel 22).
20 Jahre voller Rückschläge
Das Generalprojekt über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen steht vor Hindernissen, die eine Verabschiedung durch die Legislative für einen Zeitraum von 20 Jahren erschweren.
Die aktuelle Initiative ist in der letzten ordentlichen Legislaturperiode ausgelaufen und wurde von ihrem Initiator am 21. August 2023 erneut eingebracht.
Im Informationssystem der Legislative (SIL) der Abgeordnetenkammer sind drei Gesetzesentwürfe mit denselben Zielen aufgeführt, die inzwischen abgelaufen sind.
Einer dieser Entwürfe wurde in der vorherigen Legislaturperiode am 13. Dezember 2018 von den damaligen Abgeordneten der PLD, Henry Merán und Demóstenes Martínez, sowie von Alfredo Pacheco, dem jetzigen Antragsteller, eingereicht.
Der ehemalige Kongressabgeordnete Merán erinnerte sich in einem Interview im Januar 2020 daran, dass das Projekt damals als von hohem nationalem Interesse eingestuft worden war. Er erklärte, das Gesetz sei ein verfassungsrechtlicher Auftrag.
„Leider haben sich die Abgeordneten und Senatoren bei diesem Gesetzentwurf weder rechtzeitig noch räumlich darauf geeinigt, diesen sehr wichtigen Gesetzentwurf zu Mietverhältnissen, Vermietungen und Zwangsräumungen in Kraft zu setzen“, beklagte der ehemalige Kongressabgeordnete, und drei Jahre später bestehen die gleichen Hindernisse weiterhin.
