Der Gesetzesentwurf greift in die Befugnisse der Immobilienaufsichtsbehörde, der Generaldirektion für Innere Angelegenheiten (DGII) und der Gemeinden ein

Die umstrittensten Artikel des Condominium Superintendent Bill konzentrieren ihre größten Risiken auf sechs Artikel, die Registrierungen und Sanktionen doppelt regeln.

SANTO DOMINGO. – In der vergleichenden Analyse der zehn Kapitel und 63 Artikel, die die Schaffung einer neuen Regulierungs-, Aufsichts- und Normierungsbehörde vorschlagen, El Inmobiliario fest, dass es zwischen Kapitel I und VI sechs Artikel gibt, die den Warnhinweis des Projekts, da sie das höchste Risiko eines Rechts- und Regulierungskonflikts bergen.

In Kapitel II räumt Artikel 5 dem Superintendenten, wie bereits im vorherigen Abschnitt erläutert, „übergeordnete Regulierungsbefugnisse “ ein. In Kapitel V schlagen die Artikel 16, 17 und 18 die Einrichtung eines Parallelregisters und Befugnisse im Zusammenhang mit der Vergabe von Grundbucheinträgen vor . In Kapitel VI legen die Artikel 22 und 27 Sanktionen und Register fest, die die Funktionen der DGII (Generaldirektion für Inneres), des Tourismusministeriums und der Gemeinden duplizieren.

Diese sechs Abschnitte bilden zweifellos den Kern des Rechtskonflikts des Projektsund sind der problematischste Teil des gesamten Textes, da sie einen Eingriff in verfassungsrechtliche Befugnisse, eine Verdopplung der ausschließlichen Befugnisse des Grundbuchamts, der DGII und der Räte sowie die Schaffung paralleler Register und weitreichender Regulierungsbefugnisse zur Folge haben.

Konflikte mit der Immobiliengerichtsbarkeit

Der Gesetzentwurf sieht die Einrichtung eines „Nationalen Registers der staatlichen Eigentumswohnungen“ (Art. 16) vor und räumt der Aufsichtsbehörde Befugnisse zur Regularisierung von Eigentumstiteln, zur Koordinierung von Grenzabgrenzungen, zur Landregularisierung und -übertragung ein (Art. 17 und 18).

Diese Befugnisse stehen in direktem Widerspruch zu Gesetz 108-05 über die Grundbucheintragung, welches der Grundbuchbehörde die ausschließliche Zuständigkeit für Immobilienrechte, Vermessungen und die Veröffentlichung von Grundbucheinträgen einräumt. Das Risiko ist offensichtlich: Doppelung der Vorschriften, Rechtsunsicherheit und Zuständigkeitsstreitigkeiten.

Regulierungs- und Sanktionsbefugnis

Hinsichtlich der kurzfristigen Vermietung von Eigentumswohnungen (Kapitel VI) überträgt das Projekt der Aufsichtsbehörde die obligatorische Registrierung, die Vergabe eindeutiger Codes, die Überwachung der Betreiber und die Befugnis, Sanktionen, Aussetzungen oder Annullierungen der Registrierung zu verhängen (Artikel 22, 24 und 27).

Diese Befugnisse beeinträchtigen die Befugnisse der DGII in Steuerangelegenheiten, des Tourismusministeriums in Tourismusangelegenheiten und der Gemeinden gemäß Gesetz 176-07 in den Bereichen öffentliche Ordnung, Gesundheit und Zusammenleben.

Das Ergebnis wäre eine Verdopplung der Sanktionen: Geldstrafen, Suspendierungen und Schließungen, die mit kommunalen oder branchenspezifischen Vorschriften zusammenfallen könnten.

Staatliche Wohnungsbauverwaltung

Das Projekt verbindet außerdem öffentliche und private Funktionen, indem es der Aufsichtsbehörde ermöglicht, Gemeinschaftsbereiche staatlicher Projekte zu überwachen, „vorläufige Miteigentümer“ zu benennen und kollektive Regularisierungen zu verwalten.

Dies führt zu Spannungen mit dem MIVHED, der Immobilienjurisdiktion und dem Nationalvermögen, insbesondere in Bezug auf Enteignungsverfahren, ausstehende Zahlungen und Überweisungen.

Weitere Risikogebiete

Der Text enthält zahlreiche Regelungen für Mietwohnungen: Anforderungen an Kurzzeitvermietungen, Versicherungen, Hausordnung, Zugangskontrollen, Überwachung der Vermietung über digitale Plattformen und ein Verbot von „getarnten Hotels“. Obwohl diese Regelungen reale Probleme des Zusammenlebens angehen, implizieren sie auch Folgendes:

• Neue regulatorische Belastung für Eigentümer und Verwalter.
• Steht im Widerspruch zu bereits genehmigten internen Vorschriften.
• Unklarheiten darüber, welche Regeln gelten (Gesetz, kommunale Vorschriften, interne Vorschriften oder neue Regeln der Aufsichtsbehörde).
• Gefahr der Willkür bei Sanktionen, wenn keine klaren Verfahren und Verteidigungsgarantien geschaffen werden.

Der einzige Artikel mit geringem Risiko, Artikel 15, erkennt die Notwendigkeit an, Eigentumsrechte zu wahren und willkürliche Beschränkungen zu vermeiden. Er beseitigt jedoch nicht die Probleme der regulatorischen Vereinbarkeit bei der Gewährung von Befugnissen zur Sanktionierung, Aussetzung oder Löschung von Registrierungen.

Projektmotivationen

Der Abgeordnete Tobías Crespo begründet die Initiative mit dem vertikalen Städtewachstum und der zunehmenden Verbreitung von Wohnformen, die praktische Lücken im Gesetz 5038 und im Grundbuch offengelegt haben. Er betont die Dringlichkeit, Eigentumstitel zu legalisieren und Tausende von Sozialwohnungsnutzern ohne endgültige Eigentumsurkunden zu schützen sowie das Zusammenleben angesichts von Kurzzeitvermietungen und „getarnten Hotels“ zu regeln.

Diese Einschätzung teilen auch Akteure im Immobiliensektor, die die Überholtheit des Gesetzes 5038 angesichts der heutigen Herausforderungen anerkennen. Die Art und Weise, wie der Gesetzentwurf Befugnisse und Verantwortlichkeiten für Registrierung, Regularisierung und Sanktionen zuweist, steht jedoch im Widerspruch zu bestehenden Gesetzen, insbesondere zu den Gesetzen 108-05 und 176-07.

Obwohl die Initiative mit dem legitimen Ziel konzipiert wurde, das gemeinschaftliche Leben in Eigentumswohnanlagen zu ordnen und zu schützen, würde eine Genehmigung ohne Korrekturen zu Rechtsunsicherheit, regulatorischer Doppelung und institutionellen Widersprüchen, die die begünstigten Familien, die Eigentümer und den Immobilienmarkt im Allgemeinen gefährden würden.

Dieser vierte Bericht von El Inmobiliario zeigt, dass hinter einem gut gemeinten Vorschlag ernsthafte regulatorische Herausforderungen: ein Weckruf für diejenigen, die den Gesetzgebungsprozess entwickeln, überprüfen und unterstützen.

Konflikte und Überschneidungen, Kapitel V und VI