Von Indhira Desangles
Exklusiv für El Inmobiliario
In letzter Zeit wurde ich nach der Bedeutung der auf verschiedenen Immobilienwebseiten verwendeten Mietrentabilitätsquote gefragt. Deshalb möchte ich zunächst die Bedeutung dieser Prozentsätze erläutern.
Stellen Sie sich vor, Sie besuchen eine Website und dort steht: „Rentabilität von 15 %“. Was bedeutet diese Zahl? Ganz einfach: Für jeden investierten Dollar erhalten Sie fünfzehn Dollar Gewinn.
Allerdings muss man bei diesen Berechnungen sehr vorsichtig sein, um sicherzustellen, dass man den richtigen Prozentsatz erhält, denn schließlich geht es hier um Gewinne.
Ich empfehle, dies über die Berechnung des Nettobarwerts (NPV) zu ermitteln, da dieser das Ergebnis der Berechnung der Aktualisierung der zukünftigen Cashflows (der monatlichen Mieten) ist, die durch eine Investition (den Kauf der Immobilie) entstehen.
Wussten Sie eigentlich, dass Warren Buffett diese Methode im Kontext der Unternehmensbewertung zur Beurteilung seiner Investitionen verwendet hat?
Deshalb erlaube ich mir, etwas technischer zu werden, damit wir letztendlich gemeinsam zur richtigen Interpretation der Zahlen gelangen und beurteilen können, ob der Wert auf Portalen tatsächlich korrekt ist oder nicht.
Nachfolgend die zu verwendende Formel: In dieser Formel:
Anfangsinvestition: Dies ist der Wert der Anfangsinvestition (z. B. der Kaufpreis)
Cashflow: ist der Wert des Cashflows in jeder Periode
t: der Wert der monatlichen Miete
n: ist die Anzahl der betrachteten Perioden (in diesem Beispiel die Anzahl der Monate)
i: ist der Zinssatz
Hier ein praktisches Beispiel:
Angenommen, wir haben eine Gewerbeimmobilie für 100.000 US-Dollar erworben und sind aufgrund ihrer Eigenschaften zu dem Schluss gekommen, dass wir sie für 1.000 US-Dollar pro Monat vermieten könnten. Wie hoch ist ihre Rentabilität?
Hierbei verwenden wir die NPV-Formel, setzen sie gleich 0 und führen den Anfangswert = 100.000 $, t = 12.000 (wir nehmen diesen Wert für dieses Beispiel als konstanten Jahreswert an) und yn = 10 ein (wir werden die Rentabilität über 10 Jahre untersuchen). Wir erhalten, dass die Rentabilität fast 3,5 % beträgt (k = 3,46 %).
Dies bedeutet, dass bei einem positiven Wert die prognostizierten Gewinne die Kosten übersteigen. Daher wird angenommen, dass eine Investition immer dann rentabel ist, wenn der Kapitalwert (NPV) positiv ist.
Der Autor ist:
Spezialist für Gewerbe- und Unternehmensimmobilien, Immobilienberater mit fast 20 Jahren Erfahrung.
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