Paso a paso: ¿Cómo obtener una licencia de construcción para tu proyecto inmobiliario?

SANTO DOMINGO.- Levantar cualquier proyecto en República Dominicana, desde una vivienda unifamiliar hasta una torre de apartamentos, pasa obligatoriamente por un mismo punto de partida: la Licencia de Construcción. Sin ese documento, cualquier obra —por bien diseñada o financiada que esté— es, ante la ley, una construcción irregular, expuesta a paralizaciones, multas y hasta demoliciones. Lo que hasta hace pocos años era un trámite disperso entre distintas oficinas hoy se concentra, en gran medida, en una sola institución: el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED), creado por la Ley 160-21, que absorbió las funciones que antes ejercía el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) en materia de tramitación de planos y licencias.

El proceso, además, acaba de cambiar de manera significativa: el 10 de abril de 2026 entró en vigencia, mediante la Resolución 007-2026, el nuevo Código de Construcción de la República Dominicana (CCRD), el documento técnico que hoy rige los planos, los cálculos estructurales, los estudios geotécnicos y prácticamente cada aspecto técnico de una obra. Cualquier persona que esté por iniciar un proyecto —o que lo haya iniciado bajo la normativa anterior— necesita entender qué exige este nuevo marco.

Esta guía explica, con lenguaje práctico, quién otorga la licencia, qué documentos exige, cuánto cuesta, cuánto tarda y qué errores conviene evitar, tomando como referencia exclusiva la información publicada por el propio MIVHED y la Ventanilla Única de Construcción (VUC), el portal digital a través del cual se tramita hoy todo el proceso.

1. ¿Qué es la Licencia de Construcción y quién la otorga?

La Licencia de Construcción es la autorización oficial mediante la cual el Estado dominicano certifica que un proyecto cumple con las leyes, normas y reglamentos técnicos, legales, arquitectónicos, sanitarios y eléctricos vigentes, y que por lo tanto puede iniciar obra. La emite el MIVHED, a través de su Dirección de Tramitación, Tasación y Licencias, y el trámite completo se gestiona por medio de la Ventanilla Única de Construcción (VUC), la plataforma digital que integra a todas las instituciones que deben pronunciarse sobre un proyecto —ayuntamientos, Medio Ambiente, Bomberos, empresas eléctricas, entre otras— en un solo expediente electrónico.

• A quién va dirigida: promotores y desarrolladores inmobiliarios, propietarios de terrenos o inmuebles, empresas constructoras, profesionales del sector (ingenieros, arquitectos y agrimensores colegiados) y entidades públicas o privadas que desarrollen proyectos de infraestructura o edificaciones.
• Quién puede tramitarla: el propio solicitante, de manera directa, o un Gestor Urbano, un profesional habilitado por el MIVHED para actuar como representante técnico en el proceso. Esta figura es opcional: no condiciona el acceso al servicio, y sus honorarios se acuerdan directamente entre el gestor y el solicitante.
• Base legal principal: la Ley 160-21 (que crea el MIVHED), la Ley 675-44 sobre Urbanización, Ornato Público y Construcciones, la Ley 687-82 sobre reglamentación técnica de proyectos de ingeniería, la Ley 6200 sobre el ejercicio de la ingeniería y la arquitectura, la Ley 368-22 de Ordenamiento Territorial, y la ya mencionada Resolución 007-2026 que instaura el Código de Construcción vigente.

2. Los requisitos generales para cualquier tipo de construcción

Independientemente del tipo de proyecto, el MIVHED exige un conjunto de documentos comunes a toda solicitud de Licencia de Construcción:

• Registro Mercantil vigente, emitido por la Cámara de Comercio y Producción correspondiente (aplica solo a personas jurídicas).
• Título(s) definitivo(s) de propiedad del terreno.
• Plano(s) de mensura catastral deslindado(s), avalado por el título de propiedad; si hay varias mensuras, se requiere un croquis de los solares refundidos, firmado por un agrimensor colegiado.
• Certificación de Uso de Suelo y Retiro de Edificaciones, emitida por el ayuntamiento correspondiente.
• Certificación de No Objeción al Proyecto, también emitida por el ayuntamiento.
• Certificación o autorización ambiental del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Mimarena).
• Un juego de planos arquitectónicos y técnicos (eléctricos, sanitarios y estructurales), en formato 24″ x 36″, elaborados conforme al Código de Construcción vigente, en blanco y negro y sellados por el ayuntamiento correspondiente.
• Memoria descriptiva del proyecto, con su alcance, materiales y especificaciones técnicas.
• Copia del carné o certificación vigente del CODIA (Colegio de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores) del profesional responsable.
• Memoria de cálculos estructurales, firmada por el ingeniero estructural responsable, con el archivo digital del modelo de cálculo incluido.
• Estudio geotécnico, elaborado únicamente por profesionales o empresas calificadas por el MIVHED.
• Memoria de cálculos hidráulicos, exigida solo si el proyecto comercial supera los 20 aparatos sanitarios, el proyecto habitacional supera los 100, o si contempla piscinas conectadas directamente a la cisterna.
• Fotografías del solar que evidencien las condiciones actuales del terreno.
• Aprobación del acueducto correspondiente, si el proyecto habitacional supera los 10,000 m².
• Aprobación de suministro eléctrico de la EDE correspondiente, si el proyecto supera los 10,000 m², tiene más de 22 bloques de edificios o más de 200 apartamentos.

3. Requisitos adicionales según el tipo de proyecto

Más allá del paquete general, cada categoría de proyecto suma exigencias específicas, pensadas para el riesgo o la sensibilidad particular de esa actividad:

• Proyectos industriales: requieren No Objeción de Proindustria, autorización ambiental de Mimarena (obligatoria en casos como terrenos mayores a 10,000 m², edificaciones de más de ocho niveles, hospitales, estaciones de combustible o industrias con sustancias peligrosas) y planos eléctricos industriales firmados por profesional certificado.
• Proyectos turísticos: necesitan No Objeción de Uso de Suelo del Ministerio de Turismo (MITUR), planos aprobados y sellados por esa misma institución, licencia ambiental de Mimarena y, si el proyecto está en la franja marítima o colinda con vías principales, autorización de uso de franja marítima o de derecho de vía del MOPC.
• Estaciones de expendio de combustible: exigen autorización del Ministerio de Industria, Comercio y Mipymes (MICM), certificación de avalúo y de inscripción catastral, no objeción del Cuerpo de Bomberos, no objeción de la Defensa Civil y carta de vinculación comercial con la distribuidora de combustibles.
• Proyectos de infraestructura sanitaria: requieren licencia de habilitación sanitaria del Ministerio de Salud Pública y constancia ambiental de Mimarena.
• Proyectos en zonas patrimoniales: necesitan la no objeción de la Dirección Nacional de Patrimonio Monumental.

4. El paso a paso del trámite en la Ventanilla Única de Construcción

El proceso completo se gestiona en línea, a través del portal de la VUC, y sigue una secuencia bien definida:

• Registro y creación del trámite: el solicitante se registra o inicia sesión en la VUC, indica si es persona física o jurídica, selecciona el servicio de Licencia de Construcción y da inicio al trámite.
• Carga del expediente: completa el formulario en línea y adjunta cada documento requerido en formato PDF (el modelo computacional de cálculo estructural debe cargarse comprimido en .ZIP o .RAR).
• Revisión documental: el MIVHED revisa que la documentación esté completa; si hay observaciones, notifica al solicitante a través del portal para que subsane.
• Pago inicial y evaluación técnica: una vez validado el expediente, se realiza el pago correspondiente y este pasa a las áreas técnicas de arquitectura, sanitaria, eléctrica, estructural, geotecnia, tasación y, cuando aplique, diseño vial y derecho de vía.
• Tasación del proyecto: concluida la revisión técnica, el área de tasación determina el valor de la construcción y calcula los arbitrios correspondientes.
• Inspección del solar: antes de emitir la licencia, el Departamento de Verificación de Estatus de Obra inspecciona el terreno para confirmar su condición actual; si encuentra construcciones no declaradas, el expediente regresa a evaluación estructural.
• Pago final y emisión: validada la inspección, se completa el pago de la tasación y, confirmado este, el MIVHED notifica al solicitante por correo electrónico para el retiro de la Licencia de Construcción y los planos sellados.

5. Costos y tasas asociadas al trámite

Los pagos correspondientes al ayuntamiento y al CODIA se realizan directamente en esas instituciones, y los comprobantes se cargan luego en la VUC. La tasa por servicio del MIVHED se paga por transferencia o depósito a la cuenta de la Tesorería Nacional en el Banco de Reservas. Las autorizaciones de obras preliminares y de inicio parcial de obra, en cambio, no tienen costo.

6. Cuánto tarda el proceso según la complejidad del proyecto

El tiempo de respuesta depende de si el proyecto se clasifica como no complejo o complejo:

• Proyectos no complejos (hasta 60 días laborables): uso habitacional o comercial, edificaciones de hasta seis niveles, terrenos menores a 10,000 m² y que no requieran la aprobación de más de cinco entidades.
• Proyectos complejos (hasta 120 días laborables): uso mixto, proyectos turísticos o de salud, viviendas de bajo costo, estaciones de combustible, edificaciones de más de seis niveles, terrenos mayores a 10,000 m², parques acuáticos, eólicos o fotovoltaicos, urbanizaciones, o proyectos en zonas costeras o ambientalmente sensibles.

Esos plazos aplican solo cuando el solicitante deposita la totalidad de los requisitos de manera correcta desde el inicio; cualquier observación pendiente extiende el tiempo real de espera.

7. Los servicios complementarios: obras preliminares e inicio parcial

Mientras la licencia definitiva sigue en trámite, el MIVHED ofrece dos autorizaciones intermedias que permiten avanzar sin esperar la resolución final, siempre que exista ya una solicitud de Licencia de Construcción en curso:

• Autorización Condicionada para Ejecución de Trabajos de Obras Preliminares: permite iniciar excavaciones para cimientos, instalar equipos de construcción o levantar una caseta provisional de materiales. Para excavaciones se exige el estudio geotécnico; para instalaciones provisionales, no. El plazo de respuesta es de 5 días laborables para instalaciones provisionales y de 10 días laborables cuando hay excavaciones de por medio.
• Autorización para Inicio de Obra Parcial: permite ejecutar trabajos específicos antes de la emisión definitiva de la licencia, siempre que las áreas técnicas del MIVHED no presenten objeciones al alcance solicitado. El plazo de respuesta, para proyectos no complejos, es de 5 días laborables.

Ninguno de estos dos servicios tiene costo, y ambos requieren, en algún momento del proceso, una visita de verificación del MIVHED al solar para validar las condiciones físicas del terreno antes de autorizar el inicio de los trabajos.

¿Qué cambió en 2026?

El cambio más relevante del año es la entrada en vigencia del Código de Construcción de la República Dominicana (CCRD), mediante la Resolución 007-2026 del 10 de abril de 2026. Ese código es hoy el documento técnico de referencia obligatoria para la elaboración de planos, memorias de cálculo estructural, estudios geotécnicos y memorias de cálculo hidráulico: cualquier expediente que no se ajuste a sus lineamientos y escalas puede ser observado o rechazado por el MIVHED.

A ese cambio normativo se suma la consolidación institucional que representa el propio MIVHED, creado por la Ley 160-21 para centralizar en una sola entidad funciones que antes estaban repartidas entre el MOPC y otras dependencias. La Ventanilla Única de Construcción, reactivada mediante el Decreto 806-21, es hoy la puerta de entrada obligatoria para prácticamente todo el proceso, y su objetivo declarado es reducir los tiempos de tramitación al integrar en un solo expediente digital a todas las instituciones que antes exigían visitas separadas.

8. Los errores más comunes al tramitar una licencia de construcción

La mayoría de los expedientes que se atrasan en el MIVHED comparten un puñado de causas evitables:

• Presentar planos que no se ajustan al Código de Construcción de 2026. Formatos, escalas o presentaciones a color que no cumplen la normativa vigente son motivo automático de observación.
• Omitir el estudio geotécnico o encargarlo a un profesional no calificado por el MIVHED. Solo se aceptan estudios de la lista oficial de profesionales habilitados.
• Subestimar los requisitos específicos del tipo de proyecto. Un desarrollo turístico o industrial que solo presenta los requisitos generales queda automáticamente incompleto.
• Iniciar excavaciones sin la Autorización Condicionada correspondiente. Cualquier trabajo preliminar sin ese permiso expone al proyecto a una paralización, aun cuando la licencia definitiva esté en trámite.
• No verificar el estatus real del solar antes de solicitar la licencia. Si el MIVHED encuentra construcciones no declaradas durante la inspección, el expediente regresa a evaluación estructural y se pierde tiempo valioso.
• Calcular mal el presupuesto del trámite. Los arbitrios del ayuntamiento y del CODIA, calculados sobre el valor tasado de la obra, suelen representar montos mucho mayores que la tasa fija de solicitud, y conviene presupuestarlos desde el inicio.
• Delegar el trámite sin formalizar la representación. Un cambio de tramitador durante el proceso requiere una carta de autorización firmada por el propietario; omitirla detiene el expediente.

9. Caso práctico: un edificio residencial de seis niveles

Un desarrollador planea construir un edificio de apartamentos de seis niveles en un terreno de 4,000 m² en Santo Domingo, un proyecto que, por su tamaño y uso, califica como no complejo. Antes de acudir al MIVHED, reúne el título de propiedad, el plano de mensura catastral y el Registro Mercantil de su empresa, y contrata a un ingeniero estructural y a un geotécnico habilitado por el propio ministerio para elaborar las memorias de cálculo y el estudio de suelo conforme al nuevo Código de Construcción.

Con ese expediente técnico listo, tramita en el ayuntamiento correspondiente la Certificación de Uso de Suelo y la No Objeción al Proyecto, y solicita ante Mimarena la autorización ambiental. Solo entonces ingresa a la VUC, crea el trámite, carga todos los documentos y espera la revisión documental inicial. Mientras el expediente avanza por las áreas técnicas, y ante la necesidad de no perder tiempo en el cronograma de obra, solicita en paralelo una Autorización Condicionada para Ejecución de Trabajos de Obras Preliminares, que le permite empezar las excavaciones de cimentación conforme a las recomendaciones del estudio geotécnico ya aprobado.

Semanas después, superada la evaluación técnica y la tasación, el MIVHED programa la inspección del solar; al no encontrar construcciones no declaradas, el proceso continúa sin contratiempos. Una vez pagada la tasación final, el desarrollador recibe la notificación para retirar la Licencia de Construcción definitiva, válida por un año a partir de su emisión, dentro del cual debe iniciar o completar la obra.

10. Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene vigencia la Licencia de Construcción? Un año a partir de su fecha de emisión; si la obra no se inicia o culmina en ese plazo, debe gestionarse su renovación.

¿Es obligatorio contratar un Gestor Urbano para tramitar la licencia? No. Es una figura opcional; el solicitante puede gestionar el trámite directamente ante la VUC.

¿Puedo empezar a trabajar en el terreno mientras espero la licencia definitiva? Solo mediante la Autorización Condicionada para Ejecución de Trabajos de Obras Preliminares o la Autorización para Inicio de Obra Parcial, ambas sujetas a que ya exista una solicitud de licencia en curso.

¿Qué pasa si el MIVHED encuentra construcciones no declaradas durante la inspección? El expediente se devuelve al área de evaluación estructural, y se exige un levantamiento estructural elaborado por un evaluador autorizado por el MIVHED.

¿Los planos pueden presentarse a color o en un formato distinto al 24″ x 36″? No. El Código de Construcción de 2026 exige planos en blanco y negro, en ese formato específico; cualquier otra presentación es motivo de observación.

¿Cuánto cuesta en total tramitar una licencia? La tasa de solicitud es fija (RD$6,000 en la mayoría de los casos), pero los arbitrios del ayuntamiento (2.5%) y del CODIA (2%) se calculan sobre el valor tasado de la construcción, por lo que el costo total varía según el tamaño del proyecto.

11. Checklist final para solicitar una licencia de construcción

• [✓] Tengo el título definitivo de propiedad y el plano de mensura catastral deslindado.
• [✓] Cuento con la Certificación de Uso de Suelo y la No Objeción del ayuntamiento.
• [✓] Mis planos arquitectónicos y técnicos cumplen el formato y las escalas del Código de Construcción de 2026.
• [✓] Contraté a profesionales habilitados por el MIVHED para el estudio geotécnico.
• [✓] Verifiqué si mi proyecto requiere requisitos adicionales por su tipo (turístico, industrial, sanitario, patrimonial).
• [✓] Presupuesté los arbitrios del ayuntamiento y del CODIA, no solo la tasa fija de solicitud.
• [✓] Registré el trámite en la Ventanilla Única de Construcción con todos los documentos en PDF.
• [✓] Evalué si necesito una Autorización Condicionada para obras preliminares mientras avanza el expediente.
• [✓] Tengo un recordatorio de que la licencia definitiva vence al año de emitida.

Fuentes oficiales consultadas

• Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED) — Licencia de Construcción y Permisos Asociados: requisitos, procedimiento, costos y plazos
• Ventanilla Única de Construcción (VUC) — Portal de tramitación digital
• Resolución núm. 007-2026 (10 de abril de 2026), que establece el Código de Construcción de la República Dominicana (CCRD).
• Ley núm. 160-21, que crea el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones; Decreto núm. 806-21, que reactiva la Ventanilla Única de Construcción.

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