SANTO DOMINGO – Tourismus in der Dominikanischen Republik ist gleichbedeutend mit Wachstum, Investitionen und wirtschaftlicher Dynamik. Das Land hat seine Führungsposition in der Karibik nicht nur gefestigt, sondern bricht weiterhin Rekorde. Allein im Jahr 2025 empfing es laut offiziellen Angaben des Tourismusministeriums 11.676.901 Besucher, davon 8.861.169 auf dem Luftweg und über 2,8 Millionen mit Kreuzfahrtschiffen.
Die Zahlen bestätigen die Attraktivität des Reiseziels. Im ersten Quartal 2025 erreichten Gebiete wie Punta Cana/Bávaro eine Hotelauslastung von 89,9 %, La Romana/Bayahíbe 88,2 % und Puerto Plata 82,8 %. Dies spiegelt die starke Nachfrage wider, die den Bau von Hotels, touristischen Wohnanlagen und Ferienwohnungen weiterhin antreibt.
Doch genau dieser Erfolg, der heute Investoren anzieht, verändert auch die Spielregeln. Der globale Tourismus tritt in eine Phase ein, in der die Rentabilität nicht mehr allein von Standort und Besucherzahlen abhängt, sondern von komplexeren Faktoren wie Klimarisiken, Betriebskosten, Umweltbelastungen, Versicherungen und der Transformation des Luftverkehrs.
Die Frage ist nicht mehr, welche Projekte Kapital anziehen werden, sondern welche möglicherweise noch vor Ende des Jahrzehnts ihre Rentabilität verlieren.
Ein starker Tourismussektor… aber stärker gefährdet
Der Tourismus in der Dominikanischen Republik startete mit einem Rekordbesuch von 1.155.484 Gästen im Januar 2016 ins Jahr und belegte damit die anhaltend starke internationale Nachfrage. Dieses Wachstum beseitigt jedoch nicht die strukturellen Risiken. Internationale Organisationen warnen vielmehr davor, dass sich Klimaphänomene zunehmend auf den Immobilienmarkt auswirken und Bewertungen, Finanzierungen und Investitionsentscheidungen beeinflussen.
Hinzu kommt ein Faktor, der in der Karibik immer deutlicher sichtbar wird: Sargassum. Die massive Ansammlung dieser Algen kann die Hotelbelegung verringern, Ökosysteme schädigen und die Tourismuswirtschaft direkt beeinträchtigen, was Regierungen sogar dazu zwingt, regionale Strategien zur Eindämmung der Auswirkungen zu koordinieren.
Die Botschaft an die Investoren lautet: Der Tourismus wird weiter wachsen, aber nicht alle Entwicklungen werden mit ihm wachsen.
1. Strandprojekte ohne Küstenschutz
Jahrzehntelang galt die Nähe zum Meer als Garant für einen sofortigen Wertzuwachs von Immobilien. Die OECD empfiehlt jedoch, in Gebieten mit hohem Klimarisiko von Bauvorhaben abzuraten und diese Faktoren in Planungs- und Investitionsentscheidungen einzubeziehen. Der Grund dafür ist finanzieller Natur: Extremwetterereignisse können Immobilienwerte mindern, Kreditvergabeprozesse beeinträchtigen und Verluste verursachen, die die Kreditsicherheiten schwächen.
In der Praxis bedeutet dies, dass ein Strandhotel mit beschleunigtem Wertverlust, höheren Schutzkosten und Schwierigkeiten bei der Finanzierung konfrontiert sein kann. Was derzeit eine erstklassige Lage ist, könnte an Liquidität verlieren, wenn der Markt das physische Risiko als dauerhaft einstuft.
2. Riesige Resorts, die ausschließlich über den Preis konkurrieren
Der Massentourismus wird weiterhin bestehen, doch das auf hohe Besucherzahlen und geringe Gewinnmargen basierende Modell reagiert zunehmend empfindlich auf regulatorische und umweltbezogene Veränderungen. Die OECD betont die Notwendigkeit, Investitionen von CO₂-intensiven oder risikoreichen Gebäuden hin zu resilienten, emissionsarmen Anlagen umzuleiten.
Dieser Wandel bringt höhere technologische, energetische und betriebliche Anforderungen mit sich. Projekte, die sich nicht anpassen, könnten mit steigenden Kosten konfrontiert werden, gerade jetzt, wo der Markt Nachhaltigkeit als Standard fordert. Anders ausgedrückt: Der Preis wird nicht mehr der alleinige Wettbewerbsfaktor sein; Umweltverträglichkeit und Anpassungsfähigkeit werden zu entscheidenden Faktoren für die Rentabilität.
3. Entwicklungen, die stark von Billigflügen abhängig sind
Der Klimawandel wirkt sich auch auf die Luftfahrt aus. Studien von EUROCONTROL warnen davor, dass extremere Wetterereignisse zu mehr Verspätungen, höherem Treibstoffverbrauch und erhöhten Emissionen führen und somit die Betriebskosten des Sektors in die Höhe treiben werden.
Für Inseldestinationen, die hauptsächlich per Flugzeug erreichbar sind, können strukturelle Kostensteigerungen auf die Flugpreise umgelegt werden und die Nachfrage beeinträchtigen. Projekte, die ausschließlich auf ein hohes internationales Passagieraufkommen angewiesen sind, könnten daher anfälliger für externe Schocks werden, die nicht länger Ausnahmen darstellen, sondern vielmehr Teil des neuen Klimaszenarios sind.
4. Komplexe mit hohem Wasserverbrauch
Die Zukunft des Immobiliensektors ist eng mit der Dekarbonisierung und der Anpassung der gebauten Umwelt an zunehmende physische Risiken verknüpft. Dies stellt eine direkte Herausforderung für Projekte dar, die große Mengen an Energie oder Wasser benötigen: Die Investitionen, die für deren Resilienz erforderlich sind, können erheblich steigen.
Das Dilemma ist zweifach – die Minderung von Emissionen und die Anpassung der Infrastruktur – was die Entwickler dazu zwingt, die Widerstandsfähigkeit bereits in der Entwurfsphase zu berücksichtigen, wenn sie die Leistungsfähigkeit der Anlagen schützen wollen.
5. Projekte an Standorten mit gesättigter Infrastruktur
Klimarisiken betreffen nicht nur Gebäude, sondern wirken sich auch über makroökonomische Kanäle wie Wachstum, Produktivität und Inflation aus, was die Performance des gesamten Immobilienökosystems beeinflussen kann. Wenn die städtische Infrastruktur – Verkehr, Grundversorgung, Planung – mit dem Wachstum nicht Schritt halten kann, spüren Besucher die Auswirkungen und damit auch die Wettbewerbsfähigkeit des Reiseziels. Dies unterstreicht eine wichtige Erkenntnis für Investoren: Die Rentabilität des Tourismus hängt ebenso stark vom Projekt selbst wie vom Umfeld ab.
6. Vermögenswerte, die Naturkatastrophen ausgesetzt sind und keine solide finanzielle Absicherung aufweisen
Der Versicherungsmarkt spiegelt bereits das Ausmaß des Problems wider. Naturkatastrophen verursachen jährlich Schäden in Milliardenhöhe, von denen nur ein Teil versichert ist. Unternehmen und Hausbesitzer müssen daher erhebliche Schäden selbst tragen. Zudem veranlasst die Zunahme extremer Ereignisse die Versicherer, Prämien zu erhöhen, den Versicherungsschutz einzuschränken oder sich aus Risikogebieten zurückzuziehen, wodurch die Versicherungslücken weiter wachsen.
Ein Projekt kann eine gute Auslastung aufweisen, aber wenn die Sicherung der Infrastruktur zu teuer wird, ändert sich die finanzielle Gleichung völlig.
7. Hotels in Gebieten mit wiederkehrendem Sargassum-Vorkommen ohne Gegenmaßnahmenstrategie
Sargassum hat sich zu einer ökologischen und wirtschaftlichen Bedrohung für die Karibik entwickelt. Seine Ansammlung schädigt Ökosysteme, erzeugt reizende Gase und beeinträchtigt den Tourismus, einen Sektor, der laut Schätzungen des World Travel & Tourism Council, die von Reuters zitiert werden, etwa 15 % des BIP der Dominikanischen Republik ausmacht.
Wissenschaftler warnten sogar davor, dass sich die Besucherzahlen im Vergleich zu früheren Höchstständen verdoppeln könnten, was die Planung erschweren und das Interesse von Investoren mindern würde. Für Hotels, deren Geschäftsmodell auf dem Strand basiert, könnten fehlende operative Lösungen zu Stornierungen, Reputationsschäden und steigenden Preisen führen.
Die neue Kennzahl für die Rentabilität des Tourismus
Der dominikanische Tourismus positioniert sich weiterhin als Wirtschaftsmotor – so sehr, dass der Welttourismusrat prognostiziert, der Sektor werde fast 21 Milliarden US-Dollar zur Wirtschaft des Landes beitragen, was etwa 15 % des BIP entspricht. Doch die zukünftige Rentabilität wird sich nicht mehr allein an Auslastungsraten oder Besucherzahlen messen lassen. Der Markt beginnt sich in widerstandsfähige und gefährdete Projekte zu spalten.
Erstere integrieren Nachhaltigkeit, Risikomanagement und langfristige Planung. Letztere hängen von Bedingungen ab, die nicht mehr garantiert sind. Mit Blick auf das Jahr 2030 ist das Signal an Investoren ebenso klar wie strategisch: Im Tourismus wird es nicht mehr genügen, einfach nur gut zu bauen. Es gilt, vorausschauend zu planen.
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