SANTO DOMINGO.- Nachdem der Gesetzentwurf über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen am vergangenen Freitag im Senat nicht verabschiedet wurde, weil sich die Regierungspartei nicht auf ihn einigen konnte, wird er am Montag, dem 28. Juli, zu Beginn der außerordentlichen Legislaturperiode erneut eingebracht.
Die in der Abgeordnetenkammer in zweiter Lesung beschlossene Initiative wurde in erster Lesung angenommen, die Pattsituation entstand jedoch in der zweiten Lesung im Oberhaus.
Der Gesetzesentwurf scheiterte mit einer einzigen Stimme . Nach mehreren Debatten wurde beschlossen, den Entwurf genauer zu prüfen , woraufhin Senatspräsident Ricardo de los Santos eine Abstimmung über dessen Vertagung anordnete
Die wichtigsten Artikel wurden in der Abgeordnetenkammer geändert
Rund 20 Artikel des Gesetzentwurfs über Immobilienvermietung und Zwangsräumungen wurden von der Abgeordnetenkammer geändert, nachdem dieser am Freitag, dem 18. dieses Monats, in zweiter Lesung von diesem Gesetzgebungsorgan gebilligt worden war. Dabei wurden die meisten Anmerkungen von Akteuren des nationalen Lebens, die mit dem Immobiliengeschäft verbunden sind, akzeptiert.
Der vom Präsidenten der Abgeordnetenkammer, Alfredo Pacheco, verfasste Gesetzesentwurf zielt darauf ab, sich an den neuen Markt anzupassen, da der aktuelle Markt aus dem Jahr 1959 stammt.
Die Sonderkommission unter dem Vorsitz von Kongressabgeordnetem Amado Díaz hielt am 25. Juni öffentliche Anhörungen ab, in denen Vertreter verschiedener Institutionen angehört wurden, die ihre Vorschläge unterbreiteten, um den Vorschlag zu stärken und ein funktionales Instrument für Eigentümer und Mieter gleichermaßen zu schaffen.
Nach Auswertung der Meinungen der verschiedenen beteiligten Interessengruppen hat die Kommission etwa 20 Artikel geändert
Artikel 2 : Absatz sechs wurde in Absatz vier geändert und lautete: Vermietung von Häusern oder Wohnungen für einen Zeitraum von weniger als dreißig Tagen. Er lautet nun Absatz vier und lautet: „Vermietung von Immobilien zu touristischen oder Erholungszwecken für einen Zeitraum von höchstens neunzig Tagen“.
Artikel 3 besteht aus zwei Absätzen; der erste wurde geändert: Er lautete zuvor: „Die Parteien können vereinbaren, eine Versicherung gegen Zahlungsausfall und für Sachschäden abzuschließen.“ Er lautet nun: „Jede Partei kann sich durch eine besondere Vollmacht vertreten lassen.“
Artikel 4
Bisher: Ein Miteigentümer einer ungeteilten Immobilie durfte diese nur mit Zustimmung der anderen Miteigentümer vermieten. Jetzt: „Die beabsichtigte Nutzung der vermieteten Immobilie muss Wohn-, Gewerbe- oder gemeinnützigen Zwecken dienen und im Mietvertrag festgelegt werden.“
Modifiziert:
Absatz I. – Mangels einer ausdrücklichen Bestimmung im Vertrag ist der Bestimmungsort derselbe wie der, für den die Sache zuvor gedient hat oder der ihr nach ihrer Natur entspricht.
Absatz II. - Eine Nutzungsänderung des Grundstücks, die der Eigentümer nicht ausdrücklich genehmigt hat, berechtigt ihn, auch wenn ihr dadurch kein Schaden entsteht, zur Kündigung des Vertrags.
Artikel 5
Es enthielt einen einzigen Absatz, der durch folgenden Text geändert wurde: „Der Eigentümer behält sich das Recht vor, vom Mieter den Nachweis eines Bürgen oder Mitbürgen zu verlangen, der in Abwesenheit des Mieters die Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer übernimmt.“.
Er fügte außerdem einen zweiten Absatz hinzu: „Im Falle einer stillschweigenden Verlängerung verlängern sich die Verpflichtungen des Gesamtbürgen bis zur Übergabe des Eigentums an den Eigentümer, es sei denn, dieser hat die Kündigung des Vertrags innerhalb der vereinbarten Frist mitgeteilt.“
Artikel 7
Die Maklerprovision trägt der Auftraggeber. Ergänzend wurde hinzugefügt: „Es wird davon ausgegangen, dass alle Angebote zur Anmietung einer Immobilie vom Eigentümer selbst in Auftrag gegeben oder vertraglich vereinbart wurden.“.
Artikel 8
Die neue Bezeichnung lautet „Mietpreisanpassung“, früher hieß sie einfach „Preisanpassung“.
Es enthielt einen einzigen Absatz, der ebenfalls geändert wurde.
Ehemalig
Wenn die Parteien im Vertrag keine Höhe der Preisanpassung vereinbaren, wird die von der Zentralbank gemeldete aktualisierte Inflationsrate als Referenz für die Indexierung herangezogen.
Jetzt
Die Anpassung des Wohnungspreises erfolgt nach Vereinbarung zwischen den Parteien und darf zehn Prozent (10%) des Mietwertes bei Vertragsverlängerung nicht überschreiten.
Artikel 9
Ehemalig:
Die Mietdauer wird von den Parteien festgelegt. Sie wird im Vertrag festgehalten und verlängert sich automatisch, sofern die Parteien nicht ausdrücklich gegen eine Verlängerung stimmen. Bei mündlichen Verträgen wird eine Mietdauer von mindestens einem Jahr vermutet.
Jetzt:
Die Mietdauer wird von den Parteien festgelegt. Sie wird im Vertrag festgehalten und verlängert sich automatisch, sofern die Parteien nicht ausdrücklich gegen eine Verlängerung stimmen. Bei einem mündlichen Wohnraummietvertrag wird eine Mietdauer von mindestens einem Jahr angenommen, bei Objekten für gewerbliche oder gemeinnützige Zwecke von zwei Jahren.
Artikel 10 , der die Gründe für die Beendigung des Vertrags regelt, wurde wie folgt geändert:
- Durch gegenseitige Vereinbarung der Parteien;
3) Verlust des Mietobjekts aufgrund unvorhergesehener Umstände oder höherer Gewalt, die das Objekt zerstören oder unbewohnbar machen;
4) Nichterfüllung oder Nichteinhaltung der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen oder geltend gemachte und nachgewiesene Rechtsverstöße einer der Parteien;
Artikel 11
Es wurde überarbeitet und drei Elemente wurden hinzugefügt.
Tod des Mieters. Im Falle des Todes des Mieters können die folgenden Parteien bis zum Ende der Vertragslaufzeit in folgender Reihenfolge kraft Rechtsnachfolger werden:
1) Der Ehepartner des Mieters, der zum Zeitpunkt seines Todes mit ihm in der Immobilie lebte;
2) Die Person, die mit dem Mieter eine faktische eheliche Beziehung unterhalten hat;
3) Die Vorfahren und Nachkommen des Mieters, die gewöhnlich mit ihm in dem Mietobjekt gewohnt haben.
Absatz geändert. – Erklärt innerhalb von dreißig Tagen nach dem Tod des Mieters keine der in diesem Artikel genannten Personen ausdrücklich ihr Interesse an der Übernahme des Mietvertrags, so erlischt der Vertrag und der Eigentümer kann das Objekt ohne weitere Formalitäten in Besitz nehmen. Die Möbel und persönlichen Gegenstände des Mieters werden im Beisein des Friedensrichters inventarisiert, der deren Einlagerung am vorgesehenen Ort anordnet. Die gleichen Vertragsbedingungen gelten auch für den Rechtsnachfolger.
Artikel 12
Früher als Auszug aus dem Haus bezeichnet, heißt es jetzt „Aufgabe des Eigentums“.
Ehemalig:
Die faktische Trennung des Mieters vom Mietobjekt befreit ihn, seinen Ehepartner und die weiterhin in der Wohnung lebenden Personen nicht von ihren vertraglichen Verpflichtungen.
Folgender Absatz wurde hinzugefügt: Im Falle einer endgültigen Aufgabe des Mietverhältnisses und wenn das Grundstück weiterhin geschlossen bleibt, kann der Eigentümer vor dem Friedensrichter die Aufhebung des Mietvertrags, die Rückgabe des Mietverhältnisses und die Zahlung der überfälligen Mieten verlangen.
Artikel 13
Die „Garantie für Verpflichtungen und Mietzahlungen“ wurde geändert.
Ehemalig
„Grundstückseigentümer und Verwalter von Immobilien, die zu Wohnzwecken oder anderen Zwecken bestimmt sind, können von Mietern eine Kaution in Höhe von bis zu zwei Monatsmieten verlangen. Diese Kaution, die als Garantie für bis zu zwei Monatsmieten dienen kann, sichert die Zahlung der Miete.“.
Es wurde geändert in: „Der Eigentümer oder Vermieter einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie kann vom Mieter oder Pächter als Kaution einen Betrag verlangen, der drei Monatsmieten nicht übersteigt.“.
Absatz hinzugefügt - im Falle von Immobilien, die für gewerbliche oder gemeinnützige Zwecke bestimmt sind, wird die Höhe der Einlagen zwischen den Parteien vereinbart.
Artikel 14
Die früher als „Obligatorische Registrierung des Vertrags und Hinterlegung der Kaution“ bezeichnete Regelung heißt jetzt „Registrierung des Mietvertrags“ und enthält folgende Bestimmungen:
Der Eigentümer bzw. Vermieter oder der Mieter bzw. Pächter lässt den Mietvertrag beim Standesamt und Grundbuchamt der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, eintragen, damit er gegenüber Dritten durchsetzbar ist.
Artikel 15
Die Klausel „Sicherheitsleistung“ wurde hinzugefügt, die Folgendes besagt:
Ehemalig
Der vereinbarte Sicherheitsbetrag wird zusammen mit einer Kopie des Mietvertrags vom Eigentümer oder Vermieter bei einer Bank am Standort der Immobilie hinterlegt.
Jetzt
Die vereinbarte Sicherheitsleistung kann, zusammen mit einer Kopie des Mietvertrags, vom Eigentümer oder Vermieter nach vorheriger Vereinbarung zwischen den Parteien bei der Filiale der Landwirtschaftsbank oder der Zentralbank der Dominikanischen Republik, die dem Standort der Immobilie entspricht, hinterlegt werden.
Artikel 16
Rückgabe der Kaution. Sobald das Objekt gemäß den vertraglich festgelegten Bedingungen in Besitz genommen wurde, erstattet der Eigentümer oder Vermieter dem Mieter oder Pächter die als Kaution hinterlegte Summe zurück oder ermächtigt ihn, diese ohne weitere Formalitäten von der Bank, bei der die Kaution hinterlegt wurde, abzuheben.
Artikel 19 befasst sich mit den Pflichten des Eigentümers oder Vermieters. Dies war früher Artikel 17; er wurde geändert und um vier Ziffern ergänzt.
Artikel 22, „Öffentliches Angebot von Mietwohnungen“, wurde ebenfalls hinzugefügt
Anzeigen in Zeitungen oder in anderen Werbeformen, durch die Immobilien zur Miete angeboten werden, gelten als öffentliches Angebot.
Hinsichtlich Artikel 24 , der die Pflichten des Mieters regelt, wurde Absatz 4 geändert: „Der Mieter hat auf eigene Kosten die Reparaturen durchzuführen, die durch Schäden entstehen, die durch die Nutzung oder den Genuss des Mietobjekts durch ihn selbst oder seine Angehörigen verursacht wurden;“
Artikel 27 wurde gestrichen. Er lautete: „Der Mieter haftet für alle Schäden und Beeinträchtigungen, die am Mietobjekt durch ihn selbst, durch die mit ihm zusammenlebenden Personen und durch seine Besucher verursacht werden, sowie für Schäden, die durch Missbrauch und Ausbeutung des Mietobjekts entstehen.“.
Die Artikel 37, 45 und 51 wurden ebenfalls geändert. Kapitel IX wurde geändert und Kapitel XVII um einen Artikel ergänzt.
