Las autorizaciones otorgadas para la torre incumplieron las normas municipales sobre uso de suelo, densidad, altura y retiros, dejando sin efecto los principales permisos urbanísticos del proyecto
SANTO DOMINGO.– Una decisión del Tribunal Superior Administrativo (TSA), vuelve a colocar sobre la mesa uno de las principales preocupaciones del crecimiento urbano en el Distrito Nacional: ¿hasta dónde puede transformarse un proyecto inmobiliario sin apartarse de las normas de planificación de la ciudad?
La Cuarta Sala del TSA declaró la nulidad de los principales permisos urbanísticos otorgados al proyecto Everest Tower, en Piantini, al concluir que las autorizaciones emitidas se apartaron de las disposiciones municipales que regulan el uso de suelo, la densidad habitacional, la altura de las edificaciones y los retiros mínimos exigidos.
La decisión, contenida en la sentencia núm. 0030-1642-2026-SSEN-00280, del 9 de julio de 2026, acogió el recurso contencioso administrativo interpuesto por el Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN), que cuestionó la legalidad de los certificados emitidos para el desarrollo inmobiliario.
Más allá de un proyecto específico, la sentencia establece que las normas de ordenamiento territorial constituyen un límite para el desarrollo urbano y que las autorizaciones administrativas no pueden apartarse de ellas cuando se compromete el interés público.
Un proyecto que cambió de dimensión
Uno de los aspectos que mayor peso tuvo en la decisión judicial fue la evolución del proyecto desde su concepción inicial hasta la versión finalmente autorizada.
De acuerdo con la evaluación realizada por el tribunal, la propuesta originalmente contemplaba un edificio de 64 apartamentos. Sin embargo, las sucesivas renovaciones y modificaciones permitieron desarrollar un complejo de uso mixto integrado por 238 suites tipo condominio-hotel, además de restaurantes, oficinas, salones de eventos, áreas de servicios y un helipuerto.
Para los jueces, esas modificaciones representaron una transformación sustancial del proyecto inicialmente aprobado, incrementando considerablemente la intensidad de ocupación del terreno.
La sentencia indica que la densidad proyectada alcanzaba aproximadamente 3,763 habitantes por hectárea, una cifra superior a la permitida por la normativa vigente para esa zona del Distrito Nacional.
Altura, retiros y uso de suelo
El tribunal también concluyó que la propuesta autorizada excedía los parámetros urbanísticos establecidos para ese sector de Piantini.
Entre las observaciones figura una edificación de 22 niveles sobre rasante, además de áreas complementarias destinadas a restaurantes, servicios, mezzanine y un helipuerto, configuración que superaba la altura máxima permitida para vías terciarias tipo A.
Asimismo, la decisión señala que algunos retiros laterales y posteriores aprobados eran inferiores al mínimo reglamentario de cuatro metros, condición que, según el tribunal, incide directamente en aspectos como la ventilación, iluminación natural, seguridad, privacidad e integración de la obra con el entorno urbano.
Los jueces determinaron igualmente que los certificados impugnados contradecían las disposiciones contenidas en la Resolución Municipal núm. 94-98 y la Ordenanza núm. 9/2019, mediante la cual fue aprobado el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Nacional.
Un conflicto que llegó a los tribunales
Según informo el comunicado, la construcción de Everest Tower había generado oposición entre residentes y representantes comunitarios del sector Piantini, quienes durante varios años cuestionaron la magnitud del proyecto y el impacto que tendría sobre una zona caracterizada principalmente por su uso residencial.
Entre las preocupaciones planteadas figuraban el aumento del tránsito vehicular, la presión sobre la infraestructura existente y los efectos que una edificación de alta densidad podría provocar sobre la movilidad y la calidad de vida del entorno.
La decisión judicial coincide con esos planteamientos al sostener que el ordenamiento territorial busca precisamente equilibrar el crecimiento inmobiliario con la capacidad urbana de cada sector.
Alcance de la sentencia
Como parte del fallo, el Tribunal Superior Administrativo dejó sin efecto el Certificado de No Objeción a Anteproyecto núm. ADN-DPU-2020-0466 (Resellado), el Certificado de Uso de Suelo y Retiro de Edificaciones, el Certificado de No Objeción núm. ADN-DPU-2021-1202, así como los certificados DPU-CC-2023-0040, todos vinculados al desarrollo Everest Tower.
La sentencia también precisa que una eventual autorización del Instituto Dominicano de Aviación Civil (IDAC), respecto al helipuerto únicamente evaluaría aspectos relacionados con la seguridad operacional aérea y no sustituye la evaluación urbanística que corresponde al gobierno municipal.
El tribunal concluyó que la protección del interés público en materia urbana comprende la observancia del ordenamiento territorial, la movilidad, la sostenibilidad ambiental, la seguridad jurídica y la calidad de vida de los ciudadanos, razones por las que dispuso la nulidad de los permisos impugnados y ordenó comunicar la decisión a las partes involucradas, además de su publicación en el Boletín del Tribunal Superior Administrativo.
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