La estratega financiera advierte que un inmueble puede convertirse en un pasivo si no responde a un objetivo definido, carece de rentabilidad o sus costos superan los beneficios esperados
SANTO DOMINGO.- Durante décadas, adquirir una propiedad ha sido una de las expresiones más extendidas de seguridad financiera. Tener una casa, un apartamento o un terreno suele interpretarse como sinónimo de patrimonio. Sin embargo, para Maggly Uzcátegui, estratega especializada en creación de capital y protección patrimonial, comprar un inmueble no constituye automáticamente una buena inversión.
Antes de firmar un contrato, separar una unidad o asumir un financiamiento, la especialista recomienda formular una pregunta capaz de determinar toda la operación: ¿para qué se quiere adquirir esa propiedad? “Es importante saber con qué capital cuenta la persona. Segundo, qué es lo que quiere lograr, es decir, si es un inmueble para uso propio o para rentabilizarlo”, explica la fundadora de Advisor by Maggly.
Una persona puede comprar una propiedad para vivir, vacacionar, preservar su capital, esperar una apreciación futura o generar ingresos mediante alquiler. Cada propósito requiere una estrategia diferente y responde a condiciones particulares de liquidez, rentabilidad y riesgo.
El problema surge cuando se utiliza la palabra inversión para describir cualquier adquisición inmobiliaria, sin evaluar previamente si el inmueble producirá ingresos o contribuirá al crecimiento del patrimonio, subraya.
“Puedes tener un activo que se convierta en un pasivo, porque tienes que pagar el mantenimiento, el condominio, la administración y lo tienes cerrado”, advierte la estratega. Esto no significa que una propiedad destinada al disfrute personal sea una decisión equivocada, sino que debe asumirse con claridad sobre su propósito y los gastos que generará.
Uzcátegui señala que algunos de sus clientes poseen inmuebles en destinos como Punta Cana o La Romana que permanecen desocupados durante buena parte del año porque sus propietarios prefieren reservarlos para el disfrute familiar.
En esos casos, la adquisición responde a una decisión consciente y sustentada en la capacidad económica de asumir sus costos, no necesariamente a la expectativa de generar rentabilidad. “Tienen las condiciones para hacerlo y lo decidieron así”, puntualiza Maggly Uzcátegui.
Rentabilidad
Cuando el objetivo es obtener ingresos, la evaluación debe comenzar por establecer cuánto capital está realmente disponible. El cálculo no puede limitarse a la cuota inicial o al precio de venta, sino que debe considerar los gastos que acompañarán la propiedad durante su adquisición, operación y mantenimiento.
A estos compromisos se añade el costo del financiamiento. La ejecutiva considera que República Dominicana continúa siendo un mercado atractivo para determinados inversionistas, pero señala que las tasas de interés pueden modificar significativamente la rentabilidad prevista cuando la compra se realiza mediante deuda. “Las tasas son un poquito altas. Entonces, hay que conocer cuál es la rentabilidad real si te vas a apalancar en deuda”, sostiene.
Intereses, seguros, impuestos, mantenimiento, cuotas de condominio, administración, reparaciones y periodos sin inquilinos deben formar parte del análisis. Solo después de descontar estos costos es posible determinar si el inmueble producirá el rendimiento esperado y si ese retorno compensa el capital invertido y los riesgos asumidos.
Evitar proyecciones construidas
La fundadora de Advisor by Maggly, quien tiene más de 14 años de experiencia en el sector financiero internacional, también recomienda evitar proyecciones construidas sobre escenarios ideales. En los inmuebles destinados al alquiler vacacional o de corto plazo, por ejemplo, asumir una ocupación prácticamente permanente puede producir una estimación poco realista de los ingresos.
En su lugar, propone elaborar escenarios conservadores que permitan comprobar si la propiedad continuará siendo sostenible aunque la ocupación resulte inferior a la presentada durante el proceso de venta. Si los resultados superan posteriormente esa proyección, representarán una ganancia adicional, pero no serán indispensables para sostener la operación. “Hay una logística y una seguridad que no puedes comprar por comprar. Antes tienes que hacer una preevaluación y trabajar con números reales”, afirma Uzcátegui.
Proteger el capital
La debida diligencia no termina con las características y la ubicación del inmueble. Antes de adquirir una propiedad, especialmente cuando se trata de un proyecto en construcción, también es necesario investigar quién es el desarrollador, cuál es su trayectoria y si ha cumplido con la entrega de otras obras.
Los materiales utilizados, los plazos de construcción, las condiciones contractuales y las responsabilidades asumidas por cada parte deben incorporarse a la evaluación. Comprar sobre planos implica riesgos distintos a los de adquirir una propiedad terminada, por lo que la reputación, la experiencia y la solvencia del desarrollador adquieren un peso relevante en la protección del capital.
Uzcátegui también sugiere estimar aquellos gastos que todavía no hayan sido establecidos. Si al momento de la compra se desconoce cuánto costará la administración, el mantenimiento o el condominio, excluir esos compromisos de la proyección puede crear una expectativa de rentabilidad alejada de la realidad.
La alternativa es trabajar con estimaciones razonables y construir distintos escenarios hasta contar con las cifras definitivas. “Tienes que sacar los costos asociados para que no tengas humo en tu cabeza, sino números reales”, enfatiza.
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